COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER N° RG 25/12566 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EOW

Copie exécutoire délivrée le 20 Octobre 2026
à Me Ludovic KALIFA
Copie certifiée conforme délivrée le 20 Octobre 2026
à Me Jean-louis DAVID
Copie aux parties délivrée le 20 Octobre 2026

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame BONNEVILLE, Greffière

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 15 Septembre 2026 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame BONNEVILLE, Greffière.

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

La Société MEUBLE SAINT MARCEL, Société à Responsabilité Limitée, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 834 936015, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la persornne de son représentant légal en exercice y domicilié ès-qualité., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

La Société LA PATRIMONIALE, Société Civile Immobilière au capital de 750.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 451 819 965, dont le siège social est situé sis [Adresse 3] (13), prise en la personne de son administrateur judiciaire la S.E.L.A.R.L. HUERTAS ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Jean-Louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant bail commercial du 1er aout 2019 la SCI LA PATRIMONIALE a confié à la SASU SAND pour l’exploitation de meublés le local dont elle est propriétaire situé [Adresse 5]. Ce bail a été modifié par avenant du 13 octobre 2023, la SASU SAND ayant cédé le fonds de commerce à la société MEUBLE SAINT MARCEL selon acte du 12 janvier 2024.
Faisant suite à un rapport d’expertise établi par Monsieur [D] [V], désigné par le tribunal administratif de Marseille le 8 juillet 2024 et concluant à l’urgence de la situation et à la nécessité d’appliquer la procédure prévue à l’article L511-19 du code de la construction et de l’habitation, le Maire d’Allauch a pris un arrêté de mise en sécurité du 31 juillet 2024 et mis en demeure la SCI LA PATRIMONIALE d’étayer le plancher dans un délai de 72h et d’engager les mesures suivantes :
– désigner un bureau d’étude qualifié ayant également la charge de la maitrise d’oeuvre d’exécution (MOEX)
– réaliser des sondages destructifs sur l’ensemble de l’infrastructure et superstructure (parties bois)
– réaliser un traiement curatif des insectes xylophages
– réaliser un diagnostic de repérage d’amiante avant travaux (RAAT)
– reprendre les planchers par tout moyen confortatif (reprise totale, profils acier…)
– réaliser un avis de solidité de l’ensemble du bâti.
Par ordonnance du 2 mai 2025 le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a notamment ordonné à la SCI LA PATRIMONIALE d’exécuter l’ensemble des mesures prescrites par l’arrêté de mise en sécurité du Maire d’Allauch en date du 31 juillet 2024 dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours et pendant 6 mois.
Cette décision a été signifiée à la SCI LA PATRIMONIALE le 4 juin 2025.
Par acte d’huissier en date du 28 novembre 2025 la société MEUBLE SAINT MARCEL a fait assigner la SCI LA PATRIMONIALE prise en la personne de son administrateur judiciaire, la SELARL HUERTAS & ASSOCIES devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille.
Vu les conclusions de la société MEUBLE SAINT MARCEL par lesquelles elle a demandé de
– condamner la SCI LA PATRIMONIALE à la somme de 54 900 euros au titre de la liquidation d’astreinte sur la période échue
– prononcer et fixer une astreinte définitive à l’encontre de la SCI LA PATRIMONIALE de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement afin de s’assurer de l’exécution de l’obligation ordonnée par le juge des référés
– débouter la SCI LA PATRIMONIALE de ses demandes
– condamner la SCI LA PATRIMONIALE à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens
Vu les conclusions de la SCI LA PATRIMONIALE par lesquelles elle a demandé de
– débouter la société MEUBLE SAINT MARCEL de ses demandes
– supprimer l’astreinte prononcée par le juge des référés dans son ordonnance du 2 mai 2025
– statuer ce que de droit sur les dépens.
À l’audience du 15 septembre 2026, les parties se sont référées aux moyens et prétentions contenus dans leurs écritures.
Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS
Sur la liquidation de l’astreinte :

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère. 

Il est constant que l’astreinte tendant, dans l’objectif d’une bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, il incombe au juge appelé à liquider cet astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction. Il est également tenu d’apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

La SCI LA PATRIMONIALE avait jusqu’au 19 juin 2025 pour exécuter l’ensemble des mesures prescrites par l’arrêté de mise en sécurité du Maire d’Allauch en date du 31 juillet 2024 à savoir
– désigner un bureau d’étude qualifié ayant également la charge de la maitrise d’oeuvre d’exécution (MOEX)
– réaliser des sondages destructifs sur l’ensemble de l’infrastructure et superstructure (parties bois)
– réaliser un traiement curatif des insectes xylophages
– réaliser un diagnostic de repérage d’amiante avant travaux (RAAT)
– reprendre les planchers par tout moyen confortatif (reprise totale, profils acier…)
– réaliser un avis de solidité de l’ensemble du bâti.

S’agissant d’une obligation de faire, il appartient à la SCI LA PATRIMONIALE de prouver qu’elle a respecté son obligation.

Si la SCI LA PATRIMONIALE ne conteste pas ne pas avoir exécuté l’obligation mise à sa charge elle fait valoir qu’elle se trouve dans une impossibilité matérielle et financière d’y faire face ; qu’en effet, les mesures prescrites consistent notamment en la reprise des planchers par tout moyen confortatif et des sondages destructifs sur l’ensemble de l’infrastructure et de la superstructure qui ne peuvent être réalisés qu’à la condition que l’immeuble soit vidé de ses occupants ; que malgré la délivrance d’une sommation de quitter aux différents sous-locataires de la société MEUBLE SAINT MARCEL aucun départ n’a été constaté. Elle ajoute que si elle dispose d’un patrimoine immobilier (mais dégradé et squatté) elle ne dispose d’aucune liquidité (et ce d’autant que le juge des référés a suspendu le paiement du loyer par la société MEUBLE SAINT MARCEL) et rappelle que son administrateur provisoire oeuvre pour procéder à la vente dudit patrimoine.

Toutefois, la cause étrangère se définit comme une impossibilité juridique et matérielle d’exécuter l’injonction judiciaire. Elle est donc par nature étrangère au débiteur.

Dès lors, les difficultés financières de la SCI LA PATRIMONIALE ne peuvent être constitutives d’une cause extérieure. En outre, la SCI LA PATRIMONIALE a attendu le 1er septembre 2026 pour signifier à la société MEUBLE SAINT MARCEL et à sous-locataires une sommation de quitter les lieux.

Il s’ensuit que la SCI LA PATRIMONIALE doit être déboutée de sa demande de suppression de l’astreinte, laquelle, à défaut pour celle-ci de justifier de difficultés, doit être liquidée sur la période écoulée du 20 juin au 20 décembre 2025 à la somme de 54 900 euros, la SCI LA PATRIMONIALE étant condamnée au paiement de pareille somme.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte :

Selon l’article L131-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, il est constant que la SCI LA PATRIMONIALE n’a pas donné suite à l’injonction qui lui a été donnée par le juge des référés dans son ordonnance du 2 mai 2025. L’astreinte fixée dans cette décision avait une durée limitée. En l’état de la date de la décision de condamnation susvisée, la SCI LA PATRIMONIALE a déjà bénéficié de délais de fait importants.

Au vu de ces éléments, il échet d’assortir cette décision d’une astreinte provisoire (le prononcé d’une astreinte définitive n’apparaît pas opportun) journalière de 400 euros laquelle commencera à courir 2 mois après la signification du présent jugement et pendant 12 mois.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI LA PATRIMONIALE, succombant supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI LA PATRIMONIALE, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société MEUBLE SAINT MARCEL une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’exécution,
LIQUIDE l’astreinte ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille dans son ordonnance en date du 2 mai 2025 à la somme de 54 900 euros ;
CONDAMNE la SCI LA PATRIMONIALE prise en la personne de son administrateur judiciaire, la SELARL HUERTAS & ASSOCIES à payer cette somme à la société MEUBLE SAINT MARCEL ;
ASSORTIT l’injonction faite à la SCI LA PATRIMONIALE prise en la personne de son administrateur judiciaire, la SELARL HUERTAS & ASSOCIES par le juge des référés dans son ordonnance en date du 2 mai 2025 d’une astreinte provisoire journalière de 400 euros laquelle commencera à courir 2 mois après la signification du présent jugement et pendant 12 mois ;
CONDAMNE la SCI LA PATRIMONIALE prise en la personne de son administrateur judiciaire, la SELARL HUERTAS & ASSOCIES aux dépens ;
CONDAMNE la SCI LA PATRIMONIALE prise en la personne de son administrateur judiciaire, la SELARL HUERTAS & ASSOCIES à payer à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.
Le greffier                                                                             Le juge de l’exécution