Retard de livraison en VEFA : modération de la clause pénale et exclusion des préjudices déjà indemnisés

Le vendeur en l’état futur d’achèvement engage sa responsabilité contractuelle lorsqu’il ne livre pas le bien au terme convenu et ne justifie d’aucune cause légitime de suspension prévue au contrat. L’article 1217 du Code civil permet notamment de demander réparation des conséquences de l’inexécution. L’article 1219 autorise l’acquéreur à suspendre son paiement lorsque l’inexécution du vendeur est suffisamment grave ; le refus de régler un appel de fonds complémentaire a donc été jugé justifié après le versement de 80 % du prix et compte tenu de l’incertitude sur la livraison.

La clause prévoyant 1 % du prix par mois de retard constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut la modérer lorsqu’elle est manifestement excessive : l’indemnité a été ramenée à 85 000 euros. Les frais financiers, pertes locatives et avantages fiscaux invoqués ne peuvent s’y ajouter lorsqu’ils réparent le même retard et qu’aucun élément ne démontre, en outre, la réalité du projet locatif ou l’éligibilité au dispositif fiscal.

La responsabilité délictuelle des notaires, fondée sur l’article 1240 du Code civil, suppose une faute, un préjudice et un lien causal. L’omission d’une servitude dans l’acte de vente caractérisait une faute, mais l’absence de préjudice certain excluait toute indemnisation. Les demandes contre l’agent immobilier, l’architecte et le carreleur ont également été rejetées faute de faute causalement établie.

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Le retard de livraison d’un appartement vendu en l’état futur d’achèvement est principalement imputé au promoteur. La clause pénale est modérée à 85 000 euros et 3 000 euros sont accordés au titre du préjudice moral. Les demandes relatives aux préjudices financiers, locatifs et fiscaux sont rejetées, de même que les recours contre les autres professionnels.

Des acquéreurs ont acheté en l’état futur d’achèvement un appartement, un box et une place de stationnement auprès d’un promoteur, avec une livraison prévue au 31 mars 2019. Le chantier n’a pas été achevé dans le délai contractuel. Les acquéreurs ont demandé l’indemnisation du retard, de préjudices financiers, d’une perte locative, d’un avantage fiscal et d’un préjudice moral.

Le promoteur a invoqué plusieurs causes de suspension, notamment une contestation de servitude, des impayés d’acquéreurs et les défaillances de professionnels intervenant sur le chantier. Le tribunal a retenu que la servitude n’avait pas empêché la poursuite des travaux et que les retards résultaient principalement de la gestion du promoteur.

La clause pénale a été modérée à 85 000 euros et un préjudice moral de 3 000 euros a été accordé. Les autres demandes ont été rejetées. Les responsabilités du notaire, de l’agent immobilier, de l’architecte et du carreleur n’ont pas été retenues.

• Échéance contractuelle de livraison dépassée
• Absence de cause légitime de suspension prévue au contrat
• Défaillance du vendeur dans l’exécution de son obligation de livraison
• Gravité suffisante de l’inexécution pour suspendre un appel de fonds
• Caractère manifestement excessif de la clause pénale
• Absence de preuve d’un préjudice distinct et cumulable

• Acte de vente fixant la livraison au 31 mars 2019
• Courrier de mise en demeure du 5 juin 2020
• Autorisation de passage et ordonnance de référé libérant l’accès
• Comptes rendus de chantier établissant les alertes de l’architecte
• Courriers relatifs aux impayés et aux difficultés de trésorerie
• Jugement définitif constatant la défaillance du promoteur

Le promoteur supporte l’indemnité de retard, le préjudice moral, les frais irrépétibles et les dépens. Les acquéreurs obtiennent une réparation plafonnée par la clause pénale et ne peuvent cumuler les préjudices financiers liés au même retard ; les autres professionnels échappent aux condamnations faute de faute et de préjudice causalement établis.

• Indemnité de retard fixée à 85 000 euros
• Préjudice moral indemnisé à hauteur de 3 000 euros
• Préjudices financiers, locatifs et fiscaux supplémentaires exclus
• Promoteur condamné à 2 000 euros au titre de l’article 700
• Promoteur condamné aux dépens
• Architecte et carreleur non condamnés faute de preuve suffisante

À faire

• Vérifier la date contractuelle de livraison
• Identifier les causes de suspension prévues au contrat
• Rassembler les mises en demeure et appels de fonds
• Documenter distinctement chaque préjudice invoqué
• Établir la faute et le lien causal des intervenants

À éviter

• Invoquer une défaillance sans justificatif contractuellement exigé
• Cumuler des préjudices déjà couverts par une clause pénale
• Présenter un projet locatif sans preuve objective
• Attribuer tout retard à une contestation de servitude
• Négliger les comptes rendus et alertes de chantier

Le régime des causes légitimes de suspension du délai

La suspension contractuelle du délai de livraison supposait la justification d’un événement prévu par l’acte et, pour la défaillance d’une entreprise, la production de la lettre recommandée du maître d’œuvre établissant cette défaillance. La servitude contestée n’a pas empêché la poursuite des travaux, tandis que les difficultés imputées à l’architecte et au carreleur ne caractérisaient pas une défaillance au sens contractuel.

La modération de la clause pénale de retard

La clause prévoyant 1 % du prix par mois de retard constitue une clause pénale régie par l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut la modérer lorsqu’elle est manifestement excessive au regard du préjudice subi et de la situation des parties. L’indemnité a ainsi été fixée à 85 000 euros.

Le non-cumul des indemnités réparant le même retard

Les frais financiers, pertes locatives et perte d’avantage fiscal invoqués se rattachaient au même retard que celui couvert par la clause pénale. Ils ne pouvaient donc être cumulés. Leur réalité n’était d’ailleurs pas suffisamment établie, notamment concernant l’opération locative et le dispositif Pinel.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1112-1 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation