Copie exécutoire : MONTA Jacques Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 21/10/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025035371

ENTRE :

SARL PLESS, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 310 645 502

Partie demanderesse : assistée de la SCPI ALRAN PERES RENIER CARRERE – Maître Loïc ALRAN, Avocat au barreau de Toulouse et comparant par Maître Jacques MONTA, Avocat

ET :

SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, agissant poursuites et diligences de son représentant légal la société AEW, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS B 342 977 311

Partie défenderesse : assistée de l’AARPI BONIXE QUINTIN AVOCATS – Maître Katy BONIXE, Avocat (E2021) et comparant par Maître Laurence BRUGUIER CRESPY, Avocat (G882)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits – Objet du litige

La SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION (ci-après ATOUT PIERRE) société civile de placement immobiliers, le 22 avril 2021, a donné à bail pour 9 ans, à la SARL PLESS (ci-après PLESS), des locaux situés au [Adresse 4].

L’état des lieux d’entrée a été établi le 30 avril 2021 et l’état des lieux de sortie le 30 juin 2023. Le 26 juin 2023, PLESS a signé un protocole de résiliation du bail avec ATOUT PIERRE à effet du 30 juin 2023.

La mise en œuvre de ce protocole a donné lieu à des contestations financières réciproques. C’est ainsi qu’est né le présent litige.

La procédure

Par acte en date du 11 avril 2025, en application de l’article 658 du code de procédure civile, déposé en l’étude du commissaire de justice, PLESS a fait assigner ATOUT PIERRE.

En application des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile, le tribunal retiendra les dernières conclusions récapitulatives de chacune des parties avec les dernières demandes formulées par écrit et communiquées par elles.

Dans ses dernières conclusions datées du 10 février 2026, PLESS demande au tribunal :

Vu les articles 1103, 1231-6 et 1730 du code civil,

Vu l’article R. 145-35 du code de commerce,
* Condamner la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION à payer à la concluante la somme de 5.313 € (cinq mille trois cent treize euros) avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024.
* La condamner à payer la somme de 2.000 € au titre de la résistance abusive dont elle a fait preuve en refusant de restituer le dépôt de garantie.
* La condamner au paiement d’une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions « numéro 3 » du 13 janvier 2026, ATOUT PIERRE demande au tribunal :

Vu l’article 1103 du code civil

Vu l’article 1728 du code civil.

Vu l’article 1732 du code civil

Vu l’article 1231-1 du code civil.

Vu les articles 1347 et suivants du code civil,

DECLARER recevable et bien fondée la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION en ses demandes, fins et prétentions :

DÉBOUTER la Société PLESS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 1/ Sur les demandes de la Société PLESS,

PRENDRE ACTE de ce que la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION détient un dépôt de garantie d’un montant de 19.726,61 €.

PRENDRE ACTE de ce que la Société PLESS a reconnu être redevable des sommes suivantes :

8.430,93 € au titre de l’arriéré locatif dû à la date de libération des lieux ;

3.600 € au titre de l’indemnité stipulée au protocole de résiliation amiable et anticipée du bail du 22 avril 2021 ;

1.254,64 € au titre de la reddition des charges de l’année 2022 ;

708,64 € au titre de la reddition des charges de l’année 2023 ;

421,20 € au titre de l’intervention du BUREAU VERITAS.

Soit la somme totale de 14.415,41 € et a accepté sa déduction du dépôt de garantie détenu par la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION conformément aux clauses du bail du 22 avril 2021 ;

DÉBOUTER la Société PLESS de sa demande de restitution du solde du dépôt de garantie pour un montant de 5.313 € compte tenu des sommes dues au titre de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre de l’année 2023 ;

DÉBOUTER la Société PLESS de sa demande de restitution du solde du dépôt de garantie pour un montant de 5.313 € compte tenu des travaux de remise en état et de mise en conformité consécutifs à la libération des locaux loués.

En conséquence,

DÉBOUTER la Société PLESS de sa demande de restitution du solde du dépôt de garantie d’un montant de 5.313 € et de capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTER la Société PLESS de sa demande de condamnation de la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

2/ Reconventionnellement

CONDAMNER la Société PLESS à payer à la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, la somme de 412,34 € au titre de la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagère due prorata temporis pour l’année 2023 ;

CONDAMNER la Société PLESS à payer à la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, la somme de 414 € au titre de la facture émise par la Société EMPC relative à la vérification de la climatisation ;

CONDAMNER la Société PLESS à payer à la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, la somme de 1.224 € au titre des travaux de mise en conformité électriques ;

CONDAMNER la Société PLESS à payer à la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, la somme de 1.140 € au titre de la fourniture d’un BAES ;

CONDAMNER la Société PLESS à payer à la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, la somme de 7.586,40 € au titre des travaux de peinture et de remise en état des locaux.

En conséquence,

AUTORISER la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION à compenser à hauteur de 5.311,20 €, les sommes dues avec le solde du dépôt de garantie détenu par elle ; CONDAMNER la Société PLESS à verser å la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, la somme de 5.465,54 €, correspondant au solde des sommes dues au titre des travaux de peinture et de remise en état des locaux, après épuisement du dépôt de garantie ;

CONDAMNER la Société PLESS à payer à la Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION la somme 4.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la Société PLESS aux entiers dépens.

L’ensemble de ces demandes fait l’objet du dépôt d’écritures, échangées en présence d’un greffier qui en prend acte sur la côte de procédure, ou ont été régularisées par le Juge chargé d’instruire l’affaire en présence des parties.

A l’audience du 24 mars 2023, l’affaire est confiée à l’examen d’un juge chargé d’instruire l’affaire, et les parties sont convoquées à son audience du 26 mai 2026, la laquelle toutes se présentent.

Après avoir entendu les observations des parties, le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la clôture des débats, a mis l’affaire en délibéré et a annoncé que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe au 7 octobre 2026, reporté au 21 octobre 2026, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

Les moyens

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs conclusions, appliquant les dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, le Tribunal les résumera de la façon suivante :

En demande PLESS fait valoir que :

L’état des lieux de sortie ne laisse apparaitre aucunes traces de dégradation dues à l’occupation des locaux. ATOUT PIERRE ne saurait imputer au preneur les travaux de peinture et de mise en conformité électrique des locaux, alors qu’ils sont à la charge du bailleur.

Conformément au protocole de résiliation de bail, seule la facture Bureau Veritas reste due.

En réponse ATOUT PIERRE réplique que :

PLESS n’a pas respecté ni ses obligations prévues dans le bail ni ses obligations prévues dans le protocole de résiliation du bail :

L’indemnité de résiliation n’a pas été réglée

Les rapports de vérifications « sans réserve » n’ont pas été remis au bailleur

L’arriéré locatif, à la libération des locaux, n’a pas été payé

Les dépenses de réparations et de mise en conformité des locaux sont dues par PLESS.

Sur ce

Sur les demandes réciproques

PLESS a signé le 21 avril 2021 avec ATOUT PIERRE un bail pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 32 900 euros HT et hors charges, payable d’avance par trimestre.

Les parties s’accordent à dire que PLESS a versé à ATOUT PIERRE la somme de 19726,61 euros à la signature du bail, au titre du dépôt de garantie.

PLESS a signé un protocole de résiliation du bail avec ATOUT PIERRE le 26 juin 2023 qui stipule notamment les obligations suivantes à la charge de PLESS :

Réalisation d’un état des lieux contradictoire de sortie,

Remise au bailleur de l’ensemble des rapports de vérification,

Remboursement au bailleur des travaux, le cas échéant, dont il est redevable,

Paiement d’une indemnité de résiliation pour la somme de 3 600 euros,

Régularisation du solde des charges locatives pour 2022 et 2023.

ATOUT PIERRE a déduit du dépôt de garantie de PLESS, dans le décompte de sa demande auprès du tribunal, lors de la résiliation du bail, la somme totale de 25 192,15 euros, dont le détail est le suivant :

Arriéré des charges et loyers pour 8 430,93 euros,

Indemnité de résiliation amiable pour 3 600 euros,

Reddition des charges au titre de l’année 2022 pour 1 254,64 euros,

Reddition des charges au titre de l’année 2023 pour 708,64 euros,

Taxe foncière et d’enlèvement des ordures 2023 pour 412,34 euros,

Facture vérification règlementaire des installations techniques pour 421,20 euros,

Facture EPMC de vérification pour 414 euros,

Facture INNOVO au titre des mises en conformité électriques et devis correspondant pour 1 224 euros,

Facture INNOVO au titre de la fourniture d’un BAES et devis correspondant pour 1 140 euros,

Facture INNOVO au titre de la remise en état des locaux et devis correspondant pour 7 586,40euros.

Et prétend ainsi détenir sur PLESS une créance de 5 465,54euros (25 192,15euros – 19 726,61euros).

Le tribunal devra établir le caractère certain, liquide et exigible des sommes reprises dans le décompte susvisé.

L’article 4.1 du protocole de résiliation stipule : «

Le preneur reste redevable de toutes les sommes dues au titre du bail jusqu’au 30 juin 2023 ».

1- Sur les créances non contestées par PLESS :

PLESS ne contexte pas devoir les sommes suivantes :

L’arriéré de loyers et charges pour la somme de 8 430,93 euros ;

L’indemnité de résiliation de bail pour un montant de 3 600 euros ;

La reddition des charges au titre de l’année 2022 pour 1 254,64 euros ;

Celle au titre de l’année 2023 pour 708,64 euros ;

La taxe foncière et d’enlèvement des ordures 2023 pour un montant de 412,34 euros ;
* La facture de vérification règlementaire des installations techniques pour 421,20 euros. Soit un total de 14 827,75 euros.

2-La facture EPMC de vérification pour 414 euros :

L’état des lieux de sortie, effectué le 30 juin 2023, mentionne à la page 23 « terminal chaud/froid : Point de vigilance : Erreur E6 ».

ATOUT PIERRE produit un devis de la société EPCM, et non pas une facture, datée du 12 mars 2024, soit 9 mois après le départ de PLESS des locaux, correspondant à une prestation de main d’œuvre et un forfait de prise en charge pour un montant de 414 euros.

Toutefois ATOUT PIERRE n’apporte pas la preuve qu’il a engagé cette dépense et qu’elle serait consécutive à une prétendue dégradation du terminal chaud/froid par PLESS.

En conséquence, le tribunal déboutera ATOUT PIERRE de sa demande de paiement à ce titre.

3-La facture INNOVO au titre des mises en conformité électriques et devis correspondant pour 1 224 euros :

ATOUT PIERRE produit une facture de la société INNOVO, numéro 2025-966, datée du 24 juin 2026, ayant pour intitulée « remise en conformité » pour un montant de 1 224 euros.

En vertu de l’article R 145-35 du code de commerce :

« Ne peuvent être imputées au locataire : …Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objets de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu’ils relèvent de grosses réparations … »

La facture de remise en conformité de l’installation électrique, n’est par nature pas imputable à PLESS. Outre le fait que cette prestation effectuée par INNOVO a eu lieu 12 mois après le départ de PLESS des locaux.

En conséquence le tribunal déboutera ATOUT PIERRE de sa demande de paiement.

4-La facture INNOVO au titre de la fourniture d’un BAES et devis correspondant pour 1 140 euros TTC par PLESS à ATOUT PIERRE :

ATOUT PIERRE produit une facture de la société INNOVO, numéro 2025-967, datée du 24 juin 2024, dont l’intitulé est « fourniture de BAES » pour un montant de 1 140 euros.

Compte tenu de ce qui précède, le tribunal déboutera ATOUT PIERRE de sa demande de paiement à ce titre.

5-La facture INNOVO au titre de la remise en état des locaux et devis correspondant pour 7 586,40 euros TTC :

ATOUT PIERRE produit une facture de la société INNOVO, numéro 20256968, datée du 24 juin 2025, dont l’intitulé est « peinture local numéroté 110-111 », pour un montant de 7 586,40 euros.

Or l’inventaire de sortie du 30 juin 2023, ne laisse pas apparaitre de dégradation imputable à l’occupation de PLESS et les dépenses de rénovation des locaux incombent au bailleur.

Aussi le tribunal déboutera ATOUT PIERRE de sa demande de paiement à ce titre.

En conséquence de ce qui précède, le tribunal condamnera ATOUT PIERRE à payer à PLESS la somme de 4 898,86 euros, pour solde de tout compte de résiliation du bail signé le 26 mai 2023 en application du protocole signé à cet effet, composée de la somme de 19 726,61 euros au titre du dépôt de garantie à restituer à PLESS, dont il convient de déduire la somme de 14 827,75 euros au titre de sommes dues par PLESS et non contestées par elle.

Sur la résistance abusive :

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ».

Le tribunal constate que PLESS n’apporte pas la preuve d’une faute distincte commise par ATOUT PIERRE ayant entrainer un préjudice et que le seul fait résultant de la volonté d’ATOUT PIERRE de ne pas restituer le dépôt de garantie, en présence de montants restés impayés à la charge du preneur, ne constitue pas une faute.

En conséquence le tribunal déboutera PLESS de sa demande de paiement par ATOUT PIERRE d’une somme de 2 000 euros au titre de leur résistance abusive.

Concernant le paiement des dépens :

Le tribunal condamnera ATOUT PIERRE, perdante au procès, aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Le tribunal reconnait que PLESS a engagé des frais irrépétibles au titre de la procédure et condamnera ATOUT PIERRE au paiement de 1 500 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

Par ces motifs

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort :

Condamne la SCPI ATOUT PIERRE à payer à la SARL PLESS la somme de 4 898,86 euros pour solde de tout compte de résiliation du bail signé le 26 mai 2023,

Déboute la SARL PLESS de sa demande de paiement par la SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION au titre d’une résistance abusive.

Condamne SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION aux entiers dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,43 € dont 11,02 € de TVA.

Condamne SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION au paiement de 1 500 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 mai 2026, en audience publique, devant Mme Christine Loizy, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Hervé de Bonduwe, M. Emmanuel Ramé et Madame Christine Loizy. Délibéré le 6 octobre 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Hervé de Bonduwe, président du délibéré et par Mme Léa Novais, greffier.