Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12132 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGBTV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mai 2022 -Tribunal de proximité du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 11-22-001795

APPELANTE

Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 1] représenté par son syndic, SAS AMOR IMMO, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté et assisté de Me Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D688

INTIMÉE

SCI BLEU AZUR immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 452 30 060, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 2]

Défaillante

Assignation devant la cour d’appel de Paris -Pôle 4 chambre 2 a été régulièrement signifiée par procés verbal de recherches infructueuses le 13 septembre 2022 conformément à l’article 659 du code procédure civile

Société CPIDF IMMOBILIER es qualité de gestionnaire de la SCI BLEU AZUR, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillante,

Assignation devant la cour d’appel de Paris -Pôle 4 chambre 2 a été régulièrement signifiée à personne habilitée pour peronnse morale 13 septembre 2022 conformément au code procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre magistrat honoraire , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS ,

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

– PAR DÉFAUT

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Perrine VERMONT , Conseillère, faisant fonction de présidente , et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Bleu Azur est propriétaire du lot n°1 (un local commercial et 3 caves) de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Par arrêt infirmatif du 12 février 2020 cette cour a :

– condamné la SCI Bleu Azur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 1er les sommes de :

14.322,27 € au titre des charges et travaux impayés au 20 février 2019, 1er appel 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2021 sur la somme de 5.959,99 € et du 28 octobre 2019 pour le surplus,

192 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

1.500 € de dommage-intérêts pour résistance abusive,

– condamné la SCI Bleu Azur aux dépens de première instance et d’appel, dont le coût de l’assignation, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 1er la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 8 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Paris 1er a assigné la société civile immobilière Bleu Azur devant le tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

6.264,62 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022,

80 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

900 € de dommage-intérêts,

2.040 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 23 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] de ses demandes,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 juin 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 décembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 septembre 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1236-1 et suivants du code civil, à :

– infirmer le jugement,

– condamner la SCI Bleu Azur au paiement de la somme totale de 8 237,05 euros au titre des charges appelées entre le 2ème appel 2019 et le 3ème appel 2022 et le 2ème appel étude ravalement inclus, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance,

– condamner la SCI Bleu Azur au paiement de la somme de 200 euros au titre des frais de l’article 10-1,

– condamner la SCI Bleu Azur au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamner la société Bleu Azur au paiement de la somme de 2 040 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et au paiement de la somme de 2 520 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Bleu Azur aux entiers dépens comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] a fait signifier sa déclaration d’appel à la société Bleu Azur, par acte du 13 septembre 2022, l’huissier ayant dressé procès-verbal conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 1er délivrée à la SCI Bleu Azur le 13 septembre 2022 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à la société CPIDF, ès qualités de gestionnaire de la SCI Bleu Azur, le 13 septembre 2022 à personne habilitée, la signification des conclusions d’appelant et des pièces à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 1er délivrée à la SCI Bleu Azur le 26 septembre 2022 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à la société CPIDF, ès qualités de gestionnaire de la SCI Bleu Azur, le 26 septembre 2022 à personne habilitée.

SUR CE,

La SCI Bleu Azur n’a aps constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat, actualisée devant la cour, porte sur l’arriéré des charges et appels travaux de la période courant du 2ème appel trimestriel 2019 au 3ème appel 2022 et 2ème appel travaux ravalement inclus. Il est sollicité la somme de 3.540,40 € (et non pas de 8.237,05 €) compte tenu d’un règlement de 5.000 € intervenu le 2 août 2022.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ’Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5’.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

– la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Bleu Azur,

– les procès verbaux des assemblées générales des :

19 octobre 2021 approuvant les compte des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2019 et 1er janvier au 31 décembre 2020 et votant le budget prévisionnel 2022,

14 avril 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et les comptes travaux ’infiltrations courette’, ’remplacement solivage’

– l’attestation de non recours de l’assemblée du 14 avril 2022,

– les appels de fonds et appels travaux du 2ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2022 et le 2ème appel de fonds étude ravalement,

– la répartition individuelle des charges 2019 et 2021

– le décompte des sommes dues,

– l’arrêt du 12 février 2020,

– le décompte d’exécution de l’arrêt du 12 février 2020 (pièce n° 4),19 novembre 2029

– les justificatifs des frais, dont la mise en demeure du 19 novembre 2019,

– le contrat de syndic.

Il convient de tenir compte de la règle d’imputation des paiements.

L’article 1342-10 du code civil dispose à cet égard :

’Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement’.

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que ’conformément à l’article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’.

C’est donc à juste titre que le syndicat a imputé les versements de la SCI Bleu Azur, que ce soit par versements spontanés ou saisie des loyers, sur les causes de l’arrêt du 12 février 2020.

Le montant global restant dû par la SCI Bleu Azur au titre de la condamnation prononcée par cette cour le 12 février 2020 s’élevait à la somme de 20.338,04 € (pièces syndicat n°4, 5 et 7).

Les règlements venant en déduction des condamnations, puis des charges nouvellement appelées s’élèvent à la somme de 30.922,77 euros (pièce n°8 : position de compte de la SCI Bleu Azur mentionnant les règlements au 19 octobre 2021).

Seule la somme de 10.584,73 € doit être imputée au règlement sur les charges appelées à compter du 20 février 2019 soit :

30.922,77 € (règlements effectués depuis cette date) – 20.338,04 € ( montant des condamnations) = 10.584,73 €.

Le montant des charges appelées depuis le 20 février 2019, date d’arrêt des comptes retenue dans l’arrêt, jusqu’au 4ème appel 2021, date d’arrêt des comptes en première instance, s’élevait à 16.849,35 €. A la date de l’assignation du 8 février 2022 la SCI Bleu Azur était donc débitrice de la somme de 16.849,35 € – 10.584,73 € = 6.264,62 €.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges.

Il résulte du décompte figurant en pages 5 et 6 des conclusions du syndicat et des pièces produites énumérées plus haut que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 3.540,40 € au titre de l’arriéré des charges et appels travaux de la période courant du 2ème appel 2019 au 3ème appel 2022 et 2ème appel étude ravalement inclus.

La SCI Bleu Azur doit être condamnée à payer ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2022 date de signification des conclusions d’appelant du syndicat valant mise en demeure.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ’sont imputables au seul copropriétaire concerné

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers [des commissaires] de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret…’.

Les frais visés au b) sont essentiellement les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l’opposition sur mutation ou les frais de délivrance de documents sur support papier (copie du carnet d’entretien, des diagnostics techniques …, nécessaires à l’établissement de la promesse de vente, délivrance des annexes du procès-verbal’). Il s’agit en tout les cas de prestations effectuées par le syndic au profit d’un copropriétaire et non pas à son détriment.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 200 € correpondant à frais de la mise en demeure du 19 novembre 2019 (40 €) justifiée par sa pièce n° 14) et à des frais de syndic mentionnée dans le contrat de syndic (pièce syndicat n° 13).

Cependant les frais de syndic correspondent aux diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété qui sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires, nonobstant les termes du contrat de syndic qui n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement. Ces frais ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant que dans le cas de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici.

Seuls correspondent aux frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1 précité les frais de la mise en demeure du 19 novembre 2019 (40 €).

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement.

La SCI Bleu Azur doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 40 € au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ’le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire’.

Deouis le deuxième trimestre 2019 la SCI Bleu Azur s’abstient de payer à leur échéance l’intégralité des appels de charges et appels travaux, n’effectuant que des versements sporadiques qui laissent sa dette perdurer. Sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu’elle a déjà été condamnée par arrêt de cette cour du 12 février 2020 à payer l’arriéré de charges de la période précédente, soit celle du 1er appel 2013 au 1er appel 2019 et qu’elle a été mise en demeure dès le 19 novembre 2019 de payer le nouvel arriéré de charges qui s’est cosntituée à partir du 2ème trimestre 2019.

Les manquements systématiques et répétés de la SCI Bleu Azur à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommage-intérêts.

La SCI Bleu Azur doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 900 € de dommage-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Bleu Azur, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, qui comprennent de droit les frais de signification par huissier de l’assignation sans qu’une mention particulière soit nécessaire sur ce point, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 4.560 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Bleu Azur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 3.540,40 € au titre de l’arriéré des charges et appels travaux de la période courant du 2ème appel 2019 au 3ème appel 2022 et 2ème appel étude ravalement inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2022 ;

Condamne la société civile immobilière Bleu Azur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 40 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Condamne la société civile immobilière Bleu Azur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 900 € de dommage-intérêts ;

Condamne la société civile immobilière Bleu Azur aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] la somme globale de 4.560 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,