Saisie immobilière : clause abusive de déchéance du terme et autorisation de vente amiable à 35 000 euros

Le juge de l’exécution doit vérifier la régularité de la saisie au regard des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6, R. 322-4, R. 322-10 et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution. Il contrôle également, au titre de l’article L. 111-6, l’existence d’une créance liquide et exigible.

La clause de déchéance du terme permettant l’exigibilité immédiate sans préavis raisonnable crée un déséquilibre significatif au sens des articles L. 132-1 et R. 132-2 du Code de la consommation. Réputée non écrite, elle ne peut produire d’effet, même si une mise en demeure a été adressée. Le contrat se poursuit et seules les échéances échues et impayées peuvent être retenues.

La vente amiable peut être autorisée sur le fondement des articles L. 322-1 et R. 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution lorsque les démarches engagées et les évaluations produites établissent des conditions de vente satisfaisantes. Le prix minimal doit tenir compte de l’état du bien et du marché. Le prix doit être consigné conformément à l’article R. 322-23. Les frais de poursuite ne sont taxables que s’ils sont nécessaires et justifiés, conformément aux articles R. 322-21 et R. 322-42.

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Dans une saisie immobilière fondée sur un acte notarié, la clause permettant l’exigibilité immédiate des prêts sans préavis raisonnable a été réputée non écrite. La déchéance du terme a donc été déclarée irrégulière et la créance limitée aux échéances échues et impayées. Au regard des démarches engagées et des offres produites, le juge a autorisé la vente amiable pour un prix minimal de 35 000 euros.

Un établissement bancaire a engagé une saisie immobilière sur le fondement d’un acte notarié garantissant deux prêts. Un commandement de payer valant saisie a été publié, puis dénoncé au créancier inscrit. La procédure et les délais de dépôt des documents ont été jugés réguliers.

Le juge de l’exécution a examiné d’office la clause contractuelle de déchéance du terme. Cette clause permettait l’exigibilité immédiate des sommes dues sans préavis raisonnable. Elle a été réputée non écrite comme abusive, de sorte que la déchéance du terme a été déclarée irrégulière et que le contrat s’est poursuivi. La créance a été limitée aux échéances échues et impayées.

Les débiteurs ont sollicité la vente amiable du bien saisi. Des estimations, des offres d’achat et le procès-verbal de description ont établi le sérieux des démarches. La vente amiable a été autorisée avec un prix minimal de 35 000 euros. Les frais de poursuite ont été taxés à 2 942,73 euros.

• Existence d’un titre exécutoire régulièrement produit
• Créance liquide et exigible au sens de l’article L. 111-6
• Clause contractuelle créant un déséquilibre significatif
• Absence de préavis contractuel d’une durée raisonnable
• Démarches sérieuses et actuelles pour vendre amiablement
• Prix minimal compatible avec l’état du bien et le marché

• Acte notarié revêtu de la formule exécutoire
• Commandement de payer publié et état hypothécaire
• Lettre de mise en demeure du 1er juillet 2024
• Deux attestations d’agences immobilières
• Offres d’achat successives
• Procès-verbal de description du bien

La clause de déchéance du terme étant réputée non écrite, le créancier poursuivant ne peut réclamer immédiatement le capital restant dû ni l’indemnité de résiliation. Les débiteurs bénéficient d’une vente amiable, mais doivent accomplir les diligences nécessaires et rendre compte de leurs démarches.

• Créance limitée aux échéances échues et impayées
• Vente amiable autorisée avec seuil de 35 000 euros
• Prix et sommes accessoires consignés auprès de la Caisse des Dépôts
• Compte rendu des démarches au créancier poursuivant
• Frais de poursuite taxés à 2 942,73 euros

À faire

• Vérifier le titre exécutoire et ses annexes
• Contrôler les délais de publication et d’assignation
• Examiner la clause de déchéance du terme
• Réunir estimations et offres d’achat actualisées
• Consigner le prix et rendre compte des démarches

À éviter

• Réclamer le capital sur une clause abusive
• Assimiler une mise en demeure au préavis contractuel
• Fixer un prix sans justificatifs de marché
• Négliger les travaux et défauts affectant le bien
• Inclure des frais de poursuite non justifiés

Le contrôle d’office des clauses abusives

Le juge de l’exécution doit examiner d’office le caractère abusif d’une clause d’un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur lorsque cette question n’a pas déjà été tranchée. Ce contrôle demeure requis dans le cadre de l’exécution forcée, afin d’assurer l’effectivité de la protection issue de la directive 93/13.

La déchéance du terme sans préavis raisonnable

Au regard des articles L. 132-1 et R. 132-2 du Code de la consommation, une clause laissant au prêteur le choix de rendre immédiatement exigible le prêt sans préavis raisonnable crée un déséquilibre significatif. Elle est réputée non écrite et ne peut entraîner la déchéance du terme, même si une mise en demeure a accordé un délai de trente jours.

Les conditions de la vente immobilière amiable

Selon les articles L. 322-1 et R. 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, la vente amiable est autorisée lorsque les diligences engagées et les éléments d’évaluation permettent de retenir des conditions satisfaisantes au regard de l’état du bien et du marché. Le débiteur doit rendre compte de ses démarches.

Article 656 du Code de procédure civile, Article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 132-1 du Code de la consommation, Article R. 132-2 du Code de la consommation, Article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 322-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-23 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-42 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 444-1 du Code de commerce, Loi n° 2008-776 du 4 août 2008