TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04
N° RG 24/13806 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y65D

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2026

DEMANDEURS :

M. [K] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me François-Xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE

Mme [E] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me François-Xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Mme [M] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
défaillant

M. [O] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
défaillant

S.A.S. IMMO & CIE
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-Philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Dalia BALCIUNAITYTE, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Margaux PRUVOST,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Décembre 2025 ;

A l’audience publique du 18 Juin 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 9 septembre 2026 puis prorogé pour être rendu le 20 Octobre 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 20 Octobre 2026, et signé par Dalia BALCIUNAITYTE, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [D] et Mme [E] [Q] sont propriétaires d’une maison sise au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé du 11 mai 2024 ils ont conclu un compromis de vente avec M. [O] [S] et Mme [V] [W], et ce par l’intermédiaire de la SAS IMMO et CIE, agence immobilière, pour un prix net vendeur de 780.000 euros, outre les honoraires de négociation de 19.000 euros à la charge des acquéreurs.

M. [O] [S] et Mme [V] [W] ont déclaré qu’ils n’envisageaient pas de contracter d’emprunt pour financier l’acquisition de l’immeuble, cette dernière devant être financée à l’aide de deniers personnels et assimilés, renonçant par là même à la condition suspensive y afférant.

L’acte authentique devait intervenir au plus tard le 11 août 2024.

Malgré une sommation à comparaître délivrée le 9 septembre 2024 par commissaire de justice à la demande du notaire en vue de la signature de l’acte en cause, M. [O] [S] et Mme [V] [W] n’ont pas comparu.

*

Par actes des 25 novembre et 12 décembre 2024 M. [K] [D] et Mme [E] [Q] ont fait assigner M. [O] [S] et Mme [V] [W], d’une part, et la SAS IMMO et CIE, d’autre part, devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de les voir condamner au paiement des dommages et intérêts.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, M. [K] [D] et Mme [E] [Q] demandent de :

A titre principal :
– condamner in solidum M. [O] [S], Mme [V] [W] et la SAS IMMO et CIE à leur payer la somme de 78.000 euros au titre de la clause pénale figurant dans le compromis de vente susvisé, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

A titre subsidiaire, à défaut de condamnation solidaire de la SAS IMMO et CIE :
– condamner la SAS IMMO et CIE à leur payer la somme de 62.400 au titre de la perte de chance à hauteur de 80% d’obtenir le règlement de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

A titre infiniment subsidiaire :
– condamner la SAS IMMO et CIE à leur payer la somme de 19.917,14 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudices subis, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

En tout état de cause :
– condamner in solidum M. [O] [S], Mme [V] [W]et la SAS IMMO et CIE à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
– condamner les défendeurs aux dépens, en ce compris les frais de saisie conservatoire à hauteur de 431,16 euros ;
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, la SAS IMMO et CIE demande de :

A titre principal :
– rejeter l’ensemble des demandes de M. [K] [D] et Mme [E] [Q] formulées à son encontre ;
– condamner in solidum M. [K] [D] et Mme [E] [Q], d’une part, et M. [O] [S] et Mme [V] [W], d’autre part, à payer à la SAS IMMO et CIE la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
– les condamner in solidum aux dépens ;

A titre subsidiaire :
– condamner in solidum M. [O] [S] et Mme [V] [W] à garantir la SAS IMMO et CIE de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause :
– condamner in solidum M. [O] [S] et Mme [V] [W] à lui payer la somme de 19.000 euros au titre des dommages et intérêts ;
– condamner in solidum M. [O] [S] et Mme [V] [W] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
– condamner M. [O] [S] et Mme [V] [W] aux entiers dépens.

M. [O] [S] et Mme [V] [W], régulièrement assignés dans les conditions prévues par les articles 653 et suivants du code de procédure civile, n’ont pas comparu.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 17 décembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2026 et mise en délibéré au 9 septembre 2026, prorogé au 20 octobre 2026 pour charge de service.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu pour le tribunal de statuer sur les demandes de dire, de donner acte, de constat ou d’homologation ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais constituant en réalité les moyens des parties.

Sur l’absence de comparution de M. [O] [S] et Mme [V] [W]

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Selon l’article 474, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

En l’espèce, la décision sera réputée contradictoire.

Sur les dommages et intérêts prévus par la clause pénale

M. [K] [D] et Mme [E] [Q] demandent, à titre principal, de condamner in solidum M. [O] [S], Mme [V] [W] et la SAS IMMO et CIE à leur payer la somme de 78.000 euros au titre de la clause pénale figurant dans le compromis de vente susvisé, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La clause pénale contenue dans le contrat précité est rédigée comme suit :
« En application de la rubrique « réalisation » ci-avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte de son cocontractant et invoquer la caducité du contrat, sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice une somme correspondant à 10% du prix de vente ».

Il est constant que, malgré la sommation faite par le notaire, M. [O] [S] et Mme [V] [W] ne se sont pas présentés pour la signature de l’acte authentique, alors qu’aucune condition suspensive ne pouvait être invoquée à leur bénéfice.

Dès lors, les stipulations relatives à la pénalité ci-dessus s’appliquent, la demande en paiement à l’égard des acquéreur est bien fondée. Pour ce qui est de son montant, aucun élément objectif du dossier ne permet d’envisager sa minoration.

Dès lors, M. [O] [S] et Mme [V] [W] seront condamnés à payer à M. [K] [D] et Mme [E] [Q] la somme de 78.000 euros au titre de la clause pénale.

Pour ce qui est de la solidarité avec l’agence immobilière, il y a lieu de constater que c’est à bon droit que la SAS IMMO et CIE répond qu’il s’agit là de la faute des acquéreurs, à réalisation de laquelle cette dernière n’a pas concouru, de sorte que la demande de condamnation in solidum sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts formulées à l’égard de la SAS IMMO et CIE

M. [K] [D] et Mme [E] [Q] soutiennent que la SAS IMMO et CIE, en sa qualité de professionnel, a manqué à ses obligations en omettant de vérifier certaines informations concernant les acquéreurs, et notamment leur identité véritable ainsi que leur solvabilité.

Ils estiment, tout d’abord, que la faute de l’agence pourrait être retenue au titre de la perte d’une chance de percevoir la somme due par les acquéreurs au titre de la clause pénale. Toutefois, cette prétention n’est fondée ni en droit, ni en fait. Elle sera rejetée.

En revanche, ils estiment également avoir subi divers préjudices, sur le plan financier et moral, de fait de la non réalisation de la vente et en justifient (frais de relogement, diverses démarches, perte de temps, obligation de renoncer au projet de construction d’une maison notamment).

A ce titre, c’est à bon droit qu’ils soutiennent que le professionnel qu’est la SAS IMMO et CIE a manqué à son devoir en omettant de procéder à des vérifications indispensables à la conclusion du contrat en termes loyaux envers les vendeurs, et notamment en s’abstenant de demander à M. [O] [S] et Mme [V] [W] la communication de leurs documents d’identité, et, surtout, en ne procédant à aucune vérification quant à leur solvabilité, alors qu’ils renonçaient à la clause suspensive de recours à un financement et n’apportaient pas de garanties solides sur le plan professionnel. Si la SAS IMMO et CIE soutient ne pas avoir failli, elle ne produit au dossier strictement aucune pièce au soutien de ses allégations de vérifications prétendument faites par ses soins.

Par conséquent, alors que le recours aux services d’un professionnel pour la conclusion d’un compromis de vente a pour contrepartie nécessaire son concours utile, il est manifeste que la SAS IMMO et CIE a manqué à son devoir à l’égard des vendeurs et engage par conséquent sa responsabilité. Cette faute ouvre droit aux dommages et intérêts lesquels, au vu des éléments du dossier et des explications des demandeurs, seront fixés à la somme totale de 12.000 euros.

Sur la garantie de M. [O] [S] et Mme [V] [W]

La SAS IMMO et CIE demande de condamner in solidum M. [O] [S] et Mme [V] [W] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Toutefois, il résulte de ce qui précède que la SAS IMMO et CIE a commis une faute distincte de celle des acquéreurs, de sorte que leur garantie ne peut nullement être ici sollicitée.

La demande y afférant sera dès lors rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SAS IMMO et CIE

La SAS IMMO et CIE demande enfin de condamner in solidum M. [O] [S] et Mme [V] [W] à lui payer la somme de 19.000 euros au titre des dommages et intérêts pour la non réalisation de la vente, correspondant à ses potentiels honoraires de vente.

Toutefois, elle n’apporte aucune explication sur son préjudice, ni nul document attestant de son existence.

Par conséquent, cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [O] [S] et Mme [V] [W], d’une part, et la SAS IMMO et CIE, d’autre part, succombent en tout dans la présente instance. Ils seront dès lors condamnés aux entiers dépens, payables par moitié chacun.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Parties perdantes, M. [O] [S], Mme [V] [W] et la SAS IMMO et CIE seront condamnés in solidum à payer à M. [K] [D] et Mme [E] [Q] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [O] [S] et Mme [V] [W] à payer à M. [K] [D] et Mme [E] [Q] la somme de 78.000 euros au titre de la clause pénale visée dans le compromis de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SAS IMMO et CIE à payer à M. [K] [D] et Mme [E] [Q] la somme de 12.000 euros au titre des dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [S], Mme [V] [W] et la SAS IMMO et CIE à payer à M. [K] [D] et Mme [E] [Q] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [S], Mme [V] [W] et la SAS IMMO et CIE aux entiers dépens, en ce compris la saisie conservatoire, dont il sera fait masse et lesquels seront payés comme suit :
– la moitié par M. [O] [S] et Mme [V] [W] ;
– la moitié par la SAS IMMO et CIE ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Dalia BALCIUNAITYTE

Chambre 04

N° RG 24/13806 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y65D

[K] [D], [E] [Q]
C/
[M] [W], [O] [S], S.A.S. IMMO & CIE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.