TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 02
N° RG 25/05898 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQMP

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

DEMANDEURS :

M. [G] [V] [C] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Catherine DEGANDT, avocat au barreau de LILLE

Mme [T] [Y] [Q] [Z] épouse [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Catherine DEGANDT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1] ()
représentée par Me Rodolphe HUBER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Mars 2026 ;

A l’audience publique du 09 Juin 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 13 Octobre 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Octobre 2026, et signé par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

Par acte notarié du 21 mai 1996, la ville de [Localité 2] a vendu à M. [G] [U] et Mme [T] [Z] épouse [U] une parcelle à construire d’une contenance de 256 m², cadastrée AO [Cadastre 1], située [Adresse 1] à [Localité 2].

L’acte prévoit que les époux [U] bénéficient d’une servitude de passage sur une allée, jouxtant leur propriété, cadastrée AO [Cadastre 2], propriété de la commune ville de [Localité 2] et fonds servant. « Monsieur [K], ès qualité, et Monsieur et Madame [U] conviennent de constituer sur la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 2] pour 227 m2 , qui sera le fonds servant, une servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 1] pour 256 m 2 , objet de la présente vente, qui sera le fonds dominant, pour permettre l’accès à la construction qui sera édifiée par Monsieur et Madame sur ladite parcelle. », « Le passage s’exercera sur la totalité du fonds servant. Le propriétaire du fonds dominant aura le droit d’utiliser cette servitude à son gré et par toute personne.
-pour le passage de toutes personnes et de tous véhicules (et notamment camions, grues, engins de chantier, etc.) nécessaires à la construction sur le fonds dominant, et ceci pendant la seule durée du chantier de constructions ;
-pour le passage, en sous-sol de tous réseaux conformes aux normes imposées par la réglementation et notamment celle de la Communauté Urbaine de [Localité 3] ;
-pour le passage à pied, avec animaux, avec véhicules automobiles ou non, nécessaire à l’utilisation normale d’une maison à usage principal d’habitation et de garage pour voitures particulières.
Un portail a été installé en retrait de 5 mètres de la voie publique par la Ville de [Localité 2], et à ses frais exclusifs, pour condamner I ’accès à la [Adresse 4]. Il a été remis dès avant ce jour à Monsieur et Madame [U] un jeu de clés du portail. Les travaux d’établissement du passage seront à la charge exclusive du propriétaire du fonds servant. Les dommages résultant de l’exécution des travaux de voirie et des constructions envisagées sur le fonds dominant seront supportés par le bénéficiaire de la servitude ; un état des lieux pouffa être établi contradictoirement par ce dernier. Les frais d’entretien et de réparation de I ’assiette de la servitude, ainsi que du portail, seront supportés par le propriétaire du fonds servant. ».

Par acte notarié du 24 juin 1996, la ville de [Localité 2] a vendu à l’Association Immobilière Roubaisienne, une parcelle cadastrée AO [Cadastre 3], située [Adresse 1] à [Localité 2].

L’acte prévoit que l’Association Immobilière Roubaisienne bénéficie d’une servitude de passage sur une allée, jouxtant sa propriété, cadastrée AO [Cadastre 2], propriété de la commune ville de [Localité 2] et fonds servant. « Monsieur [M] [K] et l’Association Immobilière Roubaisienne, ès qualité, conviennent de constituer sur la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 2] pour 227 m2 qui sera le fonds servant, une servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 3] pour 413 m², objet de la présente vente, qui sera le fonds dominant. Le passage s’exercera sur la totalité du fonds servant. Le propriétaire du fonds dominant aura le droit d’utiliser cette servitude son gré et par toute personne.
-pour le passage de toutes personnes et tous véhicules (et notamment camions, grues) engins de chantier, etc.…), nécessaires à la construction sur le fonds dominant et ceci pendant toute la durée du chantier de construction.
-pour le passage en sous-sol de tous réseaux conformes aux normes imposées par la règlementation et notamment celle de la Communauté Urbaine de [Localité 3], et de tous réseaux collectant les eaux usées provenant du fonds dominant, le propriétaire dudit fonds pouvant procéder à l’installation de vannes d’arrêt sur le fonds servant dans des conditions qui seront arrêtées directement entre les propriétaires des fonds dominant et servant.
– pour le passage à pied ou avec tous véhicules automobiles d’un poids maximum de 3,5 tonnes à vide, à l’effet d’assurer la livraison des repas de l’école [Etablissement 1].
Un portail a été installé en retrait de 5 mètres de la voie publique par Ia Ville de [Localité 2] et à ses frais exclusifs pour condamner l’accès à la [Adresse 4]. II a été remis dès avant ce jour à Monsieur [N], ès qualité, un jeu de clés. Les travaux d’établissement du passage seront à la charge exclusive du propriétaire du fonds servant. Les dommages résultant de l’exécution des travaux de voirie et des constructions envisagées sur le fonds dominant seront supportés par le bénéficiaire de la servitude ; Un état des lieux pourra être établi contradictoirement par ce dernier. Les frais d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude, ainsi que du portail, seront supportés par le propriétaire du fonds servant. ».

La parcelle des époux [U] est limitrophe de l’école [Localité 4], accessible par l’arrière de la parcelle des époux via l’accès cadastré AO [Cadastre 2]. Cet établissement est également limitrophe d’une seconde école, l’école [W] [B], accessible depuis la [Adresse 5].

Les époux [U] se sont plaint auprès de la commune de [Localité 2] de divers désagréments en lien avec la servitude de passage et notamment d’une hausse de la fréquentation de cette dernière avec une multitude de passages d’élèves et de parents d’élèves. Ils ont mis en demeure la commune de [Localité 2], le 17 janvier 2025 d’avoir à rétablir la servitude comme prévu à l’acte notarié, à savoir n’autoriser que leur accès à leur garage et leur habitation, outre une tolérance, au profit des services techniques desservant la seule école [Localité 4], ce faisant interdire tout accès piéton et automobile autre, faire changer le canon de serrure du portail d’accès depuis le [Adresse 6] et comme indiqué dans l’acte, n’en confier qu’un jeu de clés aux époux [U] et au seuls services techniques, à charge, pour ces derniers de veiller à ce que les clés ne puissent être reproduites, de veiller à la consolidation et/ou réparation de ce même portail d’accès et condamner définitivement le passage ouvert aux élèves et parents, en fonds de servitude, par une grille donnant accès à l’école [W] [B].

Par acte du 21 mai 2025, les époux [U] ont assigné la ville de Croix devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de rétablir la servitude de passage à leur égard et d’indemnisation de leurs préjudices.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 21 octobre 2025, M. [G] [U] et Mme [T] [U] demandent au tribunal, au visa des articles 701 et suivants du code civil, de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, des articles 1231 et 1231-1 du code civil et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :
-condamner la ville de [Localité 2] à rétablir leur servitude de passage, dans les termes et conditions prévus à l’acte notarié du 21 mai 1996, au besoin sous astreinte de 100 € par jour de retard, en ne permettant l’accès à la parcelle cadastrée AO [Cadastre 2] que des seuls demandeurs ou de toute personne venant aux droits sur la parcelle cadastrée AO [Cadastre 1],
-se réserver la liquidation de l’astreinte ainsi prononcée,
-condamner la ville de [Localité 2] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :
-3.000 € pour leur préjudice de jouissance,
-5.000 € pour leur préjudice matériel,
-5.000 € pour leur préjudice moral,
-condamner la ville de [Localité 2] aux entiers frais et dépens,
-condamner la ville de [Localité 2] à leur payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 janvier 2026, la commune de Croix demande au tribunal de :
-débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes,
-condamner les époux [U] à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la servitude de passage

Les époux [U] font valoir, qu’ils subissent une diminution d’usage de leur servitude de passage, dans la mesure où la ville de [Localité 2] leur a accordé une servitude de passage sans qu’à aucun moment, un quelconque droit de passage n’ait été prévu au profit de qui que ce soit d’autre, qu’ils ont appris depuis que la ville avait accordé également une servitude de passage à l’école [Localité 4] et que depuis lors ils subissent le passage des parents d’élèves, lors des manifestations des deux écoles (marchés de Noël, fêtes des écoles), les élections et chaque semaine, le passage de groupes se rendant dans les différents équipements sportifs de la ville et empruntant la servitude comme un raccourci. Ils soutiennent que s’ils existent une servitude conventionnelle au profit de l’école [Localité 5] pour les besoins de la restauration, aucune servitude conventionnelle n’a été accordée à l’école [W] [B]. Ils précisent également avoir explicitement refusé au moment de la rédaction du compromis de vente une servitude de passage amoindrie qui aurait permis le passage aux élèves et parents de l’école [W] [B].

La commune de [Localité 2] indique avoir consenti une servitude de passage aux époux [U] afin qu’ils puissent réaliser des travaux de construction de leur maison sur leur parcelle nouvellement acquise. Elle précise qu’elle reste propriétaire de cette allée, assiette de la servitude de passage et que par conséquent elle est libre de jouir de son bien à condition de ne pas rendre l’usage de la servitude incommode pour les époux [U]. Elle ajoute que la clause figurant dans l’acte notarié du 21 mai 1996 ne prévoit aucune restriction quant au droit d’utilisation de la servitude pour le propriétaire du fonds servant, les restrictions ne sont applicables qu’aux propriétaires du fonds dominant. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais rendu l’usage de la servitude de passage incommode pour les époux [U] dans la mesure où ils ont pu en bénéficier pour construire leur maison et accéder à leur garage. En outre, elle précise que les demandeurs ont acquis leur parcelle et construit leur maison en ayant connaissance de l’existence des écoles. La commune de [Localité 2] ajoute également que l’utilisation de la servitude n’a été inhabituelle qu’à deux reprises en 30 ans, pour des raisons de sécurité exceptionnelles, lors de la crise sanitaire du Covid-19 et en septembre 2022 lorsqu’il a fallu assurer le transfert des classes de l’école [Adresse 7] à l’école [W] [B] afin d’assurer la continuité du service public. Elle soutient que les époux [U] ne rapporte pas la preuve d’un usage évolutif et que cette allée serait empruntée par d’autres personnes et qu’elle n’a pas besoin de disposer d’un titre spécifique pour que des groupes d’enfants encadrés empruntent ponctuellement l’allée pour rejoindre les équipements sportifs de l’école. Elle sollicite le rejet des demandes des époux [U].

Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

L’article 702 du code civil prévoit que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Il est constant que du moment que le propriétaire du fonds servant ne diminue ni n’incommode l’exercice de la servitude, il peut appliquer à son héritage toutes les facultés inhérentes à la propriété, même sur la partie du fonds soumise à la servitude.

S’il est vrai que le propriétaire du fonds servant, la ville de [Localité 2], reste pleinement propriétaire de la parcelle qui constitue l’assiette de la servitude de passage, en application du texte susvisé il lui appartient de permettre un usage normal de la servitude de passage sur les fonds et notamment de ne pas diminuer la commodité de la servitude.

Les époux [U] ne contestent pas la servitude de passage dont bénéficie l’école [Localité 4] pour les besoins des services de restauration.

Ils déclarent subir le passage des parents d’élèves, lors des manifestations des deux écoles (marchés de Noël, fêtes des écoles), les élections et chaque semaine, le passage de groupes se rendant dans les différents équipements sportifs de la ville.

Il leur appartient de rapporter la preuve de l’usage qui diminue ou incommode l’exercice de la servitude.

Pour cela, ils produisent sept photographies datées et commentées manuscritement « Interclasse [Localité 6] [X] [B] 23/5/2024 ; Interclasse [Localité 6] [X] [B] 5/6/2024 ; Retour de piscine [Localité 6] [X] [B] 2024 ; Fête d’[Localité 6] juin 2024 ; Fête d’école [X] [B] 15/6/2024 ; Marché de Noël [Adresse 8] 29/11/2024 ».

Ces seuls éléments dont on ne peut vérifier ni les dates et ni les événements invoqués, sont insuffisants pour rapporter la preuve d’un usage incommodant de la servitude de passage, les époux [U] ne démontrant aucunement la preuve d’une gêne excessive par des passages répétés ou fréquents, d’autant que l’assignation est intervenue en mai 2025, et qu’il n’est pas justifié d’un passage récurent jusqu’à cette date et depuis cette date.

Si, par ailleurs, la commune de [Localité 2] confirme que des groupes d’enfants encadrés empruntent ponctuellement l’allée pour rejoindre les équipements sportifs de l’école, force est de constater que les époux [U] ne démontrent pas en quoi ces passages, incommode l’usage de leur servitude, d’autant que l’acte notarié leur ayant octroyé la servitude, ne précise nullement qu’il s’agit d’un droit exclusif, la commune qui est propriétaire pouvant dès lors autoriser l’usage du passage tant qu’il n’est pas démontré que l’usage rend incommode la servitude accordée.

En conséquence, il convient de débouter les époux [U] de leur demande portant sur la diminution de la servitude de passage. De ce fait, il y a lieu également de rejeter la demande des époux [U] tendant à voir la commune de [Localité 2] condamnée sous astreinte.

Sur les dommages et intérêts

Selon les articles 1231 et suivants du code civil, le créancier a la possibilité de demander réparation au débiteur qui n’a pas exécuté ou a mal exécuté ses obligations contractuelles, des conséquences de cette inexécution. A cette demande peuvent toujours s’ajouter des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, conformément à l’article 1217 de ce même code.

Les époux [U] sollicitent la réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 3.000€, de leur préjudice matériel à hauteur de 5.000 € faisant valoir qu’ils essayent de vendre leur maison depuis 2023 et de leur préjudice moral à hauteur de la somme de 5.000 €.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la commune ville de [Localité 2] n’a pas commis de manquement contractuel. Il convient donc de rejeter l’ensemble des demandes à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les époux [U], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les époux [U] seront condamnés à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe

DÉBOUTE M. [G] [U] et Mme [T] [Z] épouse [U] de leur demande au titre de la servitude de passage prévue à l’acte notarié du 21 mai 1996 ;

DÉBOUTE M. [G] [U] et Mme [T] [Z] épouse [U] de leur demande de condamnation sous astreinte de la commune de [Localité 2] ;

REJETTE l’intégralité des demandes de M. [G] [U] et Mme [T] [Z] épouse [U] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [G] [U] et Mme [T] [Z] épouse [U] aux dépens,

CONDAMNE M. [G] [U] et Mme [T] [Z] épouse [U] à verser la somme de 1.500 € à la commune de [Localité 2] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT

Chambre 02

N° RG 25/05898 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQMP

[G] [V] [C] [U], [T] [Y] [Q] [Z] épouse [U]
C/
[Adresse 2]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.