Charges de copropriété : exigibilité anticipée des provisions après mise en demeure et contrôle des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires contribuent aux charges communes selon l’utilité objective des services et la valeur relative des parties privatives. L’obligation de paiement est établie lorsque les comptes et budgets ont été approuvés par l’assemblée générale et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42.

L’article 19-2 de la même loi permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non échues prévues par l’article 14-1. Le juge doit constater l’approbation des budgets ou comptes ainsi que la défaillance du copropriétaire. La créance a été retenue pour les charges échues, les provisions devenues exigibles et les frais de mise en demeure justifiés, avec intérêts et capitalisation.

L’article 10-1, a), impose au syndicat de justifier à la fois l’existence et le caractère nécessaire des frais imputés au copropriétaire défaillant. Les frais de mise en demeure prouvés ont été admis, tandis qu’une mise en demeure non produite et une vacation de dossier contentieux ont été écartées. La demande de dommages et intérêts a été rejetée sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, faute de préjudice indépendant du retard et de mauvaise foi démontrée.

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Après mise en demeure, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des charges, des provisions devenues exigibles et des frais de recouvrement. Les comptes approuvés, relevés et documents produits établissent la dette. Les frais non justifiés et les dommages-intérêts sont rejetés. Le copropriétaire est condamné au paiement des charges, des intérêts, des dépens et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Un copropriétaire détenait un lot au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure de régler un arriéré de charges, en l’informant que les provisions non échues deviendraient immédiatement exigibles après trente jours, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La régularisation n’étant pas intervenue, le syndicat, représenté par son syndic, l’a assigné selon la procédure accélérée au fond en paiement des charges, des provisions devenues exigibles, de frais de recouvrement et de dommages et intérêts. Le défendeur, régulièrement assigné, n’a pas comparu.

La juridiction a retenu les comptes et budgets approuvés par les assemblées générales, ainsi que les relevés de compte et la mise en demeure. Elle a réduit les frais imputables aux seuls montants justifiés et nécessaires, rejeté les dommages et intérêts, puis condamné le copropriétaire au paiement des charges, des intérêts, des dépens et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Approbation des comptes annuels par l’assemblée générale
• Adoption des budgets prévisionnels concernés
• Existence d’une provision exigible impayée
• Mise en demeure régulière restée infructueuse pendant trente jours
• Justification précise de chaque frais imputé
• Caractère nécessaire des frais de recouvrement
• Preuve d’un préjudice distinct et de la mauvaise foi pour obtenir des dommages et intérêts

• Relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire
• Relevés de compte détaillant les charges et provisions impayées
• Mise en demeure du 18 mai 2026 revenue avisée et non réclamée
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Justificatif du coût de la mise en demeure de 36 euros

Le copropriétaire défaillant doit régler les charges échues, les provisions devenues exigibles, les frais nécessaires établis, les intérêts et les frais de procédure. Le syndicat obtient le recouvrement de la créance mais doit documenter chaque coût et ne peut obtenir une indemnisation supplémentaire sans démontrer un préjudice distinct et la mauvaise foi.

• Paiement de 2 094,48 euros au titre des sommes retenues
• Application des intérêts à compter des dates fixées
• Capitalisation annuelle des intérêts
• Exclusion des frais non justifiés ou non nécessaires
• Condamnation du débiteur aux dépens et à 400 euros au titre de l’article 700

À faire

• Produire le relevé de propriété du copropriétaire
• Joindre les relevés de compte détaillés
• Verser les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Adresser une mise en demeure précisant l’article 19-2
• Justifier séparément chaque frais de recouvrement

À éviter

• Réclamer des provisions sans budget prévisionnel approuvé
• Imputer des frais non documentés
• Facturer une diligence ordinaire comme frais exceptionnel
• Oublier le délai de trente jours après mise en demeure
• Demander des dommages et intérêts sans préjudice distinct prouvé

La mise en demeure et l’exigibilité anticipée des provisions

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet de rendre immédiatement exigibles les provisions non échues après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. Le juge doit constater l’approbation des budgets ou comptes, la défaillance du copropriétaire et la déchéance du terme. Ces conditions étaient réunies au regard des procès-verbaux d’assemblées générales et de l’absence de paiement.

La justification des frais imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée. Le syndicat doit démontrer l’existence et le caractère nécessaire de chaque frais. Le coût de la mise en demeure établie a été retenu, tandis qu’un frais non documenté et une vacation de dossier contentieux dépourvue de diligence exceptionnelle ont été exclus.

La preuve du préjudice indépendant du retard

Selon l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, les dommages et intérêts distincts des intérêts de retard supposent un préjudice indépendant et la mauvaise foi du débiteur. Ces deux éléments n’étant pas démontrés, la demande indemnitaire du syndicat a été rejetée.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 4501 à 453 du Code de procédure civile