Réparations locatives : réduction de l’indemnité faute de justificatifs suffisants et déduction du dépôt de garantie

Les articles 1732 du Code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 instaurent une présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. L’article 7 d) de la même loi met également à sa charge l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives. La présomption peut être renversée par la force majeure, une faute du bailleur à l’origine du sinistre ou l’intervention d’un tiers introduit sans accord.

La juridiction retient, au vu de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de constat dressé après l’expulsion, la responsabilité de la locataire pour la réfection partielle des revêtements muraux et le nettoyage. Le montant des peintures et papiers peints est toutefois réduit à 900 euros pour tenir compte de la durée d’occupation et de l’état initial de certains revêtements. Les demandes relatives aux prises, au meuble évier et au joint de baignoire sont rejetées, faute de devis ou de factures établissant le coût du préjudice. Après déduction du dépôt de garantie, la créance est fixée à 755 euros.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, un échelonnement sur 24 mois est accordé en considération des ressources et charges de la débitrice. Les dépens sont mis à sa charge selon l’article 696 du Code de procédure civile, mais aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700 du même code.

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Après l’expulsion d’une locataire, la bailleresse réclamait le coût de réparations liées aux salissures, revêtements muraux, prises, meuble sous évier et joints. Seuls la réfection des revêtements et le nettoyage, justifiés par des factures, ont été retenus. Les autres postes ont été rejetés. Après déduction du dépôt de garantie, la locataire a été condamnée à 755 euros, payable en vingt-quatre versements.

Une société bailleresse a donné à bail un logement social à une locataire. Après l’expulsion de cette dernière, la bailleresse a invoqué un mauvais état du logement et demandé le remboursement de plusieurs réparations locatives.

La locataire a contesté la dette et sollicité des délais de paiement. Le procès-verbal de constat établi après la restitution du logement relevait des salissures, des détritus, des revêtements muraux dégradés, des prises détériorées, un meuble sous évier cassé et des joints noircis.

La juridiction retient seulement certaines réparations. Elle fixe la réfection des revêtements à 900 euros et le nettoyage à 321,85 euros. Les sommes relatives aux prises, au meuble évier et au joint de baignoire sont rejetées faute de devis ou de factures. Après déduction du dépôt de garantie, la locataire est condamnée à 755 euros, payable en 24 versements, avec intérêts au taux légal.

• Dégradations survenues pendant la durée du bail
• Locaux placés sous la jouissance exclusive du locataire
• Absence de force majeure ou de faute du bailleur établie
• État des lieux d’entrée permettant d’apprécier l’état initial
• Constat suffisamment précis des dégradations lors de la restitution
• Coût des travaux justifié par des factures ou éléments probants
• Déduction du dépôt de garantie du montant retenu

• État des lieux d’entrée du 21 décembre 2021
• Réclamation complémentaire à l’état des lieux
• Procès-verbal de constat du 7 avril 2025
• Facture de réfection des peintures et papiers peints
• Facture de nettoyage et d’enlèvement des encombrants

La locataire reste tenue d’une somme réduite après prise en compte de l’état initial du logement et du dépôt de garantie. La bailleresse obtient le paiement des dégradations suffisamment établies, mais échoue pour les postes non documentés et ne bénéficie d’aucune indemnité au titre de l’article 700.

• Condamnation de la locataire à 755 euros
• Paiement autorisé en 24 versements
• Exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé
• Rejet des postes sans devis ni factures
• Condamnation de la locataire aux dépens
• Absence d’indemnité fondée sur l’article 700

À faire

• Comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie
• Faire établir un constat précis des dégradations
• Conserver les factures des travaux réalisés
• Déduire le dépôt de garantie de la créance
• Évaluer la situation financière pour solliciter des délais

À éviter

• Réclamer des réparations sans devis ni facture
• Confondre dette locative et réparations postérieures
• Ignorer la vétusté et l’état initial des équipements
• Fonder la demande uniquement sur un forfait interne
• Négliger les conséquences d’un défaut de mensualité

La présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations

Les articles 1732 du Code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser sur le locataire la responsabilité des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux à jouissance exclusive. La force majeure, une faute du bailleur à l’origine du sinistre ou l’intervention d’un tiers introduit sans accord peuvent écarter cette présomption. Aucune de ces causes exonératoires n’est retenue ici.

La preuve du montant des réparations locatives

La responsabilité ne suffit pas à établir le montant du préjudice. Le contrat d’indemnisation forfaitaire ne justifie pas, à lui seul, le coût des réparations. En l’absence de devis ou de factures concernant les prises, le meuble évier et le joint de baignoire, les demandes correspondantes sont rejetées. Les factures produites permettent seulement de retenir certains travaux, avec réduction liée à la durée d’occupation et à l’état initial des lieux.

Les délais de paiement fondés sur l’article 1343-5

L’article 1343-5 du Code civil permet d’échelonner le paiement dans la limite de deux années, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. La juridiction accorde 24 mensualités compte tenu du montant de la dette, de la perception du RSA et de la charge de trois enfants. Le défaut de paiement rend le solde immédiatement exigible.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 1732 du Code civil, Article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile