Fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir du destinataire non titulaire du bail commercial

En application de l’article 789, 6° du Code de procédure civile, le juge de la mise en état statue sur les fins de non-recevoir, sauf à renvoyer leur examen à la formation de jugement en cas de complexité ou d’instruction insuffisante. L’article 122 définit la fin de non-recevoir comme le moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable pour défaut de droit d’agir, notamment pour défaut de qualité à agir.

Les articles 31 et 32 du même code imposent d’apprécier la qualité à agir à la date de la demande introductive d’instance. Le juge retient que seule la société titulaire du droit au bail pouvait demander l’annulation des effets du congé, le maintien dans les lieux ou la fixation d’une indemnité d’éviction. La société destinataire matérielle du congé ne disposait pas, à elle seule, d’un intérêt à agir sur ces demandes.

L’action de la société non titulaire du bail est donc déclarée irrecevable. La contestation relative à l’opposabilité de l’apport partiel d’actifs n’est pas examinée à ce stade, car elle ne conditionne pas la recevabilité des demandes principales. La société succombante est condamnée aux dépens, tandis que la demande fondée sur l’article 700 est rejetée.

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Une société ayant reçu un congé avec refus de renouvellement a demandé son maintien dans les lieux ou la fixation d’une indemnité d’éviction. Le propriétaire a contesté sa qualité pour agir, soutenant qu’une autre société était titulaire du bail. Le juge de la mise en état a retenu que seule cette dernière disposait du droit au bail et de l’intérêt à agir, puis a déclaré la demande irrecevable et condamné la société aux dépens.

Une société avait reçu un congé avec refus de renouvellement et demande d’indemnité d’éviction concernant des locaux soumis au statut des baux commerciaux. Elle a saisi le tribunal pour contester les effets du congé, solliciter son maintien dans les lieux ou, subsidiairement, une expertise destinée à fixer l’indemnité.

Le propriétaire a soulevé une fin de non-recevoir, en soutenant que le titulaire du bail était une autre société, intervenue forcée dans la procédure. La société demanderesse invoquait notamment sa qualité de destinataire du congé et discutait l’opposabilité d’un apport partiel d’actifs.

Le juge de la mise en état retient que seule la société titulaire du droit au bail dispose de la qualité et de l’intérêt à agir. L’action de la société demanderesse est déclarée irrecevable, avec condamnation aux dépens.

• Vérifier la qualité de titulaire du droit au bail.
• Apprécier l’intérêt à agir à la date introductive.
• Identifier l’objet exact des demandes présentées.
• Distinguer la réception du congé de la titularité du bail.
• Écarter les circonstances postérieures sans incidence sur la recevabilité.

• Acte introductif d’instance précisant l’objet des demandes.
• Acte authentique établissant l’acquisition des lots immobiliers.
• Acte de congé avec refus de renouvellement.
• Éléments établissant que le bail était titulaire d’une autre société.

La société non titulaire du bail ne peut obtenir l’examen de ses demandes relatives au congé ou à l’indemnité d’éviction. La société titulaire du bail demeure la partie ayant qualité pour agir, tandis que la société irrecevable supporte les dépens de l’incident.

• Faire vérifier le titulaire exact du droit au bail.
• Diriger la contestation du congé contre la partie qualifiée.
• Établir la chaîne de transmission du bail.
• Produire les actes relatifs à l’apport partiel d’actifs.
• Anticiper la condamnation aux dépens en cas d’irrecevabilité.

À faire

• Identifier le titulaire contractuel du bail.
• Vérifier la date de la demande introductive.
• Qualifier précisément chaque prétention.
• Produire l’acte de bail et ses transmissions.
• Examiner la recevabilité avant le fond.

À éviter

• Confondre destinataire du congé et titulaire du bail.
• Fonder l’intérêt à agir sur un événement postérieur.
• Réclamer une indemnité sans qualité de preneur.
• Mélanger recevabilité et demandes reconventionnelles.
• Négliger le risque de condamnation aux dépens.

La compétence du juge de la mise en état selon l’article 789

Le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, en application de l’article 789, 6° du Code de procédure civile. Il peut toutefois renvoyer leur examen à la formation de jugement lorsque la complexité du moyen ou l’état de l’instruction le justifie. Aucun renvoi n’est retenu ici.

La qualité à agir du titulaire du droit au bail

Les articles 31 et 32 du Code de procédure civile exigent un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et sanctionnent le défaut de qualité à agir. Seule la société titulaire du droit au bail pouvait demander l’annulation des effets du congé, le maintien dans les lieux ou une indemnité d’éviction. La réception matérielle du congé par une autre société est indifférente.

L’appréciation de l’intérêt à agir à la date introductive

La qualité à agir s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance, sans dépendre de circonstances postérieures. La discussion sur l’opposabilité de l’apport partiel d’actifs ne modifie pas la recevabilité des demandes principales, limitée à l’identification du titulaire du droit au bail.

Article 789 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 31 du Code de procédure civile, Article 32 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 795 du Code de procédure civile