Référé locatif : rétablissement de l’électricité, astreinte et réduction de la provision pour trouble de jouissance

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, d’ordonner les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également accorder une provision lorsque l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable. La mesure suppose toutefois que le trouble et son caractère manifestement illicite soient établis avec l’évidence requise à la date de la décision.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur doit assurer au preneur une jouissance paisible des locaux pendant la durée du bail. La coupure d’électricité affectant les bureaux, non contestée et prolongée plusieurs semaines, caractérise un manquement à cette obligation. L’intervention d’un prestataire mandaté par le bailleur ne l’exonère pas, celui-ci demeurant garant des troubles causés dans les lieux loués. Le rétablissement peut être ordonné sous astreinte.

La provision indemnitaire exige la preuve de l’obligation tant dans son principe que dans son montant. La juridiction a retenu l’existence évidente d’un préjudice d’activité et d’image, mais a réduit la provision faute de pièces comptables justifiant le montant initialement demandé. Les dépens et les frais irrépétibles ont été mis à la charge du bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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La signification de l’assignation en l’étude est jugée régulière et le trouble résultant de la coupure d’électricité est confirmé. Le rétablissement sous astreinte est maintenu. Toutefois, faute de justificatifs comptables suffisants, la provision indemnitaire est ramenée de 10 000 à 5 000 euros. Le bailleur est condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité procédurale.

Une SCI bailleresse a donné à bail commercial des locaux à une SARL, puis la surface louée a été augmentée par avenant. Après une coupure d’électricité affectant les bureaux situés à l’étage, le preneur a mis le bailleur en demeure de rétablir l’alimentation.

Le bailleur a ensuite délivré un commandement de payer une dette locative. Le preneur l’a assigné en référé afin d’obtenir le rétablissement de l’électricité et une provision indemnitaire. Le juge des référés a ordonné le rétablissement sous astreinte et accordé une provision de 10 000 euros.

En appel, le bailleur a contesté la régularité de l’assignation, l’existence d’un trouble manifestement illicite et le montant du préjudice. La cour valide la signification en l’étude, confirme le rétablissement sous astreinte, mais réduit la provision à 5 000 euros faute de justificatifs comptables suffisants. Le bailleur est également condamné aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Établir la coupure d’électricité par un constat de commissaire de justice
• Caractériser une atteinte à la jouissance paisible des locaux loués
• Établir un trouble manifestement illicite avec l’évidence requise en référé
• Vérifier l’absence de contestation sérieuse sur la réalité du trouble
• Établir le principe et le montant non sérieusement contestable du préjudice
• Produire des pièces comptables pour justifier le montant de la provision
• Constater l’absence de diligence du bailleur après mise en demeure

• Procès-verbal de constat du 4 novembre 2025 établissant l’absence d’électricité
• Courriel de mise en demeure sollicitant le rétablissement de l’alimentation
• Attestation de la société SAVAS BTP sur la coupure des disjoncteurs
• Constat du 8 décembre 2025 établissant un rétablissement sans intervention technique
• Absence de pièces comptables justifiant une provision de 10 000 euros

Le bailleur doit rétablir l’alimentation électrique et assume les conséquences du trouble causé par le prestataire qu’il a mandaté. Le preneur obtient une indemnisation provisionnelle, mais doit documenter précisément le montant de ses pertes.

• Rétablissement de l’électricité sous astreinte de 300 euros par jour
• Paiement d’une provision indemnitaire réduite à 5 000 euros
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 en appel
• Production nécessaire de justificatifs comptables pour toute demande indemnitaire

À faire

• Faire constater immédiatement toute coupure par un commissaire de justice
• Adresser une mise en demeure précise au bailleur
• Documenter la durée et les conséquences professionnelles de la coupure
• Conserver les échanges avec les prestataires intervenus dans les locaux
• Produire les pièces comptables justifiant le montant du préjudice

À éviter

• Conditionner le rétablissement de l’électricité au paiement des loyers
• Se limiter à invoquer une intervention accidentelle d’un prestataire
• Omettre de répondre à une mise en demeure du preneur
• Réclamer une provision sans justificatifs chiffrés suffisants
• Contester une signification sans établir une irrégularité formelle

La régularité de la signification en l’étude

La signification à personne constitue le principe selon l’article 654 du Code de procédure civile. En cas d’impossibilité, les articles 655 et 656 autorisent une signification à domicile ou en l’étude, sous réserve que le commissaire de justice relate ses diligences, les circonstances de l’impossibilité et les formalités accomplies. Les mentions de l’acte font foi jusqu’à inscription de faux. L’absence alléguée du dirigeant dans les locaux et le caractère commun de la boîte aux lettres ne remettent pas en cause cette régularité.

Le trouble manifestement illicite affectant la jouissance paisible

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de garantir la jouissance paisible. La coupure d’électricité des bureaux, établie par constat et non contestée, a duré plusieurs semaines. L’intervention d’un prestataire mandaté par le bailleur ne l’exonère pas. Le rétablissement sous astreinte était donc justifié.

La fixation de la provision indemnitaire

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile exige une obligation non sérieusement contestable et la preuve de son principe comme de son montant. Le préjudice d’activité et d’image était établi, mais aucune pièce comptable ne justifiait 10 000 euros. La provision a donc été ramenée à 5 000 euros, correspondant au montant non sérieusement contestable.

Article 804 du Code de procédure civile, Article 654 du Code de procédure civile, Article 655 du Code de procédure civile, Article 656 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile