Responsabilité notariale pour défaut de vérification des droits immobiliers : indemnisation d’une perte de chance de vente

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir de loyauté, de prudence, de diligence, d’information et de conseil. Il doit vérifier l’origine de propriété, les droits du vendeur, les mutations figurant au fichier immobilier et les discordances apparentes affectant le bien vendu.

La juridiction retient une faute des notaires ayant instrumenté la vente, faute de diligences suffisantes concernant deux garages implantés sur une parcelle voisine et non couverts par l’origine de propriété. Le notaire chargé du compromis ultérieur a également manqué à ses obligations en reprenant une désignation erronée, dès lors que l’inefficacité juridique de la cession des garages faisait obstacle à la poursuite de la vente.

Le préjudice correspondant au remboursement du prêt n’est pas indemnisable, car la dette procède du contrat de prêt et n’est pas causée par la faute notariale. La valeur alléguée des garages n’est pas retenue faute de preuve d’un préjudice certain. En revanche, la perte de chance de percevoir le prix convenu est évaluée à 80 %, soit 70 000 euros sur 87 500 euros. La condamnation est prononcée in solidum, avec capitalisation des intérêts selon l’article 1343-2 du Code civil. L’article 700 du Code de procédure civile est appliqué à hauteur de 4 000 euros.

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Après leur divorce, des acquéreurs ont conclu un compromis de revente d’un immeuble pour 87 500 euros. La vente a échoué lorsque la présence des garages sur une parcelle voisine, non couverte par leurs titres, a été découverte. Les notaires ont été reconnus fautifs pour désignation erronée et défaut de conseil. L’indemnisation a été limitée à 70 000 euros au titre de la perte de chance, les autres préjudices n’étant pas établis ou imputables.

Des acquéreurs ont acheté en 2009 une propriété comprenant notamment deux garages, au moyen d’un prêt. Après leur divorce, les anciens époux ont conclu en 2018 un compromis de revente de l’immeuble pour 87 500 euros.

Lors de la préparation de la vente, il est apparu que les garages étaient implantés principalement sur une parcelle voisine et que leur propriété ne résultait pas des titres antérieurs. Les acquéreurs se sont désengagés et le dépôt de garantie leur a été restitué.

Les vendeurs ont recherché la responsabilité des notaires ayant reçu l’acte initial et rédigé le compromis, en invoquant une désignation erronée du bien et un défaut de conseil. Ils réclamaient notamment le remboursement du solde du prêt, la valeur des garages et le prix de la vente non conclue.

La juridiction retient des fautes notariales, mais n’indemnise que la perte de chance de percevoir le prix convenu, évaluée à 70 000 euros. Les autres préjudices sont rejetés faute de lien causal ou de preuve suffisante.

• Vérifier l’origine de propriété des biens désignés dans l’acte
• Contrôler les droits du vendeur sur les garages cédés
• Examiner les discordances apparentes entre titres et documents cadastraux
• Interroger les parties en présence d’une anomalie immobilière
• Établir une faute ayant contribué au dommage invoqué
• Justifier d’une perte de chance certaine et directement causée

• Extrait cadastral édité le 15 juin 2022
• Plan cadastral annexé au compromis du 30 mars 2009
• Actes antérieurs mentionnant l’origine de propriété sans les garages
• Courrier notarial du 24 octobre 2018 reconnaissant la désignation erronée
• Compromis de vente du 8 juin 2018 et son prix convenu

Les vendeurs obtiennent une indemnisation limitée à la perte de chance de percevoir le prix de revente. Les notaires sont condamnés in solidum, avec une contribution définitive par moitié entre eux, tandis que les demandes relatives au prêt et aux garages sont rejetées.

• Versement de 70 000 euros aux vendeurs
• Application des intérêts légaux et de leur capitalisation
• Garantie solidaire de la SCP avec le notaire concerné
• Support définitif de la condamnation réparti par moitié
• Paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge intégrale des dépens par les défendeurs

À faire

• Vérifier l’origine complète de propriété du bien
• Comparer titres, plans cadastraux et désignation contractuelle
• Interroger les parties sur toute construction atypique
• Contrôler les droits du vendeur sur chaque élément cédé
• Documenter précisément la perte de chance alléguée

À éviter

• Reprendre automatiquement une désignation ancienne
• Négliger une discordance entre titre et cadastre
• Affirmer une propriété sans justificatif documentaire
• Évaluer un préjudice sans preuve certaine
• Assimiler le remboursement d’un prêt à un dommage

Les obligations de vérification du notaire immobilier

Le notaire doit, au titre de l’article 1240 du Code civil, assurer l’efficacité juridique de l’acte, contrôler les déclarations, rechercher l’origine de propriété, vérifier les droits du vendeur et examiner les mutations figurant au fichier immobilier. La discordance entre les titres, les plans et la désignation des garages imposait des vérifications et l’interrogation de la venderesse.

La responsabilité notariale dans la rédaction d’un compromis

Un compromis est un acte préparatoire lorsque le notaire ne pouvait connaître une situation juridique anormale. Toutefois, le notaire chargé du compromis a commis une faute en l’espèce en reprenant une désignation erronée, puis en reconnaissant que les garages ne pouvaient être cédés. L’impossibilité de transférer ces biens excluait de conseiller une action en réalisation forcée de la vente.

La réparation limitée à la perte de chance

Le remboursement du prêt ne constitue pas un préjudice causé par la faute notariale, et la valeur des garages n’est pas établie. La perte de chance de percevoir le prix de 87 500 euros est en revanche retenue à hauteur de 80 %, soit 70 000 euros. Les intérêts sont capitalisés selon l’article 1343-2 du Code civil.

Article 467 du Code de procédure civile, Articles 34 et suivants du Code de procédure civile, Article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, Article 1240 du Code civil, Article 2272 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile