Condition suspensive de prêt : absence de faute de l’acquéreur et rejet de la clause pénale fondée sur l’article 1304-3 du Code civil

L’article 1304-3 du Code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La clause de financement prévoyait cette conséquence en cas de faute, négligence, passivité, mauvaise foi ou abus de droit de l’acquéreur. Le tribunal relève toutefois que les démarches bancaires, les échanges avec l’établissement prêteur et les éléments relatifs à l’évaluation du bien de l’acquéreur ne caractérisent aucun comportement fautif. La condition n’est donc pas réputée accomplie et la clause pénale est écartée.

Les demandes indemnitaires fondées sur un trouble de jouissance sont rejetées faute de preuve de la coupure d’électricité. Le préjudice moral lié au retard de l’opération ne peut davantage être imputé à l’acquéreur en l’absence de faute. Les vendeurs, parties perdantes, sont condamnés aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et au paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire de droit, régie par l’article 514-1 du même code, n’est pas écartée.

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Le refus du financement n’est pas imputable à une faute de l’acquéreur, qui justifie de démarches auprès de sa banque et de l’évaluation de son bien. Aucun trouble de jouissance ni coupure d’électricité n’est établi. Les demandes des vendeurs sont rejetées, avec condamnation aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Des vendeurs ont confié à une agence immobilière un mandat portant sur la vente de leur maison. Un compromis a ensuite été signé avec un acquéreur, sous condition suspensive d’obtention d’un financement. L’acte authentique n’a pas été conclu après le refus du prêt.

Les vendeurs ont assigné l’acquéreur afin d’obtenir notamment l’application d’une clause pénale, ainsi que des dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral et d’un trouble de jouissance. Ils soutenaient que l’acquéreur n’avait pas accompli les diligences nécessaires pour obtenir son financement.

Le tribunal constate que l’acquéreur produit des échanges avec sa banque et des éléments relatifs à l’évaluation de son propre bien. Aucun comportement fautif n’est établi. La preuve d’une coupure d’électricité n’est pas davantage rapportée. L’ensemble des demandes est rejeté ; les vendeurs sont condamnés aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Existence d’une condition suspensive d’obtention d’un financement
• Empêchement fautif de l’accomplissement de la condition
• Caractérisation d’une faute, négligence, passivité ou mauvaise foi
• Production d’éléments établissant les démarches bancaires accomplies
• Preuve certaine d’une coupure d’électricité pour établir le trouble de jouissance
• Imputabilité du préjudice moral à une faute de l’acquéreur

• Échanges avec l’établissement bancaire de l’acquéreur
• Démarches relatives à l’évaluation du bien de l’acquéreur
• Deux factures d’électricité établies au nom de l’acquéreur
• Absence de preuve de la coupure d’électricité alléguée

L’acquéreur échappe à la clause pénale et aux demandes indemnitaires, faute de preuve d’un comportement fautif ou d’un trouble de jouissance. Les vendeurs, parties perdantes, doivent supporter les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Exclusion de la clause pénale
• Rejet des dommages-intérêts pour préjudice moral
• Rejet de l’indemnisation du trouble de jouissance
• Condamnation des vendeurs aux dépens
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver les échanges avec les établissements prêteurs
• Documenter chaque demande et refus de financement
• Vérifier les diligences exigées par la clause suspensive
• Établir précisément toute coupure d’électricité alléguée
• Rassembler les justificatifs d’un préjudice directement imputable

À éviter

• Invoquer la clause pénale sans démontrer un empêchement fautif
• Assimiler des factures d’électricité à la preuve d’une coupure
• Réclamer un préjudice moral sans établir une faute
• Négliger les démarches bancaires avant et après le compromis
• Omettre l’impact des dépens et frais irrépétibles

La condition suspensive de prêt et l’article 1304-3 du Code civil

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La clause contractuelle visait notamment la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou l’abus de droit de l’acquéreur. Les échanges bancaires et démarches produites ne caractérisent aucun de ces comportements ; la condition n’est donc pas réputée accomplie et la clause pénale ne s’applique pas.

La preuve du trouble de jouissance et du préjudice moral

Deux factures d’électricité au nom de l’acquéreur ne suffisent pas à établir une coupure de courant ni un trouble de jouissance. Le préjudice moral résultant du retard de l’opération n’est pas indemnisable lorsque l’échec de la vente n’est imputable à aucune faute de l’acquéreur.

Les dépens et frais irrépétibles de l’instance

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, les vendeurs, parties perdantes, sont condamnés aux dépens et à verser 1 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

Article R 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 4 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1304-3 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile