Condition suspensive de prêt : vente parfaite après absence de démarches de l’acquéreur et application de la clause pénale

Le compromis de vente signé sous seing privé constitue un contrat synallagmatique lorsque les parties se sont réciproquement engagées et ont convenu de la chose et du prix. L’article 1375 du Code civil n’impose pas la pluralité d’originaux lorsque l’unique exemplaire est remis à un tiers désigné, ici le notaire. Les irrégularités propres aux actes authentiques ne sont donc pas applicables à un compromis simplement établi en l’étude notariale.

En application des articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil, les engagements contractuels doivent être exécutés de bonne foi et leur inexécution peut donner lieu à exécution forcée et réparation. Selon l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque la partie qui y a intérêt en empêche la réalisation. L’acquéreur devait justifier de démarches auprès de deux établissements et de refus conformes aux caractéristiques contractuelles. Son absence de justificatifs a conduit à retenir l’empêchement fautif de la condition et à déclarer la vente parfaite sur le fondement de l’article 1583 du Code civil.

La pénalité de 21 000 euros a été accordée sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil, après mise en demeure, sans réduction faute d’élément établissant son caractère manifestement excessif. Les taxes foncières des années 2020 et 2021 ainsi que les frais directement liés au projet d’acte ont été indemnisés, tandis que les loyers non perçus et les frais d’assurance ont été rejetés, le compromis n’ayant pas interdit la relocation. Les dépens et frais irrépétibles ont été liquidés conformément aux articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

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L’acquéreur n’ayant fourni aucun justificatif de démarches de financement et ne s’étant pas présenté à la signature, le tribunal a réputé la condition suspensive accomplie et déclaré la vente parfaite. Le vendeur a obtenu le prix, les frais d’acquisition, la pénalité contractuelle et certaines taxes, les autres demandes indemnitaires étant rejetées.

Un vendeur a conclu avec une SCI un compromis de vente portant sur un appartement, une cave et un garage, au prix de 210 000 euros. La vente était soumise à l’obtention, dans un délai de huit mois, d’un prêt de 200 000 euros au taux maximal de 2,20 % sur quinze ans.

L’acquéreur devait déposer ses demandes de financement, en justifier auprès du notaire et transmettre les offres ou refus de deux établissements. Malgré les relances et la convocation à la signature de l’acte authentique, il n’a fourni aucun justificatif et ne s’est pas présenté au rendez-vous.

Le vendeur a demandé la réalisation de la vente, le paiement du prix, des frais d’acquisition, de la pénalité contractuelle et l’indemnisation de plusieurs préjudices. L’acquéreur a contesté la régularité et la valeur du compromis. Le tribunal a retenu sa validité, réputé la condition suspensive accomplie et déclaré la vente parfaite. Il a accordé le prix, les frais d’acquisition, la pénalité, certaines taxes foncières et des frais notariaux, mais a rejeté les autres demandes indemnitaires.

• Accord des parties sur le bien et le prix
• Engagement contractuel de solliciter deux établissements prêteurs
• Notification des offres ou refus au notaire
• Absence de justificatifs de démarches de financement
• Relances et mise en demeure restées infructueuses
• Préjudice directement causé par l’inexécution contractuelle

• Compromis de vente signé et paraphé sur trente-deux pages
• Clause précisant montant, taux et durée du prêt
• Courrier recommandé du notaire du 26 novembre 2019
• Convocation notariale du 13 janvier 2020
• Attestation notariale d’absence au rendez-vous du 7 février 2020
• Justificatifs de paiement des taxes et frais notariaux

Le vendeur obtient la réalisation judiciaire de la vente, le paiement du prix, des frais d’acquisition et de la clause pénale. La SCI acquéreuse supporte également certaines charges directement causées par le retard, tandis que les demandes fondées sur une relocation possible sont écartées.

• Paiement de 210 000 euros au titre du prix
• Paiement de 16 100 euros de frais d’acquisition
• Paiement de 21 000 euros au titre de la pénalité
• Remboursement de 2 020 euros de taxes foncières
• Remboursement de 431,15 euros de frais d’établissement d’acte
• Prise en charge des dépens et de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver le compromis signé et toutes ses annexes
• Fixer précisément montant, taux et durée du financement
• Exiger les justificatifs de demandes auprès de deux banques
• Adresser les relances par courrier recommandé
• Documenter chaque charge directement causée par le retard

À éviter

• Ne pas confondre compromis établi chez le notaire et acte authentique
• Ne pas invoquer la condition sans preuves de démarches bancaires
• Ne pas réclamer des loyers si la relocation reste possible
• Ne pas inclure automatiquement les frais d’hypothèque dans les dépens
• Ne pas solliciter une pénalité sans mise en demeure

La qualification du compromis comme acte sous signature privée

Le compromis signé par les parties, bien qu’établi en l’étude notariale, ne comporte pas la signature du notaire. Il ne constitue donc pas un acte authentique soumis au décret n°71-941 du 26 novembre 1971. Il s’agit d’un acte sous signature privée constatant un contrat synallagmatique au sens des articles 1106 et 1375 du Code civil. L’unique exemplaire pouvait être conservé par le notaire avec l’accord signé des parties.

La réalisation de la condition suspensive de prêt

L’article 1304-3 du Code civil rend la condition suspensive accomplie lorsque celui qui y a intérêt en empêche la réalisation. L’acquéreur devait justifier de demandes auprès de deux établissements et de refus correspondant aux caractéristiques convenues. N’ayant produit aucune preuve de démarches malgré les demandes du notaire, il a empêché la réalisation de la condition et ne pouvait s’en prévaloir.

La déclaration de perfection de la vente et la clause pénale

Les articles 1103, 1217 et 1583 du Code civil permettent de retenir la force obligatoire du compromis, l’exécution forcée et la perfection de la vente dès l’accord sur la chose et le prix. La vente a donc été déclarée parfaite. La pénalité de 21 000 euros a été accordée sur le fondement de l’article 1231-5, après inexécution persistante et mise en demeure, aucun élément ne justifiant sa modération.

Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1106 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1304-3 du Code civil, Article 1375 du Code civil, Article 1583 du Code civil, Article 514 du Code de procédure civile, Article 600 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 512-2 du Code des procédures civiles d’exécution