Résiliation de plein droit d’un bail d’habitation : impayés persistants après commandement et expulsion du locataire

Le bailleur peut obtenir le paiement des loyers et charges impayés lorsque le décompte produit établit la dette et que le contrat fixe les sommes dues. Sur le fondement de l’article 1103 du Code civil, les stipulations contractuelles s’imposent aux parties. L’article 1231-6 du Code civil permet d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter de la première sommation interpellative visant l’intégralité de la dette.

La clause résolutoire prévue au bail produit effet lorsque le commandement de payer est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que les sommes ne sont pas réglées dans le délai de deux mois. La résiliation a été constatée à l’expiration de ce délai, avec expulsion ordonnée après un commandement de quitter les lieux et délai de deux mois.

L’occupant est également condamné à une indemnité d’occupation équivalente au loyer et à l’avance sur charges jusqu’à la libération effective des lieux. Les frais et dépens, incluant ceux du commandement, sont mis à sa charge conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Une indemnité de 250 euros est accordée au titre de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire résulte de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Le locataire n’ayant pas régularisé les loyers et charges dans les deux mois suivant le commandement de payer, le bailleur a obtenu la résiliation du bail. La dette arrêtée au 28 février 2026 a été retenue avec intérêts au taux légal. Le juge a ordonné l’expulsion après commandement de quitter les lieux et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective.

Un bail d’habitation conclu en 2014 prévoyait un loyer mensuel, une avance sur charges et une clause d’indexation. Le locataire n’a pas réglé régulièrement les sommes dues.

Un commandement de payer portant sur des loyers et charges impayés a été délivré le 23 juin 2025. Le locataire n’a pas régularisé la dette dans le délai de deux mois prévu par la clause résolutoire. Le bailleur a ensuite saisi le juge des référés afin d’obtenir le paiement des arriérés, la résiliation du bail et l’expulsion.

Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu. La dette arrêtée au 28 février 2026 a été retenue, avec intérêts au taux légal, résiliation du bail, expulsion après commandement de quitter les lieux et indemnité d’occupation jusqu’à libération effective.

• Existence d’un bail stipulant le loyer et les charges exigibles
• Commandement de payer conforme aux dispositions légales
• Défaut de règlement dans le délai de deux mois
• Information de la préfecture de l’assignation en expulsion
• Dette locative établie par un décompte produit aux débats
• Signification préalable d’un commandement de quitter les lieux

• Contrat de bail du 1er juillet 2014
• Clause contractuelle de résiliation de plein droit
• Commandement de payer signifié le 23 juin 2025
• Décompte des loyers et charges impayés
• Justificatif de transmission de l’assignation à la préfecture

Le bailleur obtient le paiement de la dette, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, ainsi que des frais accessoires.

• Recouvrement de 4 316,72 euros avec intérêts légaux
• Libération des lieux dans les deux mois du commandement
• Expulsion possible avec le concours de la force publique
• Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à remise des clés
• Prise en charge des dépens et des frais du commandement
• Paiement de 250 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les stipulations du bail relatives aux impayés
• Établir un décompte locatif actualisé et détaillé
• Faire signifier un commandement de payer conforme
• Informer la préfecture de l’assignation en expulsion
• Signifier le commandement de quitter les lieux

À éviter

• Réclamer des sommes non justifiées par le décompte
• Omettre le délai légal suivant le commandement de payer
• Engager l’expulsion sans commandement de quitter les lieux
• Confondre loyers échus et indemnité d’occupation
• Négliger la demande relative aux dépens et frais accessoires

La clause résolutoire du bail d’habitation

La clause prévoyait la résiliation de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans les deux mois suivant le commandement. Le commandement du 23 juin 2025 étant conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et aucune régularisation n’étant intervenue dans le délai, la résiliation a été fixée au 23 août 2025.

La preuve des loyers et charges impayés

Le décompte produit établissait une dette de 4 316,72 euros au 28 février 2026. En application de l’article 1103 du Code civil, les stipulations du bail relatives au loyer et aux charges s’imposaient au locataire. La somme a été assortie des intérêts légaux conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

L’expulsion et l’indemnité d’occupation

La résiliation permettait d’ordonner la libération des lieux dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux. Jusqu’à la remise des clés, l’occupant devait une indemnité équivalente au loyer et à l’avance sur charges normalement exigibles.

Article 484 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile