Logement décent : refus de réduire ou suspendre les loyers sans demande préalable de travaux

Les articles 1719, 1° du Code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer un logement décent, exempt de risques manifestes pour la sécurité ou la santé. Les désordres constatés — absence de chauffage principal, ventilation insuffisante, défaut d’isolation et infiltrations — caractérisaient une atteinte à la décence, sans toutefois permettre de qualifier le logement de dangereux pour la santé.

Sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut prescrire les travaux nécessaires et réduire ou suspendre le loyer jusqu’à leur réalisation. Cette faculté suppose cependant qu’il soit saisi d’une demande de mise en conformité ou de travaux. En l’absence d’une telle demande, la locataire ne pouvait obtenir directement la réduction ou la suppression des loyers. L’exception d’inexécution était également écartée, faute de preuve d’une impossibilité d’utiliser les lieux.

La responsabilité du bailleur a néanmoins été retenue pour les préjudices subis, compte tenu des mises en demeure restées sans réponse et de son refus de réaliser les travaux.

Concernant les loyers impayés, les articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 2224, 2241, 2242 et 2239 du Code civil ainsi que l’article 64 du Code de procédure civile conduisent à distinguer l’interruption et la suspension de la prescription. La mesure d’expertise n’a pas interrompu ni suspendu la prescription au profit du bailleur, qui ne s’y était pas associé. Sa créance antérieure au 24 avril 2021 était donc prescrite, et les sommes dues ont été recalculées après déduction des aides au logement et des paiements déjà effectués.

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Un locataire dénonçait des problèmes d’humidité, d’infiltrations, de chauffage, de ventilation et d’isolation. Les expertises ont confirmé plusieurs désordres. Après restitution des clés, il demandait la réduction ou la suppression des loyers et l’indemnisation de ses préjudices, tandis que le bailleur réclamait des arriérés. La cour a refusé de suspendre les loyers, mais a recalculé la dette et maintenu l’indemnisation des désordres.

Un bailleur a donné en location une maison d’habitation à un locataire à compter de janvier 2017. Le locataire a dénoncé à partir de 2019 des problèmes d’humidité, d’infiltrations et de chauffage, puis a saisi les autorités et son assureur de protection juridique. Une expertise amiable a relevé l’insalubrité alléguée, puis une expertise judiciaire a constaté l’absence de chauffage principal, de ventilation et d’isolation suffisante, ainsi que des défauts d’étanchéité.

Après restitution des clés, le locataire a demandé une réduction puis une suppression des loyers, la restitution d’un trop-perçu et l’indemnisation de ses préjudices. Le bailleur a sollicité le paiement d’arriérés locatifs.

La cour a confirmé le refus de réduire ou suspendre les loyers, faute de demande de travaux et d’impossibilité d’occuper les lieux. Elle a maintenu l’indemnisation du locataire pour les désordres et recalculé la dette locative après application de la prescription, déduction des aides au logement et prise en compte des paiements déjà réalisés.

• Établir une atteinte aux critères légaux de décence du logement
• Saisir le juge d’une demande de travaux ou de mise en conformité
• Démontrer l’impossibilité effective d’utiliser les lieux pour invoquer l’exception d’inexécution
• Identifier la partie ayant sollicité ou rejoint la mesure d’expertise
• Déterminer la période locative non prescrite
• Déduire les aides au logement et paiements déjà effectués

• Rapport d’expertise judiciaire constatant l’absence de chauffage principal et de ventilation
• Constatations des infiltrations, défauts d’isolation et défauts d’étanchéité
• Rapport d’expertise amiable relatif aux moisissures et désordres antérieurs
• Diagnostic de performance énergétique confirmant l’insuffisance de l’isolation
• Mises en demeure adressées au bailleur les 21 octobre 2021 et 3 février 2022
• Décompte locatif et justificatifs des APL et paiements partiels

Le bailleur reste tenu d’indemniser le préjudice causé par le logement indécent, mais conserve une créance locative limitée aux sommes non prescrites et justifiées. Le locataire ne peut obtenir directement une réduction des loyers sans demande de travaux et demeure redevable du solde recalculé.

• Maintien de l’indemnisation du préjudice subi par le locataire
• Refus de la réduction et de la suppression des loyers
• Prescription des loyers antérieurs au 24 avril 2021
• Déduction des aides au logement versées par la CAF
• Déduction des 300 euros déjà payés
• Condamnation du locataire au solde locatif et aux dépens d’appel

À faire

• Documenter chaque désordre affectant la décence du logement
• Adresser au bailleur des mises en demeure traçables
• Demander expressément les travaux de mise en conformité
• Produire les rapports d’expertise et diagnostics disponibles
• Reconstituer le décompte locatif avec APL et paiements

À éviter

• Suspendre unilatéralement les loyers sans impossibilité d’occupation établie
• Demander seulement une réduction sans solliciter de travaux
• Confondre insalubrité et simple non-conformité aux critères de décence
• Invoquer l’effet interruptif d’une expertise sans y avoir participé
• Réclamer des loyers prescrits ou insuffisamment justifiés

La décence du logement et la réduction des loyers

Les articles 1719, 1° du Code civil, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 imposent la délivrance d’un logement décent. Les désordres établis caractérisent une atteinte à la décence. Toutefois, la réduction ou la suspension du loyer suppose que le juge soit saisi d’une demande de travaux ou de mise en conformité. En l’absence d’une telle demande, ces mesures ne peuvent être ordonnées directement. L’exception d’inexécution exige en outre la preuve d’une impossibilité d’utiliser les lieux.

L’effet de l’expertise sur la prescription locative

Selon les articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 2224, 2239, 2241 et 2242 du Code civil et 64 du Code de procédure civile, l’interruption ou la suspension liée à une expertise profite à la partie qui l’a sollicitée, sauf association expresse de l’autre partie ou demande de modification de mission. Le bailleur n’ayant pas établi une telle participation, l’expertise n’a pas préservé sa créance locative.

Le calcul des loyers impayés prescrits

La demande en paiement présentée le 24 avril 2024 était prescrite pour la période antérieure au 24 avril 2021. La créance a été recalculée à partir des loyers non prescrits, après déduction des aides au logement versées par la CAF et des paiements déjà effectués par le locataire.

Article 1719, 1° du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 2224 du Code civil, Article 2241 du Code civil, Article 2242 du Code civil, Article 2239 du Code civil, Article 64 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002