Résiliation du bail d’habitation pour impayés : délai contractuel de deux mois, expulsion et indemnité d’occupation en référé

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une clause résolutoire pour impayés ne produit effet qu’après un commandement demeuré infructueux. Lorsque le bail en cours au jour du commandement prévoit, conformément à l’ancien régime, un délai de deux mois, ce délai reste applicable malgré la réforme issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Le commandement doit comporter les mentions prescrites à peine de nullité par l’article 24 I.

Le juge des contentieux de la protection peut statuer en référé sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile lorsque la solution ne se heurte pas à une contestation sérieuse ou lorsqu’il convient de faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement du loyer et des charges aux termes convenus. Le défaut de règlement dans le délai contractuel entraîne l’acquisition de la clause résolutoire et prive l’occupant de droit et de titre.

L’indemnité d’occupation peut être fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux. Une provision peut être accordée sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La partie succombante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, tandis que l’article 700 peut être rejeté au regard de l’équité.

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La dette locative n’ayant pas été réglée dans le délai de deux mois, le juge a constaté la résiliation du bail au 4 février 2026 et ordonné l’expulsion. Une indemnité d’occupation mensuelle de 703,02 euros a été fixée jusqu’à la libération effective des lieux.

Un bailleur a donné à bail un logement d’habitation avec une place de stationnement à une locataire. Après plusieurs impayés, un commandement de payer portant sur 2 181,50 euros a été délivré le 3 décembre 2025. La locataire n’a pas réglé la dette dans le délai de deux mois prévu par le bail et n’a pas comparu à l’audience.

Le bailleur a demandé la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement provisionnel des arriérés et la fixation d’une indemnité d’occupation. Il a produit un décompte actualisé faisant apparaître une dette de 4 562,39 euros au 10 juin 2026.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 4 février 2026, ordonné la libération des lieux et autorisé l’expulsion après commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation mensuelle de 703,02 euros a été fixée jusqu’à la libération effective.

• Existence d’une clause résolutoire stipulée dans le bail
• Commandement de payer comportant les mentions obligatoires
• Respect du délai contractuel de deux mois
• Absence de règlement des causes du commandement
• Notification régulière de l’assignation et des actes préalables
• Obligation de paiement non sérieusement contestable

• Contrat de bail comportant une clause de résiliation de plein droit
• Commandement de payer délivré le 3 décembre 2025
• Décompte actualisé arrêté au 10 juin 2026
• Absence de reprise des paiements depuis janvier 2026
• Justificatifs de notification à l’État et de saisine de la CCAPEX

Le bailleur obtient la constatation de la résiliation, l’expulsion et une provision sur les impayés. La locataire doit libérer les lieux, régler la dette, l’indemnité d’occupation et les dépens, tandis que la demande au titre de l’article 700 est rejetée.

• Résiliation du bail acquise au 4 février 2026
• Libération des lieux et du stationnement exigée
• Expulsion possible après commandement et délai de deux mois
• Paiement provisionnel de 4 562,39 euros avec intérêts légaux
• Indemnité d’occupation mensuelle de 703,02 euros jusqu’à remise des clés
• Prise en charge des dépens, sans indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Établir un décompte actualisé des impayés
• Délivrer un commandement conforme à l’article 24
• Notifier l’assignation au représentant de l’État
• Saisir la CCAPEX dans les délais applicables

À éviter

• Appliquer le délai légal sans vérifier le bail
• Omettre les mentions obligatoires du commandement
• Réclamer une expulsion sans commandement préalable
• Confondre loyers échus et indemnité d’occupation
• Présenter un décompte non actualisé ou non justifié

La non-comparution du défendeur en référé

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de vérifier la recevabilité, la régularité et le bien-fondé de la demande lorsque le défendeur ne comparaît pas. L’assignation ayant été régulièrement délivrée et un délai suffisant ayant été laissé pour préparer la défense, l’ordonnance est réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

La clause résolutoire pour impayés locatifs

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de six semaines, mais le délai contractuel antérieur de deux mois demeure applicable lorsque le bail le prévoyait au jour du commandement. Le commandement conforme aux mentions de l’article 24 I et resté infructueux entraîne la résiliation de plein droit du bail à l’expiration du délai.

La provision sur dette locative non contestable

Selon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le décompte actualisé et l’absence de règlement ont justifié la condamnation provisionnelle aux arriérés, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance.

Article 472 du Code de procédure civile, Articles 62 et suivants du Code de procédure civile, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles L. 411-1 et L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution