Résiliation de plein droit d’un bail d’habitation : délais de paiement et suspension de la clause résolutoire pour un bailleur social

En application de l’article 1103 du Code civil, le locataire doit régler le loyer et les charges conformément aux stipulations du bail. Le décompte produit permet de retenir une dette locative, après exclusion des frais de procédure qui ne constituent pas des loyers ou charges au sens strict. La condamnation est prononcée solidairement contre les cotitulaires du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

L’article 1343-5 du Code civil autorise l’échelonnement du paiement dans la limite de deux années. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet, dans le cadre d’une clause résolutoire d’un bail d’habitation, de porter cette durée à 36 mois. Le juge prend acte de l’accord du bailleur pour des versements mensuels et suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan.

La clause résolutoire, acquise après un commandement de payer conforme et demeuré infructueux, est suspendue pendant les délais accordés. Elle est réputée ne jamais avoir joué si la dette et les échéances courantes sont intégralement réglées. Tout défaut de paiement rend le solde immédiatement exigible et réactive la résiliation ainsi que la procédure d’expulsion. L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux.

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Après des impayés, deux cotitulaires ont été assignés en paiement, résiliation du bail et expulsion. Ils ne contestaient pas la dette et le bailleur acceptait un échéancier. Le juge a fixé la dette à 2 328,80 euros, accordé des délais, suspendu les effets de la clause résolutoire et prévu l’expulsion ainsi que l’indemnité d’occupation en cas de défaut de paiement.

Un bailleur social a donné à bail un logement à deux cotitulaires, pour un loyer mensuel assorti d’une avance sur charges, d’une clause d’indexation et d’une clause de solidarité.

Après des impayés, un commandement de payer a été délivré pour une somme de 2 183,42 euros. Une assignation en référé a ensuite été engagée afin d’obtenir le paiement des sommes dues, la résiliation du bail et l’expulsion. Les locataires, présents à l’audience, n’ont pas contesté la dette et ont sollicité un échéancier de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Le bailleur a accepté cette proposition.

Le juge retient une dette locative de 2 328,80 euros après déduction des frais de procédure, accorde un échéancier, suspend les effets de la clause résolutoire et prévoit sa reprise en cas de défaut de paiement. Une indemnité d’occupation et l’expulsion sont également ordonnées à titre conditionnel.

• Existence d’une clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
• Commandement de payer conforme aux dispositions légales.
• Absence de règlement dans le délai légal imparti.
• Dette locative établie par un décompte, hors frais de procédure.
• Engagement de versements mensuels en plus du loyer courant.
• Respect de chaque échéance du plan et des loyers courants.

• Contrat de bail du 8 février 2024 et ses clauses financières.
• Commandement de payer signifié le 9 février 2026.
• Décompte locatif arrêté au 31 août 2026.
• Communication électronique de l’assignation à la préfecture.
• Engagement des locataires à verser 100 euros mensuels.

Le bailleur obtient le paiement de la dette locative, les intérêts, les frais et une indemnité d’occupation. Les locataires bénéficient d’un échéancier, mais doivent régler simultanément l’arriéré et les échéances courantes pour éviter la reprise de la résiliation et l’expulsion.

• Paiement de 23 mensualités de 100 euros.
• Règlement du solde lors de la 24e échéance.
• Paiement du loyer et des charges le 5 de chaque mois.
• Suspension des mesures d’exécution pendant le plan.
• Expulsion possible après défaut et commandement de quitter.
• Indemnité d’occupation due jusqu’à la remise des clés.

À faire

• Vérifier la conformité du commandement de payer.
• Actualiser le décompte en distinguant loyers et frais.
• Notifier l’assignation à la préfecture.
• Formaliser précisément l’échéancier accepté.
• Contrôler chaque paiement du loyer et du plan.

À éviter

• Inclure les frais de procédure dans la dette locative.
• Oublier les charges courantes dans le suivi des échéances.
• Considérer la clause résolutoire définitivement acquise pendant le plan.
• Engager l’expulsion sans vérifier le défaut d’une échéance.
• Négliger la signification du commandement de quitter.

La suspension des effets de la clause résolutoire

Les articles 24 et 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettent de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement. Le bailleur ayant accepté l’échelonnement, la clause est réputée ne jamais avoir joué si les échéances de l’arriéré, le loyer courant et les charges sont intégralement réglés. À défaut, le solde devient immédiatement exigible et la résiliation reprend effet.

Les conditions de l’expulsion après impayés locatifs

La clause résolutoire pouvait produire effet après un commandement de payer conforme, demeuré infructueux à l’expiration du délai légal. L’information de la préfecture ayant été effectuée, le juge constate la résiliation et ordonne la libération des lieux dans les deux mois suivant le commandement de quitter, sous réserve de l’exécution du plan accordé.

L’échelonnement judiciaire de la dette locative

L’article 1343-5 du Code civil autorise le report ou l’échelonnement selon la situation du débiteur et les besoins du créancier. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 porte cette durée jusqu’à 36 mois pour une procédure fondée sur une clause résolutoire. Le juge retient ici des versements mensuels de 100 euros, en plus du loyer courant, avec paiement d’un solde final.

Articles 484 et suivants du Code de procédure civile, Articles 834 et suivants du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile