République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 22/10/2026

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Minute Électronique

N° RG 24/05458 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V4CX

Jugement (N° 22/04834) rendu le 23 Septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SCI [1] agissant poursuites et diligences de ses représenants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉES

Madame [G] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

SELARL [2] prise en la personne de son representant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentées par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistées de Me Gilles Grardel, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 10 septembre 2026 tenue par Yasmina Belkaid magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Yasmina Belkaid, conseiller

Stéfanie Joubert, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

OBSERVATIONS ÉCRITES DU MINISTÈRE PUBLIC : 16 mars 2026

Communiquées aux parties le 18 mars 2026

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 mai 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Me [Z], avocat au sein de la Selarl [2] a été mandaté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3] aux fins d’organiser la vente sur saisie immobilière des lots n°121 et 123 situés dans le bâtiment 13 de l’immeuble.

Par jugement du 26 septembre 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Senlis a adjugé l’immeuble à la Sci [1] au prix de 74 000 euros.

Reprochant une faute à son avocat qui aurait omis de verser au cahier des charges les procès-verbaux d’assemblées générales des trois années antérieures à la vente alors que la copropriété avait voté des travaux rénovation énergétique, par acte du 27 juillet 2022, la Sci [1] a fait assigner Mme [Z] et la Selarl [2] en responsabilité et réparation.

Par un jugement du 23 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Lille a :

-1 condamné solidairement Mme [Z] et la société [2] à payer à la société [1] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts

-2 dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de ce jour

-3 dit que les intérêts échus, lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière, produiront intérêt

-4 rejeté le surplus de la demande indemnitaire de la société [1]

-5 dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

-6 condamné solidairement Mme [Z] et la société [2] à supporter les dépens de l’instance et autorisé Maître Caroline Losfeld Pinceel à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision

-7 condamné solidairement Mme [Z] et la société [2] à payer à la société [1] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

-8 dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile (sic).

Par déclaration du 19 novembre 2024, la Sci [1] a interjeté appel, dans des conditions de forme et de délai non contestées, de ce jugement en limitant sa contestation aux chefs du dispositif numérotés 1, 2, 3, 4 et 6 ci-dessus.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 juin 2025, la Sci [1]

demande à la cour de :

– confirmer en son principe le jugement dont appel en ce qu’il a retenu la responsabilité de

Mme [B] et de la Selarl [2] à son égard

– réformer le jugement dont appel en ce qu’il lui a alloué la somme de 3 000 euros à titre de

dommages et intérêts et celle de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile

– en conséquence, condamner solidairement Mme [B] et de la Selarl [2] à lui payer

la somme de 17 791,39 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au besoin

à titre de dommages et intérêts complémentaires et capitalisation des intérêts dus au moins pour

une année entière, en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil et la somme de

5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– condamner solidairement Mme [B] et de la Selarl [2] au paiement des entiers

dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 969 (sic) du

code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la Sci [1] fait valoir que :

la responsabilité civile professionnelle de l’avocat est engagée :

en effet, il a commis deux fautes contractuelles caractérisées par l’omission, d’une part, de verser dans le cahier des charges, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et d’autre part, les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur, ce qui ne lui a permis de connaitre le projet de rénovation énergétique de la copropriété de nature à influer sur sa décision d’enchérir ou non compte tenu de l’enveloppe budgétaire des travaux et de la remise en cause de la rentabilité de l’achat

contrairement aux assertions des intimées, il résulte de l’article R. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable à la date du dépôt du cahier des charges de la vente que les procès-verbaux d’assemblées générales doivent être annexés au cahier des charges de sorte qu’il appartenait à Me [Z] d’annexer le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 23 mars 2017 ayant voté le programme de travaux de rénovation énergétique pour un coût de 1 793 193 euros

contrairement à l’analyse du premier juge, son préjudice correspond au coût des travaux de rénovation énergétique dont sa quote-part s’établit à 17 791,39 euros. En outre, l’amélioration notable de l’apparence extérieure de l’immeuble retenue par le tribunal est hypothétique au regard de la nature des travaux réalisés et de l’évaluation de la valeur du local par les agences immobilières.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 20 avril 2026, Mme [Z] et la société

[2], intimées et appelantes incidentes, demandent à la cour, au visa des articles 1231-

1du code civil et 386, 389, 411 et 412 du code de procédure civile, de :

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions exceptées le chef du dispositif ayant rejeté le surplus de la demande indemnitaire de la Sci [1]

juger que la responsabilité professionnelle de l’avocat n’est pas engagée en l’absence de faute, de lien de causalité et de préjudice subi

condamner la Sci [1] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et aux entiers dépens

débouter la Sci [1] de l’intégralité de ses demandes

en tout état de cause :

débouter la Sci [1] de l’intégralité de ses demandes

la condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel

la condamner aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

A l’appui de leurs demandes, Mme [B] et la Selarl [2] soutiennent que :

la faute reprochée à l’avocat n’est caractérisée alors qu’il résulte de l’article R. 322-10 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution qu’il n’existe aucune obligation d’annexer au cahier des conditions de vente les procès-verbaux d’assemblée générale et autres pièces visés à l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation

l’appelante ne caractérise aucun lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice alors qu’il n’est pas établi que celle-ci aurait pu acquérir l’immeuble à un moindre prix ou faire adopter par la copropriété un budget énergétique moins élevé

la Sci aurait pu contester la validité de l’assemblée générale ayant voté les travaux faute d’y avoir été convoquée et en cas de nouvelle assemblée remettre en cause un tel vote

la Sci ne peut valablement solliciter la totalité de sa quote-part de travaux au titre du préjudice subi alors qu’il s’agit d’une perte de chance. En outre, la réalisation des travaux litigieux lui permettra de réaliser une plus-value sur la vente de son bien et de baisser le montant des charges si bien que le préjudice allégué n’est pas certain.

Le dossier a été transmis au ministère public qui, par avis du 16 mars 2026, communiqué aux

parties par le greffe le18 mars 2026, a sollicité que la Sci [1] soit déclarée

irrecevable quant à sa demande d’indemnisation fondée sur l’action en responsabilité civile de

Me [Z] et la Selarl [2].

Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer aux

conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure

civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité de l’avocat

Selon l’article R. 322-11 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, le cahier des

conditions de vente est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant.

L’avocat rédacteur du cahier des conditions de vente est soumis à une obligation d’information

et d’efficacité de l’acte qu’il dresse.

En application de l’article 1231-1 du code civil, l’engagement de la responsabilité de l’avocat

suppose de démontrer l’existence d’une faute dont il est résulté un préjudice, lequel ne peut

s’analyser que comme une perte de chance.

Ainsi, une désignation inexacte du bien est de nature à engager sa responsabilité.

Sur la faute

En l’espèce, il est constant que, le 31 mars 2017, Mme [Z] a rédigé le cahier des conditions

de vente visé à l’article R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, et que ce

document ne comporte aucun procès-verbal d’assemblée générale.

Or, l’article L. 721-2 dans le code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable

à l’espèce, prescrit que :

« I. – Les dispositions du présent article s’appliquent à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot

ou à la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble

bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété.

II. – En cas de promesse de vente, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de

la promesse, les documents et informations suivants :

1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet

1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;

b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant,

s’ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le

copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic (’)

IV. – En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 5° du II

sont annexés au cahier des charges. Les dispositions des dix-huitième et dix-neuvième alinéas

du II sont applicables au présent IV. »

Contrairement aux assertions des intimés, bien que l’article R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution énumère la liste des mentions obligatoires à peine de nullité de nullité du cahier des conditions de vente sans viser explicitement les procès-verbaux d’assemblée générale, pour autant, l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, qui fixe la liste des documents à fournir à l’acquéreur en cas de vente d’un lot de copropriété, s’applique à la vente sur saisie immobilière s’opérant à l’audience des ventes du tribunal qui constitue dès lors une vente publique.

En conséquence, et en application de son paragraphe IV, le cahier des conditions de vente en matière de saisie immobilière doit nécessairement comporter les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années précédant son dépôt lesquels permettent à l’acheteur de connaitre notamment les travaux votés ou à venir et leur coût.

Il est établi que, dans la continuité de l’assemblée générale du 10 décembre 2016 au cours de laquelle le projet de rénovation énergétique a été présenté par les sociétés [3], [4] et [5], les copropriétaires de l’immeuble litigieux ont approuvé, lors de l’assemblée générale du 23 mars 2017, le projet de travaux d’isolation thermique par l’extérieur, de ravalement de l’ensemble des murs de la copropriété, de ventilation et d’embellissement des balcons de la société [6] dont le coût était estimé à la somme de 1 793 193 euros (résolution n°6).

Réunis à nouveau en assemblée générale le 25 novembre 2017, les copropriétaires ont décidé d’effectuer lesdits travaux de réhabilitation et d’économie d’énergie de l’ensemble de la résidence pour un montant de 1 755 498,92 euros (résolution n°10).

Une telle omission d’annexer au cahier des conditions de vente les procès-verbaux d’assemblée générale ayant voté d’importants travaux caractérise un manquement de Mme [Z] à l’obligation d’information qui lui incombait et qui impliquait la rédaction d’un cahier des conditions de vente dans le respect de l’ensemble des exigences légales et réglementaires.

La Sci [7], adjudicataire, n’a donc pas été pleinement informée des conditions de la vente de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir de la faute commise à son égard par Mme [Z].

Sur le préjudice et le lien de causalité

La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable, dont le caractère certain doit être établi. Sa réparation ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute commise n’a pas eu de conséquence sur une telle disparition.

Contrairement aux assertions des intimées, le préjudice de la Sci [7] est certain eu égard au coût des travaux qui représente la somme totale de 17 791,39 euros compte tenu de la quote-part afférente aux lots de la Sci [1] ainsi que cela ressort des appels de fonds des 7 juin et 8 novembre 2018 et 12 avril 2019 du syndic de l’immeuble, ce qui représente 24 % du prix adjugé.

Il est vain de soutenir que la Sci [1] aurait pu modifier le sens du vote des travaux litigieux lors de l’assemblée ultérieure du 25 novembre 2017 alors que, d’une part, les copropriétaires de l’immeuble avaient définitivement approuvé le principe des travaux de rénovation énergétique dans le cadre de l’assemblée générale du 23 mars 2017, soit avant la vente litigieuse, et, d’autre part, l’annulation éventuelle de ladite assemblée pour défaut de convocation de la Sci [7] aurait été régularisée par une assemblée ultérieure sans que cette dernière, dont les lots représentent 127/10 000èmes de copropriété, soit en mesure de remettre en cause tant le principe des travaux que leur coût.

En toute hypothèse, l’assemblée générale du 23 mars 2017 a ratifié les travaux de rénovation énergétique par le choix des devis et la fixation du calendrier des paiements de sorte que le budget afférent était devenu liquide et exigible.

Le préjudice de la Sci [1] consiste en la perte de chance de ne pas acquérir l’immeuble vendu par adjudication si elle avait été informée du vote des travaux conséquents de l’immeuble.

En effet, alors que celle-ci a acquis la propriété des lots litigieux au montant de leur mise à prix, elle n’aurait pu former une offre inférieure pour tenir compte du montant de sa quote-part de travaux.

Alors que, d’une part, les lots de copropriété de la Sci [1] ont été évalués à un prix compris entre 80 000 et 90 000 euros selon les attestations de la société [8] du 13 février 2025 et de la société [9] du 28 mai 2025 et d’autre part, le montant des travaux litigieux représente près d’un quart du prix adjugé, la perte de chance de réaliser s’abstenir de se porter acquéreur, compte tenu du caractère non rentable de l’investissement, est estimée à 99 %.

Le préjudice de la Sci [1] sera donc réparé par l’allocation de la somme de 17 613,50 euros au paiement de laquelle Me [Z] et sa structure d’exercice, la Selarl [2], seront solidairement condamnées conformément à l’article 43 de l’ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023.

Le jugement critiqué est ainsi infirmé de ce chef.

Sur les intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal sur les sommes allouées par la cour courent à compter du présent arrêt.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement sollicitée.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit :

d’une part, à confirmer le jugement attaqué sur les dépens et les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile

et d’autre part, à condamner solidairement Mme [Z] et la Selarl [2] aux entiers dépens d’appel

enfin, à condamner solidairement Mme [Z] et la Selarl [2] à payer à la Sci [1] la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité de procédure d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 23 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a :

– condamné solidairement Mme [Z] et la société [2] à payer à la société [1] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts

– dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de ce jour

– rejeté le surplus de la demande indemnitaire de la société [1]

Confirme le jugement le jugement rendu le 23 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Lille en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant,

Dit que Mme [G] [Z] et la Selarl [2] sont responsables du préjudice subi par la Sci [1] ;

Condamne solidairement Mme [G] [Z] et la société [2] à payer à la société [1] la somme de 17 613,50 euros à titre de dommages et intérêts ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne solidairement Mme [G] [Z] et la société [2] aux dépens d’appel ;

Condamne solidairement Mme [Z] et la société [2] à payer à la Sci [1] la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité de procédure d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.