TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Octobre 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 16 Juin 2026

GROSSE :
Le 20 octobre 2026
à Me Amandine BOSC
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :
Le 20 octobre 2026
à Me Magali GRILLET
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le …………………………………………………..
à Me ………………………………………………

N° RG 25/00728 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57ZR

PARTIES :

DEMANDERESSE

SAS VILIA, dont le siège social est sis 214 avenue Jules Cantini 13008 Marseille immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 058 811 670 prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [J] [D]
née le 26 Mars 1987 à LILLE, demeurant 7 Rue Jean Jaurès – 59215 ABSCON

représentée par Me Magali GRILLET, avocat au barreau de VALENCIENNES

Monsieur [X] [D]
né le 21 Novembre 1972 à MARSEILLE demeurant 7 Rue Jean Jaurès – 59215 ABSCON

représenté par Me Magali GRILLET, avocat au barreau de VALENCIENNES

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 20 septembre 2018, la société Logipaca, aux droits de laquelle vient la société Vilia, a donné à bail à M. et Mme [D] un appartement à usage d’habitation situé East Park, avenue Lily Patre – 13010 Marseille, pour un loyer mensuel de 934 euros, outre 133 euros de provision sur charges.

Les locataires ont donné congé et quitté le logement le 9 février 2022, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Invoquant des loyers et charges demeurés impayés, la bailleresse a fait assigner les locataires en paiement devant le juge des contentieux de la protection de Marseille.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs pour être finalement retenue à l’audience du 16 juin 2026.

La demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
-Les débouter de leurs demandes,
-Les condamner à payer la somme de 1.399,60 euros au titre des loyers et charges locatives, selon décompte au 10 octobre 2025,
-Les condamner à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,
-Ordonner l’exécution provisoire.

Les défendeurs, également représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
-Débouter la société Vilia de ses demandes,
-Reconventionnellement, la condamner à payer la somme de 1.000 euros en réparation de l’absence de communication des pièces justificatives relatives aux charges locatives,
-La condamner à payer la somme de 934 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 3.455,80 euros au titre de la majoration due en raison du défaut de restitution du dépôt de garantie,
-La condamner à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,
-Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il sera relevé que la demanderesse a, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile, fait précéder la saisine de la juridiction d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice.

– Sur la prescription

Aux termes de l’article 7-1 de la même loi,  » Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit « .

En application de l’article 2224 du code civil, le point de départ du délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que lorsque le locataire sollicite le remboursement d’un trop-perçu de provision sur charges, le point de départ de la prescription triennale commence à courir à compter de la date à laquelle il a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action en remboursement du trop-perçu, soit, le concernant, la date de régularisation des charges.

C’est d’ailleurs la solution retenue dans les deux arrêts cités par la demanderesse, concernant uniquement une action en remboursement d’un trop-perçu de provision sur charges initiée par le locataire.

Pour autant, dès lors que la régularisation des charges est à l’initiative du bailleur et n’est donc réalisée qu’à une date à laquelle il fixe lui-même, elle ne saurait constituer le point de départ de sa propre action tendant au paiement des charges.

Il convient dès lors, en application des dispositions de l’article 2224 du code civil, de rechercher à quelle date le bailleur a connu le montant des charges effectivement dues par le locataire.

En l’espèce, la bailleresse reconnait que les demandes relatives aux charges de l’exercice 2020 sont prescrites pour 519,81 euros et sollicite la condamnation des défendeurs à payer les sommes suivantes :
– 594,60 euros concernant la régularisation des charges de l’année 2021,
– 184,82 euros concernant la régularisation des charges de l’année 2022.

S’agissant des charges dues au titre de l’année 2022, les faits permettant à la demanderesse de connaitre les sommes dues ont nécessairement eu lieu après le 31 décembre 2022 de sorte que les demandes de la bailleresse, initiées par acte du 5 février 2025, soit moins de trois ans avant, sont recevables.

S’agissant des charges dues au titre de l’année 2021, les faits permettant à la demanderesse de connaitre les sommes dues ont nécessairement eu lieu après le 31 décembre 2021.

Dès lors que ce sont les défendeurs qui soulèvent la prescription, c’est à eux qu’il appartient de démontrer que la demanderesse a eu connaissance des charges effectivement dues lui permettant d’effectuer la régularisation de l’année 2021 plus de trois ans avant l’introduction de l’instance, soit avant le 5 février 2022.

Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque les défendeurs se contentent de soutenir que les charges antérieures au 5 février 2022.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée.

– Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de cette loi prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’alinéa 7 de cet article précise que  » Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires « .
En l’espèce, la demanderesse produit le détail des régularisations de charges poste par poste précisant la nature des charges ainsi que la quotepart due par les locataires.

Il y a donc lieu de condamner les défendeurs à payer la somme de 1.399,60 euros au titre des loyers et charges impayés, étant souligné qu’aucune demande de condamnation solidaire n’est formée et que le juge ne peut statuer au-delà des demandes des parties.

– Sur les demandes reconventionnelles

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que la bailleresse n’a pas communiqué les décomptes par nature de charges et que ce manquement leur a causé un préjudice qu’il convient de réparer à hauteur de 1.000 euros.
Toutefois, il n’est nullement établi par les défendeurs qu’ils ont sollicité les pièces justificatives auprès de la bailleresse et que cette dernière a refusé de leur communiquer.

Ainsi, le manquement reproché à la bailleresse n’est pas établi. Au surplus, le préjudice invoqué par les défendeurs n’est nullement démontré.

Il en résulte que la demande indemnitaire sera rejetée.

Il en est de même concernant les demandes liées à la restitution du dépôt de garantie et aux intérêts dès lors que ce sont le décompte produit par révèlent qu’ils demeurent débiteurs de la somme de 1.399,60 euros.

– Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés aux dépens et à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [X] [D] et Mme [J] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne M. [X] [D] et Mme [J] [D] à payer à la société Vilia la somme de 1.399,60 euros ;

Condamne M. [X] [D] et Mme [J] [D] à payer à la société Vilia la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [X] [D] et Mme [J] [D] aux dépens ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge