Expertise judiciaire au titre de l’article 145 du Code de procédure civile : désordres immobiliers et contrôle d’un DPE discordant

L’article 145 du Code de procédure civile permet d’ordonner en référé une mesure d’instruction légalement admissible lorsqu’il existe un motif légitime d’établir, avant tout procès, la preuve de faits susceptibles d’influer sur sa solution. La juridiction retient ici l’existence d’un tel motif au regard des désordres signalés, du rapport d’expertise amiable, de la discordance entre les diagnostics de performance énergétique et de l’échec de la conciliation. Une expertise judiciaire contradictoire est donc ordonnée afin de déterminer l’ampleur, l’origine et les remèdes aux désordres, ainsi que la conformité du diagnostic aux règles applicables.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, la communication des factures énergétiques pouvait être ordonnée dès lors que son principe n’était pas sérieusement contesté. La demanderesse ayant finalement reçu les pièces, cette demande est devenue sans objet. En application de l’article 491, alinéa 2, du même code, les dépens sont mis à sa charge, l’expertise étant décidée dans son seul intérêt et aucune partie ne pouvant encore être considérée comme perdante.

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Après l’acquisition d’un immeuble affecté de désordres concernant notamment les façades, les évacuations, la ventilation, la toiture et la cheminée, l’acquéreuse a sollicité une expertise judiciaire contradictoire. La juridiction l’a ordonnée et a constaté que la demande de communication des factures de gaz et d’électricité était devenue sans objet après leur transmission par le vendeur. Les dépens sont restés à sa charge.

Une acquéreuse a acheté, le 15 avril 2024, un immeuble à usage d’habitation. Après la vente, elle a signalé plusieurs désordres : fissures des façades, évacuation défectueuse des eaux pluviales, non-conformité de l’évacuation des fumées de chaudière, problèmes de ventilation, d’évacuation des eaux usées, de toiture et de cheminée.

Un rapport d’expertise amiable a constaté certains désordres. Un nouveau diagnostic de performance énergétique s’est également révélé discordant avec celui remis lors de la vente et établi par le diagnostiqueur assuré. Une tentative de conciliation a échoué.

L’acquéreuse a demandé en référé une expertise judiciaire contradictoire ainsi que la communication des factures de gaz et d’électricité du vendeur pour les années antérieures à la vente. Le vendeur s’est engagé à communiquer ces documents, finalement transmis pendant le délibéré. La juridiction ordonne l’expertise, laisse les dépens à la charge de l’acquéreuse et constate que la demande de communication est devenue sans objet.

• Existence de désordres affectant l’immeuble acquis.
• Constatations techniques suffisamment étayées par un rapport amiable.
• Discordance entre le DPE remis lors de la vente et le nouveau diagnostic.
• Utilité de déterminer l’origine, l’ampleur et les remèdes aux désordres.
• Possibilité d’un litige futur dépendant des constatations techniques.
• Mesure d’instruction légalement admissible et contradictoire.

• Acte notarié d’acquisition de l’immeuble du 15 avril 2024.
• Rapport d’expertise amiable du 16 juin 2025.
• Constatations de fissures et de défectuosités des évacuations.
• Nouveau diagnostic de performance énergétique du 23 mai 2024.
• DPE remis lors de la vente et établi par le diagnostiqueur.

L’acquéreuse obtient une expertise judiciaire contradictoire, mais doit avancer la provision et supporter les dépens de cette instance. Le vendeur et l’assureur participeront aux opérations d’expertise, tandis que la demande de communication des factures est devenue sans objet après leur transmission.

• Acquéreuse : consigner 3 000 euros dans le délai de trois semaines.
• Acquéreuse : communiquer les documents utiles et participer contradictoirement aux opérations.
• Vendeur : collaborer à l’expertise et fournir les pièces sollicitées.
• Assureur : participer aux opérations avec protestations et réserves éventuelles.
• Parties : présenter leurs observations dans le délai fixé par l’expert.
• Parties : contester les conclusions ultérieures devant le juge du fond.

À faire

• Consigner la provision de 3 000 euros sous trois semaines.
• Transmettre à l’expert tous documents techniques et justificatifs utiles.
• Préparer les devis de travaux et les justificatifs du préjudice.
• Participer à la première réunion contradictoire dans les deux mois.
• Formuler les dernières observations dans le délai fixé par l’expert.

À éviter

• Omettre la consignation dans le délai impératif.
• Communiquer tardivement des pièces ou observations essentielles.
• Réaliser des travaux sans documenter l’état initial des désordres.
• Modifier les lieux avant les constatations de l’expert.
• Confondre l’ordonnance de référé avec une décision sur le fond.

Le motif légitime d’une expertise judiciaire au titre de l’article 145

L’article 145 du Code de procédure civile autorise une mesure d’instruction avant tout procès lorsqu’un motif légitime permet d’établir la preuve de faits susceptibles d’influer sur le litige. La juridiction retient cumulativement les désordres constatés par un rapport amiable, la discordance des diagnostics de performance énergétique et l’échec de la conciliation. Ces éléments justifient une expertise judiciaire et contradictoire destinée à déterminer l’ampleur, l’origine et les remèdes aux désordres.

La mission d’expertise relative aux désordres et au diagnostic énergétique

L’expert doit rechercher et décrire les vices, apprécier leur caractère apparent ou postérieur, leur incidence sur l’usage du bien, la moins-value, le coût des travaux et le trouble de jouissance. Il doit aussi vérifier la méthode 3CL-DPE, la visite sur site, les données d’entrée et la conformité réglementaire, notamment au regard des arrêtés du 31 mars 2021 et de l’article R. 126-15 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

La communication de pièces devenue sans objet

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable. Le vendeur ayant communiqué les factures énergétiques pendant le délibéré, la demande sous astreinte ne nécessitait plus de décision et a été constatée sans objet.

Article 145 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, Articles 263 et suivants du Code de procédure civile, Article 276 du Code de procédure civile, Articles 273 et 275 du Code de procédure civile, Article R. 126-15 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, Arrêtés du 31 mars 2021