Référé locatif : contestations sérieuses empêchant la clause résolutoire en raison d’un défaut de délivrance et d’une dette compensable

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ni accorder une provision lorsque les moyens de défense soulèvent une contestation sérieuse. L’article L. 145-41 du Code de commerce permet le constat de la résiliation après un commandement demeuré infructueux pendant un mois, à condition que sa délivrance soit régulière et de bonne foi.

La cour retient plusieurs contestations sérieuses : la bailleresse a transmis un numéro de point de livraison électrique erroné, rendant les locaux inexploités durant plusieurs mois ; le sous-sol compris dans l’assiette du bail présentait des désordres structurels importants et une partie de cette zone n’appartenait pas à la bailleresse ; enfin, la dette visée dans le commandement pouvait être affectée par la participation contractuelle aux travaux et le report de la franchise de loyer.

L’article 835, alinéa 2, ne permet l’octroi d’une provision que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La cour refuse donc les provisions sollicitées par les bailleresses comme par la preneuse, faute d’évidence suffisante concernant le montant de la dette, la participation aux travaux, les préjudices allégués et le caractère abusif de la saisie conservatoire. L’intervention volontaire de la nouvelle propriétaire est toutefois déclarée recevable sur le fondement des articles 66 et 554 du Code de procédure civile.

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Dans un bail commercial marqué par des impayés, la bailleresse demandait la résiliation, l’expulsion et le paiement de provisions. La preneuse invoquait notamment des difficultés relatives à l’électricité, à des désordres structurels, à l’assiette locative et aux travaux. Après la vente de l’immeuble, la cour a admis l’intervention de l’acquéreur, mais rejeté les demandes de référé en raison de contestations nécessitant un examen au fond.

Une société bailleresse a donné à bail commercial des locaux à une société preneuse, avec une partie fixe et une partie variable de loyer, ainsi qu’une franchise initiale. Une société s’est portée caution solidaire des engagements locatifs.

Après impayés, la bailleresse a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a demandé en référé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de provisions. La preneuse a invoqué notamment la transmission tardive d’un numéro de point de livraison électrique, des désordres structurels affectant le sous-sol, une assiette locative incertaine et la participation contractuelle du bailleur aux travaux.

La bailleresse a ensuite vendu l’immeuble à la société Foncière Prado République, qui est intervenue volontairement en appel. La cour admet cette intervention, mais confirme l’absence de référé : les contestations relatives à la délivrance, à la dette locative et aux créances réciproques nécessitent un examen au fond. Les demandes provisionnelles de toutes les parties sont également rejetées.

• Commandement visant la clause résolutoire et délai légal d’un mois
• Absence de contestation sérieuse sur la dette et son montant
• Bonne foi du bailleur lors de la délivrance du commandement
• Exploitation effective des locaux conformément à l’obligation de délivrance
• Assiette locative déterminée et propriété établie du sous-sol
• Obligation provisionnelle certaine dans son principe et son montant

• Courrier du 27 septembre 2023 établissant l’erreur de numéro PDL
• Rapport Excel Structure Ingénierie du 27 juin 2025
• Compte rendu de réunion d’expertise du 5 mars 2026
• Plan du sous-sol révélant l’absence de délimitation de propriété
• Courrier officiel du 23 avril 2024 et factures de travaux
• Courrier du 10 novembre 2023 sollicitant le report de franchise

La clause résolutoire, l’expulsion et les indemnités liées à la résiliation ne peuvent être obtenues en référé. Les bailleresses supportent les dépens d’appel, tandis que les demandes provisionnelles de la preneuse et de la caution sont également renvoyées à l’examen du fond.

• Maintien provisoire du bail et de l’occupation des locaux
• Absence de provision au titre des loyers et charges
• Absence de provision au titre des travaux ou préjudices allégués
• Intervention recevable de la nouvelle propriétaire
• Dépens d’appel supportés par les bailleresses

À faire

• Produire le commandement et vérifier son délai légal
• Documenter précisément le numéro PDL transmis
• Verser les rapports et comptes rendus d’expertise
• Identifier l’assiette exacte et la propriété du sous-sol
• Comparer la dette aux créances contractuelles compensables

À éviter

• Délivrer un commandement sur un décompte contestable
• Négliger les désordres affectant l’exploitation des locaux
• Réclamer une provision sans preuve du montant
• Produire des factures sans justificatif de paiement
• Solliciter l’expulsion malgré une contestation sérieuse

Les contestations sérieuses en référé locatif

La résiliation de plein droit peut être constatée en référé si le commandement visant la clause résolutoire est régulièrement délivré et demeure infructueux. Une contestation sérieuse l’exclut lorsque les moyens de défense ne sont pas immédiatement vains. La cour retient ici les difficultés liées au numéro de point de livraison, aux désordres structurels du sous-sol, à l’incertitude de l’assiette louée et à la compensation possible entre la dette et les obligations contractuelles de la bailleresse.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du Code de commerce impose un commandement mentionnant le délai légal d’un mois. La cour relève que le défaut de paiement n’est pas contesté, mais estime que la bonne foi du commandement et le montant réclamé sont sérieusement discutés. La créance pouvait être réduite ou soldée par la participation aux travaux prévue au bail et par le report de la franchise de loyer, ce qui fait obstacle au constat de résiliation en référé.

Les conditions d’octroi d’une provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, l’obligation doit être établie dans son principe et son montant sans contestation sérieuse. La cour refuse les provisions des bailleresses en raison de l’incertitude du quantum locatif et de l’absence de résiliation. Elle refuse aussi celles de la preneuse : les factures, devis et éléments relatifs aux infiltrations ou préjudices ne démontrent pas avec évidence les obligations invoquées.

Article 804 du Code de procédure civile, Article 914-3 du Code de procédure civile, Article 914-4 du Code de procédure civile, Article 66 du Code de procédure civile, Article 554 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article 700 du Code de procédure civile