Saisie immobilière : validation de la vente forcée fondée sur un titre exécutoire de charges de copropriété

En application de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, la saisie immobilière suppose un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. À l’audience d’orientation, l’article R. 322-15 du même code impose au juge de vérifier les conditions légales, de statuer sur les contestations et de déterminer les modalités de poursuite.

L’absence de comparution ne fait pas obstacle à l’examen du fond : selon l’article 472 du Code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La décision est réputée contradictoire conformément à l’article 473, alinéa 2, dès lors que les débiteurs ont été régulièrement assignés à étude, l’adresse ayant été confirmée par le maire.

La production d’un jugement régulièrement signifié, revêtu d’un certificat de non-appel, établissant les charges de copropriété, les intérêts, la capitalisation, les dommages-intérêts et les condamnations accessoires, caractérise le titre exécutoire. La résolution autorisant l’administrateur provisoire à agir complète les justificatifs de qualité. La créance actualisée, non contestée, permet la validation de la saisie et l’ordonnance de vente forcée.

Les dépens excédant les frais taxés et les frais de saisie sont déclarés privilégiés de vente et distraits conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires poursuit deux débiteurs pour des charges impayées. Après vérification de la régularité de la signification du jugement fondant les poursuites, le juge retient l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. La saisie immobilière est validée et la vente forcée ordonnée, avec fixation de la date d’adjudication et des modalités de publicité et de visite.

Le Syndicat des copropriétaires Le Marco Polo II a engagé une procédure de saisie immobilière contre deux débiteurs copropriétaires pour recouvrer une créance de charges arrêtée à 15 255,12 euros. Le commandement de payer valant saisie a été publié, puis dénoncé aux créanciers inscrits, et le cahier des conditions de vente a été déposé.

Après une réouverture des débats portant sur la régularité de la signification du jugement fondant les poursuites, le créancier poursuivant a produit les explications d’un commissaire de justice, confirmant l’assignation à étude et la confirmation de l’adresse par le maire. Les débiteurs n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

Le juge a retenu l’existence d’un jugement régulièrement signifié, revêtu d’un certificat de non-appel, constatant une créance liquide et exigible de charges de copropriété. Il a validé la saisie et ordonné la vente forcée des biens saisis, avec fixation d’une date d’adjudication et organisation des visites et de la publicité.

• Disposer d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.
• Établir la signification régulière du titre exécutoire.
• Produire un certificat de non-appel du jugement fondant les poursuites.
• Démontrer la régularité de l’assignation des débiteurs défaillants.
• Présenter une créance actualisée et suffisamment justifiée.
• Respecter les conditions procédurales de l’audience d’orientation.

• Jugement du 17 mars 2025 condamnant solidairement les débiteurs.
• Actes de signification à étude établis par le commissaire de justice.
• Explications du commissaire de justice transmises après réouverture des débats.
• Confirmation de l’adresse des débiteurs par le maire.
• Certificat de non-appel du 30 septembre 2025.
• Décompte de créance arrêté au 15 octobre 2025.

Le créancier poursuivant obtient la validation de la saisie et l’organisation de la vente forcée des biens saisis. Les débiteurs supportent la procédure, les dépens excédant les frais taxés et les frais privilégiés de vente, tandis que les visites et la publicité peuvent être mises en œuvre selon les modalités judiciaires.

• Vente forcée des biens saisis à la date fixée.
• Maintien de la créance provisoirement arrêtée à 15 255,12 euros.
• Organisation de deux visites par un commissaire de justice.
• Possibilité d’ouverture des portes avec serrurier ou force publique.
• Publicité immobilière autorisée dans la limite de 400 euros HT.
• Dépens et frais taxés prélevés comme frais privilégiés de vente.

À faire

• Vérifier le titre exécutoire et sa signification.
• Joindre le certificat de non-appel au dossier.
• Actualiser le décompte de la créance poursuivie.
• Déposer le cahier des conditions de vente.
• Organiser les visites et la publicité autorisées.

À éviter

• Négliger la preuve de l’adresse des débiteurs.
• Omettre la dénonciation aux créanciers inscrits.
• Présenter une créance non liquide ou non exigible.
• Ignorer les délais de signification des actes.
• Empêcher l’accès aux biens lors des visites.

La régularité du jugement réputé contradictoire

La non-comparution des débiteurs n’empêche pas le jugement au fond. En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, la demande ne peut être accueillie que si elle est régulière, recevable et bien fondée. L’article 473, alinéa 2, permet de statuer par jugement réputé contradictoire lorsque les débiteurs ont été régulièrement assignés. La juridiction retient ici deux assignations à étude, corroborées par les explications du commissaire de justice et la confirmation de l’adresse par le maire.

Les conditions de la saisie immobilière

L’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution exige un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. À l’audience d’orientation, l’article R. 322-15 impose au juge de vérifier notamment les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6. La production d’un jugement régulièrement signifié et revêtu d’un certificat de non-appel établit ces conditions.

La validation de la créance et la vente forcée

La créance actualisée repose sur le jugement ayant fixé les charges, intérêts, capitalisation, dommages-intérêts et condamnations accessoires. Le montant de 15 255,12 euros, arrêté provisoirement, n’étant pas contesté et apparaissant fondé, la saisie est validée. L’absence de demande de vente amiable conduit à ordonner la vente forcée selon les modalités fixées par le juge.

Article 450, alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473, alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-32 du Code des procédures civiles d’exécution