Formation de la vente immobilière entre indivisaires : absence d’acceptation concordante de l’offre

La formation d’une vente suppose une rencontre démontrée des volontés conformément aux articles 1113 et suivants du Code civil. Lorsque l’immeuble appartient à deux indivisaires, l’acceptation doit émaner de chacun d’eux, dans les mêmes termes, et porter sur les éléments essentiels du contrat. Un notaire mandaté pour commercialiser le bien ne peut accepter une offre non conforme à son mandat sans pouvoir spécifique.

En l’absence de pièce établissant l’identité des acceptants et leur accord concordant sur la substance de la vente, la vente ne peut être déclarée parfaite. L’absence de compromis signé ne suffit pas à elle seule, mais constitue un élément du défaut de rencontre des volontés lorsqu’aucune autre acceptation juridiquement caractérisée n’est produite.

La partie qui échoue supporte les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700. Une demande indemnitaire peut être accueillie lorsque l’immobilisation du bien et le préjudice financier sont établis par les circonstances retenues par le juge. L’exécution provisoire demeure applicable en l’absence de décision spécialement motivée l’écartant, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

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La vente forcée est rejetée, faute de preuve d’une acceptation concordante de l’offre par les deux indivisaires et de l’existence d’un mandat notarial permettant son acceptation. L’acheteur est condamné à indemniser les propriétaires pour l’immobilisation du bien et à payer les dépens ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Deux propriétaires indivis ont confié à une étude notariale la vente d’un immeuble au prix de 995 000 euros. Un acheteur, après avoir visité le bien, a adressé une offre à 880 000 euros, valable jusqu’au 22 janvier 2024. Plusieurs échanges ont eu lieu, mais aucun compromis n’a été signé.

L’acheteur a ensuite demandé judiciairement que la vente soit ordonnée, en soutenant que l’offre avait été acceptée. Les propriétaires ont contesté toute rencontre des volontés et ont sollicité une indemnisation pour l’immobilisation du bien, la perte de chance et le préjudice moral allégués.

Le tribunal a rejeté la demande de vente, faute de preuve d’une acceptation concordante des deux indivisaires et d’un mandat notarial permettant d’accepter l’offre. Il a condamné l’acheteur à indemniser les propriétaires, aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Établir une rencontre effective des volontés conformément à l’article 1113 du Code civil.
• Identifier l’acceptation émanant de chacun des propriétaires indivis.
• Vérifier la concordance de l’acceptation avec les termes et la substance de l’offre.
• Contrôler l’étendue du mandat confié au notaire.
• Caractériser un préjudice lié à l’immobilisation ou à la dégradation du marché.
• Relier le préjudice aux circonstances de la procédure engagée.

• Mandat de vente confié à l’étude notariale.
• Offre d’achat à 880 000 euros, valable jusqu’au 22 janvier 2024.
• Échanges entre l’acheteur, l’étude notariale et les propriétaires.
• Absence de compromis de vente signé.
• Estimation du prix et qualité de l’immeuble retenues pour apprécier le préjudice.

L’acheteur ne peut obtenir la vente forcée et doit indemniser les propriétaires. Les propriétaires obtiennent 20 000 euros de dommages et intérêts ainsi que 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, tandis que l’acheteur supporte les dépens et l’exécution provisoire.

• Rejet de la demande de vente parfaite
• Condamnation de l’acheteur à 20 000 euros
• Condamnation aux entiers dépens
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Maintien de l’exécution provisoire

À faire

• Vérifier l’identité de tous les propriétaires indivis
• Contrôler les pouvoirs conférés au notaire
• Conserver l’offre et les échanges d’acceptation
• Formaliser l’accord concordant sur le prix
• Documenter l’immobilisation et la valeur du bien

À éviter

• Présumer l’acceptation par le seul intermédiaire notarial
• Accepter une offre hors mandat
• Négliger la signature d’un compromis
• Confondre échanges préparatoires et accord définitif
• Engager une procédure sans preuve de l’acceptation

La formation de la vente entre indivisaires

L’article 1113 et suivants du Code civil exige une rencontre démontrée des volontés. Lorsque le bien appartient à deux indivisaires, l’acceptation doit provenir de chacun, dans les mêmes termes, et porter sur la substance du contrat. Les échanges produits ne permettaient d’identifier ni des acceptants concordants ni une acceptation conforme à l’offre ; la vente n’a donc pas été considérée comme parfaite.

La portée du mandat notarial dans l’acceptation

Le notaire chargé de la vente ne pouvait accepter une offre non conforme au mandat reçu, aucun mandat supplémentaire n’étant établi. L’intervention de l’étude notariale ne suffisait donc pas à caractériser l’acceptation des propriétaires ni à former la vente.

La réparation de l’immobilisation du bien

Le tribunal a retenu que l’immeuble n’avait pas été vendu, qu’il était destiné à être cédé rapidement et qu’il n’était pas utilisé personnellement par les indivisaires. Ces éléments, ajoutés à la valeur attestée du bien et au risque d’aggravation du préjudice relevé durant la procédure, ont justifié l’indemnisation de 20 000 euros.

Article R 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 4 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1113 et suivants du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile