N° RG 25/00816 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J4ZR

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 23 OCTOBRE 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/02523

Tribunal judiciaire de Rouen du 27 janvier 2025

APPELANTE :

S.A.S. MAISONS FRANCE STYLE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Me Stéphane SELEGNY de la SELARL AXLAW, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.N.C. VILLA BAC

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Me Marc ABSIRE de la SELARL DAMC, avocat au barreau de ROUEN, postulant, et assistée par Me Julien LOMBARD de l’EURL AJML, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 04 juin 2026 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M. URBANO, conseiller suppléant de la présidente de chambre empêchée

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère

Madame BACHELET, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mme RIFFAULT, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 juin 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026, puis prorogé au 22 octobre 2026, puis prorogé au 23 octobre 2026.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 23 octobre 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M. URBANO, conseiller suppléant de la présidente de chambre empêchée et par M. ABDOUNE, cadre greffier placé lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SNC Villa Bac exerce une activité d’administration d’immeubles et autres biens immobiliers.

Selon bail à construction du 13 mai 2014, d’une durée de 35 ans, consenti par la SNC Immobilière de la Basse Seine, la SNC Villa Bac est devenue preneuse et maître d’ouvrage d’une construction sise [Adresse 6] à [Localité 6].

Par acte du 6 juin 2014, la société Villa Bac a donné à bail une parcelle de terrain à bâtir à la SA Vogue Suite.

Par jugement du 24 novembre 2016 du tribunal de commerce d’Evreux, la société Vogue Suite a été placée en procédure de liquidation judiciaire. Les locaux construits par cette société ont été restitués à la société Villa Bac.

Par acte sous seing privé du 14 mars 2017, la société Villa Bac a donné à bail à la société Maisons France Style des locaux commerciaux pour 10 ans, moyennant loyer annuel de 25 000 euros.

La SAS Maisons France Style exerce une activité de construction et de vente de maisons individuelles.

Par un avenant à ce bail, signé le 1er septembre 2018, la société Maisons France Style a été autorisée à sous-louer une partie des locaux à la société Wordi Style, avec comme contrepartie une augmentation du loyer de 27 500 euros.

Des désordres ont été constatés par la société Maisons France Style dans les locaux à compter d’octobre 2018.

La société preneuse a fait établir un constat d’huissier le 19 octobre 2018.

Par acte d’huissier du 29 août 2019, la société Maisons France Style a fait assigner la société Villa Bac en référé expertise.

Par ordonnance du 5 novembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen a fait droit à cette demande d’expertise et a autorisé la société Maisons France Style à consigner entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des avocats au Barreau de Rouen tous les loyers dus à la société Villa Bac dans l’attente de la réalisation des travaux de remise en état des lieux. Le juge des référés a mis hors de cause le liquidateur de la société Vogue Suite assigné par la société Villa Bac. La cour d’appel, par arrêt du 10 décembre 2020, a confirmé ladite ordonnance.

L’expert judiciaire, M. [A], a déposé son rapport le 31 mars 2021.

Par acte du 16 mai 2022, la société Villa Bac a fait assigner la société Maisons France Style devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Par acte du 2 août 2022 la société Maisons France Style a fait assigner la société Villa Bac devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Par ordonnance du 16 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers.

Par acte du 10 avril 2024 la société Villa Bac a fait assigner la société Maisons France Style devant le juge des référés et l’a saisi d’une demande tendant à autoriser sous astreinte tout commissaire de justice ou toute société mandatée à pénétrer dans les lieux aux fins de constat et réalisation des travaux nécessaires.

Par ordonnance du 5 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen a rejeté les demandes présentées par la société Villa Bac.

Par jugement du 27 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a :

– révoqué l’ordonnance de clôture et fixé une nouvelle clôture au 18 novembre 2024 ;

– rejeté la demande de la société Villa Bac tendant à la libération des loyers mis sous séquestre (août 2020 à la date du jugement) ;

– rejeté la demande de la société Maisons France Style tendant au règlement par la société Villa Bac de la contre-valeur de tous les loyers payés pour les locaux quittés du 19 octobre 2018 jusqu’à juillet 2020 ;

– dit que la société Maisons France Style pourra appréhender directement et intégralement les sommes séquestrées au titre du paiement des loyers à la CARPA ;

– dispensé la société Maisons France Style du versement de tout loyer de la période allant du prononcé du jugement jusqu’à la livraison des travaux de reprise des locaux ;

– condamné la société Villa Bac à verser à société Maisons France Style une somme de 4 320 euros au titre des frais de déménagement, et rejeté la demande de surplus de la société Maisons France Style tendant au remboursement des charges locatives du 19 octobre 2018 jusqu’à la livraison des travaux ;

– déclaré mal fondée la sommation du 25 novembre 2022 visant la clause résolutoire et rejeté la demande de la société Villa Bac tendant à la résolution du bail ;

– rejeté la demande de la société Villa Bac tendant à la condamnation de la société Maisons France Style à lui verser la différence dans le coût des travaux de reconstruction depuis le premier devis de 72 574 euros ;

– ordonné à la société Maisons France Style de donner accès aux lieux loués à la société Villa Bac  ;

– ordonné à la société Villa Bac de procéder à la réalisation des travaux afin de mettre fin aux désordres et laissé à la société Villa Bac un délai de 6 mois afin d’initier les travaux, à défaut de quoi la société Villa Bac sera condamnée à verser à la société Maisons France Style une somme de 97 193,73 euros afin de permettre à celle-ci de se charger elle-même des travaux de reprise tels que validés par l’expert, selon le devis actualisé du 5 février 2024 ;

– condamné la société Villa Bac à verser à la société Maisons France Style une somme de 137 500 euros au titre de dommages et intérêts ;

– rejeté les demandes de la société Maisons France Style au titre des frais d’agence inutilement exposés et pour procédure abusive ;

– condamné la société Villa Bac à verser à la société Maisons France Style une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

– condamné la société Villa Bac aux entiers dépens, en eux compris les frais d’expertise judiciaire ;

– rejeté toute autre demande non présentement satisfaite ;

– rappelé le caractère exécutoire de droit de la décision.

La société Maisons France Style a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 mars 2025.

La société Villa Bac a, depuis, procédé à la démolition de l’immeuble litigieux.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS

Vu les conclusions du 2 décembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Maisons France Style qui demande à la cour de :

Sur l’appel principal de la société Maisons France Style,

– infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 27 janvier 2025 en ce qu’il a :

* limité les condamnations de la société Villa Bac au paiement des sommes de :

** 137 500 euros à titre de dommages et intérêts relatifs à la marge nette perdue du fait de la fermeture de l’agence au lieu des 4 806 997 euros sollicités ;

** 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au lieu des 35 000 euros sollicités ;

* rejeté les demandes de condamnation de la société Villa Bac à payer à la société Maisons France Style :

** le montant des charges locatives que celle-ci a supportées en pure perte du 19 octobre 2018 jusqu’à la livraison des travaux de reprise des locaux, provisoirement chiffrés à 40 475,38 euros ;

** la somme de 246 721,79 euros au titre des frais d’agence inutilement exposés ;

** la somme de 50 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

Statuant à nouveau,

– condamner la société Villa Bac à verser à la société Maisons France Style les sommes suivantes :

* au titre du préjudice d’exploitation :

** à titre principal :

*** 8 292 069,40 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’exploitation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en première instance ;

** à titre subsidiaire :

*** 4 700 000 euros, à parfaire, en réparation de la perte d’exploitation pour la période 1er septembre 2019 – 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation de première instance et capitalisation ;

*** dire que ce montant sera actualisé à la clôture de l’exercice 2025, sur production des pièces comptables les plus récentes, conformément aux paramètres fixés par le rapport du 28 novembre 2025 ;

** à titre infiniment subsidiaire :

*** 3 800 000 euros, à parfaire, en réparation de la perte d’exploitation pour la période 1er septembre 2019 – 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation de première instance et capitalisation ;

*** dire que ce montant sera actualisé à la clôture de l’exercice 2025, sur production des pièces comptables les plus récentes, conformément aux paramètres fixés par le rapport du 28 novembre 2025 ;

* au titre des autres chefs indemnitaires :

** 40 475,38 euros, à parfaire, correspondant aux charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en première instance ;

** 246 721,79 euros, à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’agence, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

** 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les chefs favorables à Maisons France Style :

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* ordonné la remise en état (solution issue de l’expertise judiciaire contradictoire) ;

* rejeté la clause résolutoire et la sommation du 25 novembre 2022 comme mal fondé ;

* alloué à Maisons France Style les frais de déménagement (4 320 euros TTC) ;

* prononcé la libération des loyers consignés au profit de Maisons France Style.

Sur l’appel incident de la société Villa Bac  :

– rejeter l’appel incident en toutes ses prétentions, et notamment :

* sa demande de reversement des loyers consignés ;

* sa contestation de la prise en charge des frais de déménagement ;

* sa demande de résolution du bail sur le fondement de la clause résolutoire ;

* sa demande de « compensation » entre un coût de démolition/reconstruction unilatéralement allégué et l’estimation de 72 574 euros ;

* sa demande tendant à anéantir l’allocation de 137 500 euros (à tout le moins confirmer ce plancher si, par impossible, la cour n’allait pas jusqu’au chiffrage exhaustif sollicité par Maisons France Style), – ses demandes au titre de l’article 700 code de procédure civile et des dépens.

En tout état de cause :

– condamner la société Villa Bac à verser à la société Maisons France Style la somme de 60 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

– condamner la société Villa Bac aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise judiciaire.

Vu les conclusions du 4 mai 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Villa Bac qui demande à la cour de :

A titre liminaire :

– juger recevable la société Villa Bac en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– juger que la société Villa Bac est étrangère à la survenance des désordres ayant affectés les locaux et qu’elle n’était pas en mesure d’en avoir connaissance à la signature du bail ;

– juger que la société Maisons France Style a fait obstruction à la société Villa Bac à la réalisation des travaux de reprise des désordres, en lui refusant l’accès aux lieux loués depuis son départ, qui remonte au plus tard à septembre 2020 ;

– écarter des débats la pièce adverse n°76.

A titre d’appelante incidente :

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 27 janvier 2025 en ce qu’il a :

* rejeté la demande de la société Villa Bac tendant à la libération des loyers mis sous séquestre (août 2020 à la date du jugement) ;

* dit que la société Maisons France Style pourra appréhender directement et intégralement les sommes séquestrées au titre du paiement des loyers à la CARPA ;

* condamné la société Villa Bac à verser à la société Maisons France Style la somme de 4 320 euros au titre des frais de déménagement ;

* déclaré mal fondée la sommation du 25 novembre 2022 visant la clause résolutoire et rejeté la demande de la société Villa Bac tendant à la résolution du bail ;

* rejeté la demande de la société Villa Bac tendant à la condamnation de la société Maisons France Style à lui verser la différence dans le coût des travaux de reconstruction depuis le premier devis de 72 574 euros ;

* condamné la société Villa Bac à verser à la société Maisons France Style la somme de 137 500 euros au titre de dommages et intérêts ;

* condamné la société Villa Bac à verser à la société Maisons France Style une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

* condamné la société Villa Bac aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire.

A titre d’intimée :

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 27 janvier 2025 pour le surplus.

Et, en conséquence :

A titre principal :

– condamner la société Maisons France Style à reverser à la société Villa Bac l’ensemble des loyers mis sous séquestre entre août 2020 et le 27 janvier 2025, date de prononcé du jugement du tribunal judiciaire de Rouen ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen en date du 27 janvier 2025 en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation de la société Villa Bac à payer à la société Maisons France Style le montant des charges locatives que celle-ci a prétendument supportées en pure perte du 19 octobre 2018 jusqu’à la livraison des travaux de reprise des locaux, provisoirement chiffrés à 40 475,38 euros (à l’exception des frais de déménagement) ;

– condamner la société Maisons France Style à restituer à la société Villa Bac la somme de 4 320 euros perçue au titre des frais de déménagement non imputables à la société Villa Bac ;

– condamner la société Maisons France Style à restituer à la société Villa Bac la somme de 137 500 euros les dommages et intérêts indûment perçus au titre du prétendu préjudice d’exploitation ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen en date du 27 janvier 2025 en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation de la société Villa Bac à payer à la société Maisons France Style la somme de 246 721,79 euros au titre des prétendus frais d’agence inutilement exposés.

A titre subsidiaire :

– condamner la société Maisons France Style à reverser à la société Villa Bac les loyers consignés ou dus au titre de la Phase 3 (du mois d’avril 2021 au 27 janvier 2025, date de prononcé du jugement du tribunal judiciaire de Rouen) ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen en date du 27 janvier 2025 en ce qu’il a limité les condamnations de la société Villa Bac au titre des charges locatives perçus au titre des frais de déménagement mais limiter cette condamnation à la somme de 3 600 euros HT et non pas 4 320 euros TTC et condamner la société Maisons France Style à restituer à la société Villa Bac la somme de 720 euros à ce titre ;

– condamner la société Maisons France Style à restituer à la société Villa Bac la somme de 137 500 euros les dommages et intérêts indûment perçus au titre du prétendu préjudice d’exploitation ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen en date du 27 janvier 2025 en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation de la société Maisons France Style tendant à voir condamnée la société Villa Bac à payer à la société Maisons France Style la somme de 246 721,79 euros au titre des prétendus frais d’agence inutilement exposés.

A titre infiniment subsidiaire :

– condamner la société Maisons France Style à reverser à la société Villa Bac les loyers consignés ou dus au titre de la Phase 3 (du mois d’avril 2021 au 27 janvier 2025, date de prononcé du jugement du tribunal judiciaire de Rouen) ;

– limiter les condamnations de la société Villa Bac au titre des charges locatives le cas échéant exclusivement à celles relatives à la Phase 2 (d’août 2020 au 31 mars 2021) ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen en date du 27 janvier 2025 en ce qu’il a limité les condamnations de la société Villa Bac au paiement des sommes de 137 500 euros les dommages et intérêts au titre de la prétendue marge nette perdue du fait de la fermeture de l’agence au lieu des 4 806 997 euros sollicités ;

– limiter les condamnations de la société Villa Bac au titre des frais d’agence le cas échéant exclusivement à celles relatives à la Phase 2 (d’août 2020 au 31 mars 2021).

En tout état de cause :

– prendre acte de la bonne initiation des travaux par la société Villa Bac conformément et dans les délais accordés par le tribunal judiciaire de Rouen ;

– juger valable la sommation visant la clause résolutoire en date du 25 novembre 2022 ;

– prononcer la résiliation du bail commercial en date du 14 mars 2017 à la date de l’arrêt à intervenir ;

– condamner Maisons France Style à payer à la société Villa Bac la différence entre, d’une part, le coût effectif de réparation à intervenir des locaux par destruction et reconstruction intégrale et, d’autre part, le montant initial du premier devis (72 574 euros) et ce, sur première demande de la société Villa Bac justifiant du paiement de tout ou partie d’une facture de l’entrepreneur de son choix ayant réalisé les travaux ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen en date du 27 janvier 2025 en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation de la société Maisons France Style tendant à voir condamnée la société Villa Bac à payer à la société Maisons France Style :

* la contre-valeur de tous les loyers payés pour les locaux quittés du 19 octobre 2018 jusqu’à juillet 2020 ;

* la somme de 50 000 euros titre de dommages intérêts pour une soi-disant résistance abusive.

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen en date du 27 janvier 2025 en ce qu’il a ordonné à la société Maisons France Style de donner accès aux lieux loués à la société Villa Bac ;

– condamner la société Maisons France Style à restituer à la société Villa Bac la somme de 10 000 euros indûment perçue au titre des frais irrépétibles de première instance,

– condamner la société Maisons France Style à restituer à la société Villa Bac les montants perçus au titre des dépens de première instance,

– condamner la société Maisons France Style à payer à la société Villa Bac la somme de 50 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

– condamner la société Maisons France Style à supporter les dépens encourus par la société Villa Bac en cause d’appel ;

– débouter la société Maisons France Style en toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que des travaux de démolition reconstruction ayant été entrepris par la société Villa Bac, sont sans objet les demandes relatives à l’exécution des travaux et à l’accès aux lieux.

Sur la demande de rejet des conclusions de la société Maisons France Style signifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 5 mai 2026

Par conclusions du 22 mai 2026, la société Villa Bac sollicite le rejet des conclusions de la société Maisons France Style du 5 mai 2026 au motif qu’elles ont été communiquées deux heures avant la clôture fixée au 5 mai 2026 à 14 h ce qui constitue une violation du principe du contradictoire.

Il ressort de l’avis de fixation du 17 mars 2026 que l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 4 juin 2026, la clôture étant fixée au 5 mai 2026.

La cour constate que les conclusions n° 2 de la société Maisons France Style datent du 2 décembre 2025 et que si la société Villa Bac a conclu le 2 mars 2026 sans que la société Maisons France Style ne réplique à ces conclusions, la société Villa Bac a de nouveau conclu le 4 mai 2026, soit la veille de la clôture, par des écritures qu’elle qualifie de mise à jour.

Dans lesdites écritures, la société Villa Bac a ajouté deux paragraphes, l’un au point 183 relatif à la date à laquelle elle a disposé du permis de construire et l’autre au point 251 qui consiste en un résumé de sa pièce 68 produite en réponse à la pièce 76 versée aux débats par la société Maisons France Style. Aucun moyen nouveau n’est articulé ni demande nouvelle.

Les conclusions du 5 mai 2026 de la société Maisons France Style signifiées deux heures avant la clôture contiennent quant à elles des demandes nouvelles (condamnation à des dommages et intérêts pour le préjudice résultant de la destruction volontaire de la chose louée et demande de condamnation à livrer les lieux reconstruits sous astreinte) et des moyens nouveaux sur ces demandes par rapport aux précédentes écritures du 2 décembre 2025, moyens qui ne sont au surplus pas présentés de manière formellement distincte.

Il s’ensuit qu’un délai de deux heures était matériellement insuffisant pour permettre à la société Villa Bac d’en prendre connaissance et d’y répondre de sorte que la cour rejette des débats les dernières conclusions de la société Maisons France Style du 5 mai 2026 qui portent atteinte au principe du respect du contradictoire garanti par l’article 6 du code de procédure civile.

Sur la demande de la SNC Villa Bac tendant à la libération des loyers mis sous séquestre

Moyens des parties

La société Villa Bac soutient que :

* elle a bien mis à disposition de la société Maisons France Style les locaux en bon état de fonctionnement et pouvant servir à l’usage pour lequel ils ont été loués ;

* la survenance des premiers désordres lui a été notifiée en novembre 2018 sur la base du procès-verbal du 19 octobre 2018 ; sur la base de ce simple procès-verbal non contradictoire, il n’était pas évident de déterminer qui de Villa Bac ou de Maisons France Style devait supporter les réparations ; les premières notes de l’expert judiciaire revêtues d’un caractère provisoire n’ont pas donné davantage d’enseignement ;

* ce n’est qu’à partir de la production du rapport final d’expertise du 31 mars 2021 qu’il a été avéré de façon certaine que les désordres compromettaient la solidité de l’ouvrage et nécessitaient de grosses réparations lui incombant ; elle s’est entreprise à initier des travaux de réparation ; toutefois, la désertion des locaux par Maisons France Style, actée dès le 14 septembre 2020 a rendu impossible l’établissement d’un devis par Villa Bac et la réalisation des réparations ;

* elle distingue quatre phases dans le déroulement de l’historique du dossier :

Phase 1 : de la survenance des désordres au départ des lieux

Phase 2 : du départ des lieux jusqu’à la remise du rapport d’expertise

Phase 3 : de la remise du rapport d’expertise jusqu’au jugement attaqué

Phase 4 : du jugement jusqu’à ce jour

* la société Maisons France Style a contribué à son propre préjudice en ne permettant pas, au cours des phases 2 et 3, une analyse précise des travaux à réaliser ;

* une fois les premiers doutes levés quant à la nature et l’origine des désordres, Villa Bac a bien pris toutes les dispositions visant à prendre attache et attraire à la cause l’administrateur judiciaire du constructeur des locaux ; elle a cherché à plusieurs reprises, à accéder aux locaux pour établir un nouveau devis ;

* si son courrier du 14 décembre 2021 n’était pas à proprement parler une mise en demeure, il n’en reste pas moins qu’il matérialisait sa proposition écrite d’accéder aux locaux et de les réparer ;

* l’accès aux locaux demeurait strictement cantonné par la preneuse aux seules préconisations de l’expert judiciaire, sans considération de l’évolution manifeste des désordres entre-temps constatée ;

* Maisons France Style a bien restreint l’accès des locaux à Villa Bac en violation des stipulations du bail ; elle a fait preuve d’une opposition injustifiée ;

* Villa Bac souhaitait simplement pouvoir réaliser les travaux qu’elle considérait adaptés et présentant des garanties de durabilité suffisante, ce qu’elle a pu initier depuis le jugement du 27 janvier 2025 ;

* la résistance de Maisons France Style a un coût extrêmement important comme démontré par le rapport Cirtec du 18 septembre 2024 ; le rapport de l’expert judiciaire du 31mars 2021 est obsolète, la solution préférentielle retenue implique de tout détruire et tout reconstruire ; c’est en réalité Maisons France Style qui contribue par sa passivité à l’aggravation de l’état des locaux ;

* dès le début de la phase 2, marquée par son départ des locaux acté le 14 septembre 2020, Maisons France Style a laissé derrière elle des locaux totalement à l’abandon, empêchant toute éventuelle velléité de réparation  ; à titre principal, les loyers consignés depuis août 2020 doivent être intégralement remis entre les mains de Villa Bac  ;

* subsidiairement il sera retenu que cet empêchement a été caractérisé à compter du 31 mars 2021 ; à compter de cette date Villa Bac a multiplié les prises de contact avec Maisons France Style aux fins de réparer les locaux ;

* si la cour devait finalement retenir une part de responsabilité de Villa Bac et que certains loyers ont été versés « en pure perte » comme l’assène Maisons France Style, la cour limitera cette analyse aux seuls loyers versés au titre de la phase 2 et la cour reconnaîtra que les loyers de la phase 3 (à compter de la remise du rapport final de l’expert) doivent être reversés à Villa Bac  ;

* à titre encore plus subsidiaire, si la cour devait retenir une part de responsabilité de Villa Bac et que certains loyers ont été versés « en pure perte » et/ou que certaines charges locatives devaient être supportées par Villa Bac, la cour limitera cette analyse aux seuls loyers et charges locatives versés au titre de la phase 2 ;

* si par extraordinaire la cour de céans venait à décider que les loyers de la phase 2 devaient être restitués à Maisons France Style et que les charges locatives de la Phase 2 devaient être supportées par Villa Bac, la Cour reconnaîtra néanmoins que les loyers de Phase 3 doivent être reversés à Villa Bac et que les charges locatives des phases 1 et 3 doivent rester à la charge de Maisons France Style en raison d’une part de sa jouissance des locaux en phase 1 puis de son obstruction à la réparation des locaux par Villa Bac en phase 3.

La société Maisons France Style réplique que :

* la cause de la consignation des loyers n’a jamais cessé ; elle s’est aggravée postérieurement au jugement par la démolition de l’immeuble en violation de la décision ;

* l’inexploitabilité des locaux est objectivée depuis 2018, consacrée par l’expertise judiciaire, puis par le jugement du 27 janvier 2025 ; la seule question utile pour la consignation est : le bailleur a-t-il rétabli la délivrance conforme ’ La réponse est négative ;

* le rapport de l’expert judiciaire du 31 mars 2021 a levé toute incertitude et préconisé les travaux ; à compter de cette date, il appartenait au bailleur d’exécuter ; Villa Bac ne le fait pas, puis revient en appel avec des rapports privés tardifs pour tenter de disqualifier l’expertise judiciaire ;

* il n’existe aucune preuve qu’un plan de travaux défini, contradictoire et exécutoire ait été entravé par Maisons France Style ; la « proposition amiable » du 14 décembre 2021 ne visait pas du tout à proposer de faire les travaux mais à conditionner leur réalisation à l’acceptation d’une proposition transactionnelle léonine : si Maison France Style acceptait de se contenter, pour toute indemnisation de son préjudice, d’une dispense de payer le loyer pendant la période de fermeture jusqu’à la fin des travaux, Villa Bac accepterait de prendre en charge les travaux dans la limite de ce qui a été validé par l’expert ;

* Villa Bac n’a jamais proposé de faire les travaux sans condition ; du 13 décembre 2022 au 13 décembre 2023, Villa Bac ne s’est pas du tout manifestée et n’a pas du tout envisagé de quelconques travaux ; en décembre 2023, la société Villa Bac demandait de faire un constat d’huissier et un nouveau devis car celui-ci serait contesté et obsolète, sans indiquer pour quelle raison le devis serait obsolète, ni pourquoi il ne conviendrait pas ;

* Villa Bac n’a jamais envisagé un seul instant de procéder aux travaux et n’a ni accepté de laisser Maisons France Style mettre en ’uvre la solution proposée, validée par l’expert et dont, en qualité de professionnelle, elle aurait été responsable dans la durée ni envisagé de demander à une autre entreprise d’effectuer les travaux ;

* les causes de la suspension du paiement du loyer, ordonnée par le jugement, persistent encore plus aujourd’hui puisque les locaux ont été volontairement détruits par le bailleur ;

* le morcellement temporel (phase 2 seule) n’a aucun fondement au regard de la cause de la consignation, continue  ; l’assiette de 14 907,93 euros (phase 2) est inapte à borner l’obligation du bailleur ; l’intimée occulte les flux postérieurs au 31 mars 2021 (phase 3 et au-delà) ;

* la démolition post-jugement coupe court à l’argument : elle pérennise l’inexécution et transforme des postes en dépenses vainement exposées ;

* la libération des loyers au bailleur est exclue ; la libération au profit de la preneuse, qui ne procède que de la restitution de loyers au titre d’une période au cours de laquelle les lieux étaient inexploitables n’est pas sérieusement discutable ; le maintien de la suspension des loyers jusqu’à la livraison conforme des lieux ne l’est pas davantage.

Réponse de la cour

La société Villa Bac demande que le jugement soit infirmé en ce qu’il n’a pas ordonné de libérer les loyers consignés en vertu de l’ordonnance de référé du 5 novembre 2019 au profit du bailleur mais ordonné leur restitution à Maisons France Style.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir le preneur pendant la durée du bail.

Selon les dispositions de l’article 1219 du code civil « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Aux termes de l’article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

obtenir une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Il ressort du procès-verbal de constat établi le 19 octobre 2018 par Maître [I], huissier de justice à [Localité 4], que les lieux donnés à bail présentaient alors des désordres structurels majeurs tels que des effondrements de planchers et des fissurations généralisées. L’existence de ces désordres et notamment l’atteinte à la structure a été confirmée par l’expert judiciaire, M. [A], dans sa note aux parties du 2 mars 2020 y étant indiqué « les planchers bois sont inadaptés à leur fonction et à leur situation, empêchant l’usage des lieux pour cause d’atteinte à leur solidité ». Et si cette note était provisoire ainsi que souligné par la société Villa Bac, elle établissait néanmoins qu’eu égard à l’état de l’immeuble, la société Maisons France Style ne pouvait rester dans les lieux, sans risque pour la sécurité des occupants. Mais nonobstant cette situation, la société Villa Bac n’a entrepris aucune démarche concrète de réparation bien qu’avertie depuis au moins octobre 2018. Et alors que le rapport d’expertise judiciaire déposé le 31 mars 2021 contenait une préconisation de travaux afin de remédier aux désordres et permettre à la société Maisons France Style de réintégrer les lieux, la société Villa Bac n’a rien entrepris à cette date pour ce faire.

La cour relève que l’expert judiciaire a noté que seule la société Maisons France Style a émis des pièces et des dires dans le cadre des opérations d’expertise, que le 6 octobre 2020 il a réclamé aux parties un chiffrage de reprise, que seule la société Maisons France Style lui a remis un tel chiffrage, qu’il en a procédé à l’analyse soumise à la société Maisons France Style et à la société Villa Bac sans réponse de cette dernière et sans plus de réponse de la même au pré-rapport du 13 janvier 2021. La société Villa Bac ne justifie nullement avoir été empêchée durant les opérations d’expertise à accéder aux locaux aux fins d’établir un devis.

Et alors que la société Villa Bac verse aux débats un rapport du bureau d’étude technique ILCREE du 25 février 2019 mentionnant deux visites sur place les 7 et 15 février 2019, elle n’explique pas les raisons pour lesquelles ce document n’a pas été soumis à l’analyse de l’expert judiciaire, la cour relevant que ce rapport proposait deux solutions : d’une part, la réfection des locaux et, d’autre part, leur démolition et reconstruction avec un coût estimatif pour chacune des solutions.

La société Villa Bac disposait ainsi d’un devis de reprise des travaux dès février 2019 qui pouvait être confronté par l’expert judiciaire à celui établi par la société Maisons France Style.

Sa première manifestation après le dépôt du rapport d’expertise date du 14 décembre 2021 et la société Villa Bac proposait alors en effet de remettre en état les locaux loués mais moyennant des devis qu’elle entendait faire réaliser alors que les solutions réparatoires étaient connues, validées par l’expert judiciaire sans contestation de la société Villa Bac durant l’expertise au cours de laquelle elle s’est abstenue de produire le rapport du 25 février 2019.

En réponse à ce courrier, le 29 décembre 2021, la société Maisons France Style a notamment fait observer avec justesse à la société Villa Bac qu’elle présentait « aujourd’hui des demandes pour faire ce dont vous vous êtes totalement abstenu pendant le cours de l’expertise, sans qu’on en comprenne d’ailleurs la raison. »

Le courrier suivant en réponse de la société Villa Bac du 30 décembre 2021 rédigé dans les mêmes termes que celui du 14 décembre 2021 ne peut pas plus être considéré comme l’expression d’une réelle volonté de la bailleresse d’effectuer les travaux de réparation tels que validés par l’expert.

Le procès-verbal du 2 février 2022 de maître [B], huissier de justice à [Localité 5], qui a constaté la fermeture des locaux est sans portée pour établir une telle volonté d’initier des travaux.

Le cour constate que tant la sommation du 25 novembre 2022 faite à la société Maisons France Style que les courriers et courriels qui ont été adressés à cette dernière en décembre 2023 et janvier 2024 par la société Villa Bac puis tant la sommation du 10 janvier 2024 et l’assignation en référé du 10 avril 2024 faites à la société Maisons France Style que la mise en demeure qui lui a été adressée le 16 avril 2024 mentionnent tous le souhait de la société Villa Bac d’accéder dans les lieux pour faire procéder non aux travaux de reprise connus mais pour faire établir de nouveaux constats et devis.

La cour constate que par le courriel du 13 décembre 2023 la société Maisons France Style est informée pour la première fois que le devis soumis à l’expert est contesté et « en tout état de cause obsolète » et ceci sans préciser pour quelle raison le devis serait obsolète, ni pourquoi il ne conviendrait pas.

Il suit de tout ce qui précède que la société Villa Bac connaissait l’état de l’immeuble par le constat d’huissier du 19 octobre 2018, puis par le rapport du bureau d’étude du 25 février 2019 mandaté par ses soins et par la note aux parties du 2 mars 2020 et enfin par le rapport définitif du 31 mars 2021, qu’elle était dès lors en possession de tous les éléments utiles pour faire procéder aux travaux ce dont elle s’est abstenue en sollicitant sans justification aucune de nouveaux constats et devis.

Ainsi la société Villa Bac ne peut pas sérieusement soutenir que ce n’est qu’à partir de la production du rapport final d’expertise du 31 mars 2021 qu’il a été avéré de façon certaine que le désordre compromettait la solidité de l’ouvrage et que les désordres nécessitaient de grosses réparations lui incombant.

Dans ces conditions, n’étant pas démontré que la société Maisons France Style aurait empêché la société Villa Bac de faire procéder aux travaux préconisés par l’expert, il résulte de tout ce qui précède que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un immeuble permettant à la société Maisons France Style d’y exercer son activité professionnelle.

Et en application de l’exception d’inexécution, la demande de la société Maisons France Style en restitution des sommes séquestrées pour un local inoccupé et dangereux est parfaitement justifiée tandis que la demande de la société Villa Bac en libération de ces mêmes loyers ne saurait prospérer.

C’est toutefois à bon droit que les premiers juges n’ont pas accédé à la demande de la société Maisons France Style tendant au règlement par la société Villa Bac de la contre-valeur de tous les loyers payés pour les locaux du 19 octobre 2018 jusqu’à juillet 2020.

Ils ont retenu par des motifs pertinents que la cour adopte qu’auparavant, certes Maisons France Style a alerté la société Villa Bac sur les désordres mais elle-même, professionnelle de l’immobilier, n’a pas estimé nécessaire de quitter les lieux et n’aurait pas mis en danger la sécurité de ses employés. Elle a occupé les lieux en contrepartie du versement d’un loyer. Sa demande en remboursement pour la période pendant laquelle elle occupait les lieux n’est donc pas justifiée, à défaut de démonstration d’un préjudice.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Villa Bac tendant à la libération des loyers mis sous séquestre (août 2020 à la date du jugement), dit que la société Maisons France Style pourra appréhender directement et intégralement les sommes séquestrées au titre du paiement des loyers à la CARPA sur cette période et débouté la société Maisons France Style de sa demande tendant au règlement par la société Villa Bac de la contre-valeur de tous les loyers payés pour les locaux du 19 octobre 2018 jusqu’à juillet 2020.

Le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a dispensé la société Maisons France Style du versement de tout loyer de la période allant du prononcé du jugement jusqu’à la livraison des travaux de reprise des locaux.

Sur la clause résolutoire et la demande de résiliation du bail à la date du présent arrêt

La société Villa Bac soutient que :

* une sommation visant la clause résolutoire a été délivrée à Maisons France Style précisant qu’elle avait commis de nombreuses infractions aux clauses et conditions du bail : l’absence d’entretien des lieux loués, d’entretien des abords des lieux loués, le refus d’autoriser l’accès aux lieux loués ;

* de plus l’obstruction persistante de Maisons France Style à la réalisation des travaux par Villa Bac constitue un motif suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail, compte-tenu des dispositions légales applicables et de l’article 9 inséré au bail, prévoyant une exploitation permanente et effective des lieux loués par le preneur.

La société Maisons France Style réplique que :

* l’article 9.1 qui impose au preneur d’occuper les lieux et lui interdit d’en céder la jouissance, ne saurait être assimilé à une stipulation instituant une obligation d’exploitation au sens strict ; l’article 9.3 encadre seulement le droit d’accès du bailleur pour mesures conservatoires, réparations ou visites, sans instituer une obligation d’exploitation ; à aucun moment la société Villa Bac ne justifie de la présentation contradictoire d’un programme d’exécution de travaux qu’elle aurait refusé ;

* lorsque l’inexécution du bailleur est suffisamment grave, la résiliation ne peut être recherchée aux torts du preneur pour des conséquences qui découlent directement de cette inexécution ; aucun empêchement ne lui est imputable ;

* au regard des constatations expertales sur l’inexploitabilité des locaux, la sommation délivrée par Villa Bac le 25 novembre 2022 ne saurait valablement déclencher la clause résolutoire ;

* loin d’exécuter la remise en état ordonnée, Villa Bac a procédé à la démolition du bâtiment sans engager la reconstruction, pérennisant ainsi la privation de jouissance du preneur ; une telle démarche confirme que l’inexécution procède des carences du bailleur ;

* la fermeture de l’agence ne procède pas d’un choix discrétionnaire du preneur, mais de la nécessité de cesser l’exploitation d’un immeuble devenu impropre à l’usage contractuellement convenu ; il est juridiquement impossible de transformer en faute contractuelle du preneur les conséquences mêmes du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme.

Réponse de la cour

L’article 14.1 du bail stipule : « A défaut par le Preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, [’], et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes, le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure d’exécuter ou une sommation de payer demeurée sans effet pendant ce délai et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause. »

Selon l’article 9.1 : « Le Preneur fera son affaire personnelle de tous les griefs qui seraient faits à son sujet au Bailleur de manière que celui-ci ne soit jamais inquiété de son chef et soient garantis par lui de toutes les conséquences qui pourraient en résulter. Le Preneur devra occuper les lieux loués et ne pourra en concéder la jouissance à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement ou à titre gratuit ou précaire. »

Article 9.3 : « Le Bailleur se réserve le droit, pour les personnes qu’il aura autorisées à cet effet, de pénétrer dans l’immeuble pendant les heures d’ouverture (en dehors des horaires de service des repas, sauf urgence), afin de prendre toutes les mesures conservatoires de ses droits qu’il jugera utile, de faire effectuer les réparations nécessaires qui doivent être entreprises sous sa responsabilité ou de faire visiter ledit immeuble. »

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, la société Villa Bac a délivré à la société Maison France Style une sommation visant la clause résolutoire, formulant les griefs suivants :

– l ’abandon total des lieux loués, demeurant fermés et inoccupés,

– l ’absence d’entretien des lieux loués, souffrant pourtant de désordres compromettant leur solidité, l’absence d’entretien de la toiture, l’absence d ’entretien des abords des lieux loués,

– le refus d’autoriser l’accès aux lieux loués à la SNC Villa Bac.

Compte tenu des constatations de l’expert sur les désordres liés au plancher et affectant la solidité de l’ouvrage, il ne saurait être reproché à la société Maisons France Style d’avoir quitté des lieux mettant en jeu la sécurité des personnes s’y trouvant.

Si la société Villa Bac produit le procès-verbal de Maître [B] du 2 février 2022 relevant notamment que « le terrain situé de chaque côté de la voie est laissé à I ’abandon », « du côté de la construction, le gazon n ’est pas entretenu, l’herbe est haute et jaunie. Une partie du gazon est recouverte de feuilles mortes », la société Maisons France Style produit un procès-verbal de constat de Maître [I] du 19 décembre 2022 indiquant « je constate que l’ensemble des espaces verts dont la société Maisons France Style ont la charge, sont entretenus ».

En l’état de ces éléments, c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu que le défaut d’entretien n’est pas suffisamment grave et caractérisé pour justifier le jeu de la clause résolutoire.

En ce qui concerne la toiture, la cour constate comme les premiers juges qu’aucun élément n’est rapporté sur son état en 2022 et c’est avec pertinence qu’ils ont retenu que la société Maisons France Style a été particulièrement réactive en avril 2024 pour faire procéder aux travaux de couverture requis.

Ainsi dans la suite du procès-verbal de constat du 12 avril 2024 de Maître [I] qui a relevé que « tout le faîtage est endommagé », « que le faîtage de la toiture s’est envolé », un nouveau constat du 16 avril 2024 a été établi par Maître [I], à la demande de la société Maisons France Style exposant que des travaux de couverture ont été réalisés, et qui a constaté « que l’ensemble du faîtage de la toiture constaté le vendredi 12 avril a été complètement réparé ».

Devant la cour, la société Villa Bac fonde sa demande de résiliation du bail sur l’obstruction de Maisons France Style à la réalisation des travaux par Villa Bac et d’accès de cette dernière dans les lieux loués.

Ayant été retenu plus haut que la société Maisons France Style n’a pas empêché la réalisation des travaux et par la même l’accès aux locaux, la sommation du 25 novembre 2022 visant la clause résolutoire apparaît mal fondée et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en résolution du bail. De plus, il convient de débouter la société Villa Bac de sa demande de résiliation du bail à la date du présent arrêt.

Au surplus, la cour ajoute que la résiliation du bail ne saurait être recherchée par le bailleur pour des conséquences qui découlent directement de son inexécution de l’obligation de délivrance dans le contexte décrit plus haut.

Sur la demande de la société Maisons France Style en remboursement des charges locatives chiffrée à la somme de 40 475,38 euros et sur les frais d’agence d’un montant de 246 721,79 euros

La société Maisons France Style soutient que :

* si le principe est que le locataire supporte les charges, le principe est également qu’il puisse jouir des lieux loués ; les dépenses locatives faites en pure perte du fait de la défaillance du bailleur doivent intégralement lui être remboursées ;

* les sommes avancées par la société Maisons France Style constituent un préjudice directement imputable à la carence de Villa Bac dans la réalisation des travaux attendus ;

* elle supporte depuis toutes ces années des frais sur cette agence qu’elle a été contrainte de fermer dans l’attente de la réalisation des travaux identifiés par l’expert ; ces frais ont été récapitulés dans un tableau intitulé frais d’agence ; ils sont supportés en pure perte ; s’il s’avérait que certaines sommes font doublon avec d’autres postes de demandes, il conviendra simplement de les répartir globalement ;

* le document qu’elle produit émane de sa comptabilité régulièrement tenue et vise des dépenses détaillées par nature, date et montant ce qui constitue à tout le moins un commencement de preuve par écrit ; l’exigence de « justificatifs des dépenses et des factures détaillées » est excessive au regard du préjudice constitué de dépenses continues sur plusieurs années ;

* un préjudice peut être certain dans son principe, même si son montant est approximatif ;

* sans désordres rendant l’agence inapte à l’exploitation, aucun déménagement n’eût été entrepris ; la clause 8.4 vise des travaux décidés par le bailleur en situation normale d’e

[…texte tronqué, 32754 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]