ARRET N° .

N° RG 25/00568 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWO5

AFFAIRE :

S.A.S. JALSTEEL prise en la personne de son Président en exercice domicilié de droit audit siège

C/

S.A.R.L. [I] + [D] ARCHITECTES

OJLG

Demande en paiement du prix et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

Grosse délivrée à Me Philippe CHABAUD, Me Emmanuel RAYNAL, le 22-10-26

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2026

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Le vingt deux Octobre deux mille vingt six la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A.S. JALSTEEL prise en la personne de son Président en exercice domicilié de droit audit siège, demeurant Château de [Etablissement 1] – [Adresse 5]

représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 04 JUILLET 2025 par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE BRIVE LA GAILLARDE

ET :

S.A.R.L. [I] + [D] ARCHITECTES, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Emmanuel RAYNAL de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 07 Septembre 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 septembre 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, et Madame Marie Anne VALERY, Conseiller, assistées de Mme Sophie MAILLANT, Greffier, ont tenu l’audience au cours de laquelle Madame Olivia JEORGER-LE GAC a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Marianne PLENACOSTE, de Madame Marie-Anne VALERY, Conseillers, et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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La société Jalsteel, inscrite au RCS de Brive, gère et administre une propriété située Chateau de [Etablissement 1], à [Localité 2] (19), comprenant un château, un parc et des dépendances ayant fait l’objet d’une inscription aux monuments historiques.

Elle est gérée par M. [N] [B], résidant aux Etats Unis.

La société [I] + [D] Architectes (ci-après société [I][D]A), inscrite au RCS de Tours exerce une activité de cabinet d’architectes.

Elle est gérée par M. [K] [D] et M. [W] [I].

Antérieurement à l’année 2019, la société Jalsteel a contracté avec diverses entreprises afin de réhabiliter les bâtiments à usage de communs pour les transformer en maisons d’hôtes.

Elle n’a sollicité aucune autorisation d’urbanisme.

Un procès-verbal d’infraction a ainsi été dressé le 25 septembre 2018 par le Conservateur régional des monuments historiques adjoint.

Le 6 décembre 2018, alors que ces travaux étaient déjà majoritairement achevés (à hauteur de 80%), la société Jalsteel a confié à la société [I][D]A, par contrat de maitrise d’oeuvre partiel, les missions suivantes :

le dépôt de la demande de permis de construire ,

l’assistance aux opérations de réception et la constitution du dossier des ouvrages exécutés.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 28 juin 2019.

Les réserves ont été successivement levées les 4, 12, 18, 25 juillet 2019 puis le 28 août 2019.

Les 15 juillet, 31 août et 25 octobre 2019, la société [I][D]A a sollicité paiement de ses notes d’honoraires.

Faute de règlement, par courrier du 25 novembre 2019, elle a notifié à la société Jalsteel la rupture de la relation contractuelle.

Le 12 mai 2021, la société [I][D]A a édité trois nouvelles notes (9, 10 et 11), correspondant aux facturations des mois de juillet, septembre et octobre 2019, chacune d’un montant de 22.200 euros TTC.

Puis, par lettre recommandée du 13 juillet 2021, elle a mis en demeure la société Jalsteel de lui régler ses honoraires de mai, juin, juillet, septembre et octobre 2019.

La société [I][D]A a saisi le conseil régional de l’ordre des architectes d'[Localité 4], qui a établi un procès-verbal de carence, faute de réponse par la société Jalsteel.

Par exploit du 12 juillet 2022, la société [I][D]A a saisi le tribunal de commerce de Brive la Gaillarde aux fins d’obtenir la condamnation de la société Jalsteel au paiement de 96.200 euros, au titre des honoraires impayés, ainsi que de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts, outre intérêts légaux.

Par jugement du 4 juillet 2025, le tribunal de commerce de Brive la Gaillarde a :

Débouté la SAS JALSTEEL de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Fixé le montant de la créance de la S.A.R.L. [I] [D] ARCHITECTES à l’égard de la SAS JALSTEEL à la somme de 96.200 euros,

Condamné la SAS JALSTEEL au paiement à la S.A.R.L. [I] [D] ARCHITECTES de la somme de 96.200 euros TTC au titre des honoraires impayés, majorée des intérêts, au taux légal capitalisable à chaque échéance annuelle à compter du 03 octobre 2020,

Débouté la S.A.R.L. [I] [D] ARCHITECTES de sa demande de dommages et intérêts,

Condamné la SAS JALSTEEL au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire partielle à hauteur de 50.000 euros,

Condamné la SAS JALSTEEL aux dépens, dont frais de greffe liquidés à la somme de 80,29 euros.

Par déclaration du 1er août 2025, la société Jalsteel a fait appel de ce jugement.

Le 17 novembre 2025, elle a saisi le premier président d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris.

Par conclusions d’incident du 16 janvier 2026, la société [I][D]A a saisi le conseiller de la mise en état aux fins d’obtenir la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution du jugement entrepris.

Par ordonnance de référé du 10 mars 2026, le premier président a débouté la société Jalsteel de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire, ordonnant la consignation de la somme de 50.000 euros.

La consignation a été réalisée le 9 avril 2026 auprès de la caisse des dépôts et consignations.

Par ordonnance du 24 juin 2026, la présidente de chambre chargée de la mise en état a rejeté la demande tendant à faire radier l’affaire, ainsi qu’à voir déclarer irrecevable ou écarter des débats la pièce numéro 99 de la société Jalsteel.

Elle s’est déclarée dénuée de pouvoir pour statuer :

sur la fin de non-recevoir opposée par la société [I][D]A aux demandes reconventionnelles de la société Jalsteel.

sur la demande de dommages et intérêts présentée par la société Jalsteel.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 1er septembre 2026, la société Jalsteel demande à la cour de :

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Brive en date du 4 juillet 2025 en ce qu’il a :

’Débouté la SAS JALSTEEL de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Fixé le montant de la créance de la S.A.R.L. [I] [D] ARCHITECTES à l’égard de la SAS JALSTEEL à la somme de 96.200 euros,

Condamné la SAS JALSTEEL au paiement à la S.A.R.L. [I] [D] ARCHITECTES de la somme de 96.200 euros TTC au titre des honoraires impayés, majorée des intérêts, au taux légal capitalisable à chaque échéance annuelle à compter du 03 octobre 2020,

Condamné la SAS JALSTEEL au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire partielle à hauteur de 50.000 euros,

Condamné la SAS JALSTEEL aux dépens, dont frais de greffe liquidés à la somme de 80,29 euros.’

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société [I][D]A de sa demande de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau,

La juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

Débouter la société [I][D]A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Avant dire droit,

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire, nommer tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission :

1.Convoquer les parties et se rendre sur les lieux,

2.Organiser une réunion d’expertise judiciaire contradictoire au cours de laquelle les parties pourront formuler leurs observations en relation avec le litige,

3.Se faire communiquer tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

4. Consulter tout sachant lui permettant de répondre à sa mission,

5. Dire, connaissance prise des pièces contractuelles et des pièces du dossier, si les travaux ont été effectués dans les règles de l’art,

6. Dire, connaissance prise du procès-verbal de l’huissier établi le 19 septembre 2019, et des pièces contractuelles, si la société [I] [D] Architectes a exécuté les prestations qui lui avaient été confiées par la société Jalsteel dans le cadre du contrat d’architecte souscrit, s’agissant du suivi et de l’exécution des travaux,

7. Prendre immédiatement toute mesure conservatoire qu’il estimera nécessaire afin de limiter les dommages,

8. Se faire remettre l’ensemble des documents qu’il estimera nécessaire,

9. Rechercher les désordres allégués dans les conclusions et l’ensemble des pièces visées dans cette dernière, les décrire, et en rechercher les causes,

10. Détailler les désordres en indiquant avec précision leur siège et indiquer s’ils sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de rendre celui-ci impropre à sa destination,

11. Indiquer si les désordres constatés sont susceptibles de relever de la garantie de parfait achèvement,

12. Indiquer si les désordres constatés sont susceptibles de relever de la garantie de bon fonctionnement,

13. Indiquer si les désordres constatés sont susceptibles de relever de la garantie décennale,

14. Dire si les éléments techniques permettent d’indiquer que la société [I] [D] Architectes avait connaissance des désordres au moment de la levée des réserves

15. Dire si la Société [I] [D] Architectes a correctement rempli les missions qui lui étaient confiées,

16. De fournir les éléments techniques permettant à la juridiction de statuer sur la responsabilité de la société [I] [D] Architectes ,

17. De décrire les solutions techniques à mettre en ’uvre pour remédier aux désordres,

18. Recueillir tous les éléments d’appréciation des préjudices occasionnés,

19. Chiffrer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût HT et TTC, ainsi que la durée des travaux à mettre en ’uvre et ce, pour chaque désordre, en communiquant au besoin aux parties, en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant cette communication,

20. Se faire adjoindre un sapiteur expert-comptable afin d’évaluer le préjudice économique et la perte d’exploitation subis par la société Jalsteel.

21. Se faire communiquer l’ensemble des documents comptables et tous documents utiles afin de chiffrer le préjudice économique et la perte d’exploitation de la Société Jalsteel.

22.Evaluer le montant des dommages constitués par la perte d’exploitation depuis le 28 août 2019,

23. Evaluer le montant des frais supplémentaires d’exploitation pendant la période d’indemnisation,

24. Evaluer le montant du préjudice économique de la société Jalsteel,

25. Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à sa mission,

26. Entendre tout sachant qu’il estimera utile,

27. S’il estime nécessaire, se rendre sur place,

28. D’entendre les parties en leurs dires, écrits et explications, et y répondre après leur avoir fait parvenir un pré-rapport d’expertise.

Condamner la société [I][D]A au paiement de la somme de 687.065,95€ à titre de dommages et intérêts en raison ses préjudices matériels subis,

Condamner la société [I][D]A à réparer son préjudice économique et sa perte d’exploitation dont les montants devront être évalués par un expert-comptable,

En tout état de cause,

Condamner la société [I][D]A au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la première instance.

Condamner la société [I][D]A au paiement de la somme de 7.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société [I][D]A aux entiers dépens de première instance et d’appel, en accordant pour ces derniers à Maître Philippe Chabaud, Avocat, le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

A titre liminaire, la société Jalsteel sollicite une mesure d’expertise judiciaire, afin d’éclairer la cour d’une part sur les désordres constatés sur les travaux et leur imputabilité à la société [I][D]A, et d’autre part sur le préjudice lié à la perte d’exploitation subie par elle.

Sur le fond, la société Jalsteel soutient que la demande en paiement d’honoraires de la société [I][D]A est injustifiée, car elle était fondée à lui opposer une exception d’inexécution contractuelle.

En effet, si la société [I][D]A a réalisé sa première mission de dépôt de permis de construire, qui lui a été réglée, elle n’a pas ou incorrectement réalisé sa mission d’assistance aux opérations de réception et dossier des ouvrages exécutés.

En particulier, la société [I][D]A a mal exécuté sa mission de suivi de fin du chantier, en réceptionnant les travaux le 28 juin 2019, puis en levant toutes les réserves les 26 juillet et 28 août 2019, sans signature ou accord du maitre de l’ouvrage, alors que de nombreux désordres n’étaient pas résolus.

Les retards et désordres constatés démontrent que l’architecte n’a pas réalisé un suivi des travaux attentif, et n’est pas intervenu pour assurer le respect du calendrier imparti.

Au surplus, la société [I][D]A a manqué à son devoir de conseil en ne l’avertissant pas des malfaçons et non-façons flagrantes constatées en cours de chantier.

Elle a manqué à ses obligations financières en permettant le dépassement du budget des travaux.

La société Jalsteel conteste avoir été tenue informée par la société [I][D]A des opérations menées sur le chantier.

Elle souligne qu’elle n’a pas été conviée aux douze réunions de chantier entre février et juin 2019, et que les pièces dont se prévaut la société [I][D]A sont inopérantes, car elles ne sont signées que par elle, et constituent des preuves établies par ses soins.

En tout état de cause, la demande d’honoraires portant sur les mois de juillet et septembre est infondée, car la société [I][D]A avait indiqué que ces mois ne seraient pas facturés ; en outre, aucune diligence n’a été réalisée en octobre.

A titre reconventionnel, la société Jalsteel affirme que les fautes contractuelles de la société [I][D]A lui ont causé un préjudice, ce qui justifie que l’architecte soit condamné à lui verser la somme de 687.065,95€ en réparation de son préjudice matériel (dépassement du coût des travaux, remise en état), ainsi qu’au montant de sa perte d’exploitation.

Ses demandes sont recevables, car elle n’avait pas à attraire le conseil régional de l’ordre des architectes après introduction de l’instance, et qu’en tout état de cause, ce conseil a été saisi par la société [I][D]A.

La société Jalsteel réfute toute résistance abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions du 31 août 2026, la société [I] [D] Architectes demande à la cour de :

Constater qu’elle a exécuté l’intégralité des missions contractuelles qui lui étaient confiées, dans le strict cadre du contrat de maîtrise d »uvre, limité au dépôt du permis de construire et à l’assistance aux opérations de réception,

Constater que la société Jalsteel ne rapporte pas la preuve d’avoir saisi préalablement à la régularisation de ses demandes reconventionnelles le CROA de la Région Centre ;

Constater que la société Jalsteel ne rapporte pas la preuve d’un manquement contractuel imputable à la société [I][D]A, ni d’un lien de causalité entre les désordres allégués et l’intervention du maître d »uvre,

Constater que les désordres et difficultés invoqués par la société Jalsteel sont soit antérieurs à la mission de la société [I][D]A, soit étrangers à la mission confiée,

Constater que la résiliation du contrat de maîtrise d »uvre est exclusivement imputable aux manquements de la société Jalsteel,

En conséquence,

Déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par la société Jalsteel,

Déclarer irrecevables les demandes de la société Jalsteel,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Débouter la société Jalsteel de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

Prendre acte de ce qu’elle formule ses protestations et réserves sur l’utilité de la mesure d’expertise sollicitée,

Réduire à de plus justes proportions le montant de l’indemnisation sollicitée,

En tout état de cause,

Condamner la société Jalsteel, en cause d’appel, au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Jalsteel aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A titre liminaire, la société [I][D]A considère que la mesure d’expertise sollicitée est superflue, la cour disposant des éléments suffisants pour statuer.

Elle affirme que les demandes reconventionnelles de l’appelante sont irrecevables pour n’avoir pas fait l’objet d’une saisine préalable du conseil régional des architectes.

Sur le fond, elle soutient que les honoraires réclamés sont justifiés, et constituent une créance certaine liquide et exigible à l’encontre de la société Jalsteel.

Elle dit avoir exécuté les missions contractuellement prévues, puisque le permis a été obtenu, et le suivi de fin de chantier et travaux supplémentaires réalisés et validés par le maitre d’ouvrage.

En effet, les opérations de réception et de levée des réserves ont été faites en présence du représentant de la société Jalsteel, et n’ont pas été contestées jusqu’à l’introduction de l’instance.

Elle verse aux débats les comptes rendus de chantier, tableaux de suivi, rapports de réunions et certificats de paiement, systématiquement communiqués au maître d’ouvrage, et validés lors de réunions hebdomadaires dont le procès-verbal était diffusé au gérant de la société Jalsteel par courriel.

Elle expose que ces documents ne sont pas de simples déclarations unilatérales, et ont caractère probant.

La société [I][D]A affirme qu’aucun défaut de conseil ne peut lui être reproché au titre des travaux, puisqu’elle n’était aucunement responsable :

du suivi du chantier, de sa conception technique, de l’ameublement ou de la décoration,

des désordres relevés, les travaux ayant été achevés pour 80% avant son intervention par des entreprises sélectionnées par le maitre d’ouvrage,

du dépassement du budget indicatif, antérieur au contrat conclu et résultant de la réalisation de travaux supplémentaires,

du retard pris, causé par la rare présence sur site du dirigeant de la société Jalsteel (quatre fois en un an).

En tout état de cause, l’existence de malfaçons ou non-façons ne justifierait pas les retenues réalisées par la société Jalsteel.

Selon elle, c’est la société Jalsteel qui a manqué à ses obligations en tant que maitre d’ouvrage, en diligentant les travaux sans respecter la réglementation française applicable, y compris en matière d’établissement recevant du public, ce qui ne saurait être reproché à l’architecte.

Les demandes reconventionnelles sont injustifiées, la société Jalsteel ne justifiant ni d’une inexécution contractuelle de la société [I][D]A, ni d’un préjudice en lien causal avec cette inexécution.

Le constat et les expertises non contradictoires versés au débat par l’appelante ne démontrent aucun tel lien causal ; la société Jalsteel ne justifie pas du quantum des sommes demandées tant au titre de la remise en état que du préjudice d’exploitation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la procédure:

La société [I][D]A oppose une fin de non-recevoir aux prétentions reconventionnelles de société Jalsteel tirée de l’inobservation de la clause de saisine préalable du conseil de l’ordre des architectes.

La clause G10 Litiges du contrat conclu prévoit que ’en cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir le conseil régional de l’ordre des architectes dont relève l’architecte avant toute procédure judiciaire (…)’.

Les demandes de la société Jalsteel sont des demandes reconventionnelles.

Elle n’a pas introduit l’instance, celle-ci l’ayant été par la société [I][D]A.

Cette dernière avait elle-même saisi au préalable le conseil de l’ordre, qui avait rédigé un procès-verbal de carence.

Le contrat d’architecte n’institue pas une obligation de saisine supplémentaire du conseil de l’ordre dans une telle hypothèse.

La fin de non-recevoir est rejetée.

Au fond:

Le déroulement des faits:

Le contrat d’architecte conclu le 06 décembre 2018 entre les sociétés Jalsteel et [I][D]A est intitulé ’contrat d’architecte pour travaux sur existants’.

La description de l’opération envisagée est ’dépôt d’un permis de construire et suivi de la fin du chantier du [Adresse 6]’, le [Adresse 6] étant entendu comme l’ensemble des communs du chateau, que le maître de l’ouvrage veut transformer en maison d’hôtes.

Ces communs sont intitulés ’cottages’ et numérotés de 1 à 6.

Il est précisé que le maître de l’ouvrage dispose d’une enveloppe financière HT de 1.600.00 euros ou TTC de 1.920.000 euros.

Les cottages sont situés dans un domaine composé d’un chateau médiéval faisant l’objet d’un classement ISMH.

Pour la mission 1 Permis de construire sont cochées les cases suivantes:

– démarches pour accéder aux locaux,

– vérification des documents graphiques fournis par le maître de l’ouvrage,

– relevé des ouvrages existants,

– relevé des désordres pré-existants,

– mission d’expertise technique,

– représentation graphique des ouvrages existants,

– établissement du dossier photographique,

– analyse technique et architecturale,

– analyse des ouvrages,

– rapport de synthèse faisabilité technique.

Pour la mission 2 Suivi de la fin de chantier des travaux du [Adresse 6] sont cochées les cases suivantes:

– assistance aux opérations de réception.

Il est prévu un délai de trois semaines pour déposer la demande de permis de construire et un délai de huit semaines pour l’exécution de la mission 2.

La rémunération prévue est de 55.100 euros au total, dont 21.720 euros pour la mission 1.

La mission 2 doit donc durer deux mois, et en cas de dépassement, chaque mois supplémentaire sera facturé 18.500 euros (honoraires HT).

La société [I][D]A a pris la précaution de faire réaliser un constat d’huissier le 11décembre 2018 afin de faire constater les désordres et non-façons affectant chacun des cottages avant qu’elle ne commence son travail.

La mission Permis de construire s’est déroulée sans difficulté particulière, la demande de permis de construire ayant été déposée au mois de janvier 2019.

Le permis a été obtenu, sous la condition expresse, émise par le Conservateur des Monuments Historiques, que les menuiseries extérieures nouvellement posées dans les six cottages soient déposées et remplacées par des menuiseries extérieures qualité ’monuments historiques’.

La mission 2 a nécessité que la société [I][D]A se livre en premier lieu à un recollement des contrats signés, des travaux réalisés et des paiements effectués, ceux-ci lui ayant été transmis – partiellement et dans le désordre – par une personne assurant les fonctions de régisseur du chateau, ainsi que le démontre le courriel versé aux débats.

Il en est immédiatement résulté que les engagements dépassaient le budget annoncé à la société [I][D]A puisqu’ils étaient de 1.955.602,92 euros HT lorsqu’elle a commencé sa mission.

Elle a ensuite, lot par lot, déterminé l’état d’avancement des travaux (1.806.759,27 euros) et a rédigé pour chaque lot un certificat de paiement à la date à laquelle elle commençait sa mission.

La société [I][D]A a ensuite exécuté sa mission de faire achever les travaux et ont été rédigés par ses soins douze comptes-rendus de chantier entre le 22 février et le 13 juin 2019.

Durant cette période, le maître de l’ouvrage ne s’est jamais déplacé sur le site.

Des marchés supplémentaires ont été conclus dans de nombreux lots, pour un montant total de 302.749,90 euros, soit sur prescription de l’architecte en raison des diagnostics effectués soit sur demande du maître de l’ouvrage.

Les documents rédigés par l’architecte étaient déposés sur une plate-forme auquel avait accès le maître de l’ouvrage et discutés dans le cadre d’un système de visio-conférence dont étaient rédigés des comptes rendus.

La société Jalsteel soutient dans ses conclusions que comptes-rendus et tableaux ont été établis par la société [I][D]A seule et sont dépourvus de tout caractère probant et conteste les avoir reçus par l’entremise d’un outil collaboratif.

Le procès-verbal de réception a été rédigé le 28 juin 2029. Il est signé par les chefs d’entreprise, l’architecte mais non par le maître de l’ouvrage.

Il comporte une liste de réserves très précise, chacune assortie d’une photo indiquant: l’emplacement de réserve, le numéro du lot, la nature de la réserve.

Le 03 juillet a été rédigé un premier procès-verbal de levées de réserves, puis le 15 juillet un procès verbal de ’levée de réserves suite au passage du MOA’, M. [B], dirigeant de la société Jalsteel, étant venu pour la première fois sur le site.

Celui-ci ayant manifestement exprimé oralement son mécontentement quant au retard pris par les travaux, la société [I][D]A a rédigé un courrier recommandé le 15 juillet 2019 à son intention, lui rappelant notamment:

– les difficultés causées par son absence sur le chantier durant plusieurs mois,

– les difficultés apparues et persistantes et notamment:

– le problème d’humidité persistant dans les caves, constaté dès le début du contrat, qui persiste malgré des tentatives de drainage du bas des murs, sans succès, la société [I][D]A suspectant que les dalles béton coulées avant son arrivé ne soient pas ni drainées par en-dessous ni isolées et rappelant que le terrain est argileux avec des veines d’eau en abondance,

– l’état de la toiture du cottage 6, qui lors des ouvertures créées pour la pose des chassis de toit est apparue comme devant être intégralement refaite à bref délai compte tenu de son très mauvais état ainsi que celui des chevrons sur lesquels elle repose,

– les différentes questions ayant été posées au maître de l’ouvrage et restées sans réponse sur des choix à opérer,

– les difficultés résultant de son refus de payer les entreprises à hauteur des travaux réalisés, en violation des marchés et malgré l’existence de retenue de garantie, les conduisant à refuser de venir sur le chantier lever les réserves, dont l’importance est sans commune mesure avec les sommes leur étant dues.

Ont ensuite été rédigés un procès-verbal de levées de réserves du 23 juillet, puis le 28 août un nouveau procès-verbal, un certain nombre de lots voyant leurs réserves totalement levées.

A noter, parfois, une mention ’réserves en attente de décision du maître de l’ouvrage’.

Le 31 août 2019, la société [I][D]A a adressé un courrier recommandé à la société Jalsteel indiquant:

– l’obtention du permis de construire et rappelant l’obligation de changer toutes les menuiseries extérieures,

– les différentes question restées sans réponse suite au courrier du 15 juillet et notamment:

– la question de l’humidité dans les caves,

– la question de la toiture du cottage 6 en indiquant que le couvreur, qui n’a pas été payé de ses précédentes situations, refusera d’effectuer les travaux à défaut d’être payé,

– le refus des entreprises de carrelage d’intervenir de nouveau sur le domaine

– l’impératif consistant à payer les situations des entreprises pour que le climat s’apaise et qu’elles reviennent sur le chantier, en rappelant qu’elles avaient accompli des efforts importants,

– était indiqué en gras que le blocage des paiements et les absences de réponse empêchaient l’architecte de mener sa mission à bien,

– une demande en paiement par l’architecte de ses honoraires des deux premiers mois de mission 2.

Puis a été rédigé un procès-verbal des ’finitions demandées par le maître de l’ouvrage suite à son passage du 03 octobre’.

Le 25 octobre 2019, la société [I][D]A adressait un troisième courrier recommandé au maître de l’ouvrage, rappelant les paiements qu’il avait promis aux entreprises (ayant selon les lots, réalisé pour certaines 100% de leur marché et pour d’autres un minimum de 85%), et qui pour un certain nombre d’entre elles n’avaient pas été effectués.

L’architecte rappelait que cette situation de blocage l’empêchait de mener à bien sa mission et mettait en demeure la société Jalsteel de lui payer ses deux notes d’honoraires.

Le 25 novembre 2019, la société [I][D]A a résilié le contrat au motif que ni les entreprises ni lui-même n’étaient payées malgré ses différents avertissements et que la poursuite des relations contractuelles étaient devenues impossible.

Il était rappelé que l’autorisation de la DRAC et le contrôle d’un architecte habilité Monuments Historiques étaient indispensables pour réaliser quelques travaux que ce soit.

Aucune réponse aux courriers recommandés ne figure au dossier des parties et au demeurant, la société Jalsteel ne prétend pas y avoir répondu.

Les demandes de la société [I] [D] Architectes:

Les factures dont le paiement est demandé sont les factures d’honoraires de la mission 2 des mois de mai, juin, juillet, septembre et octobre 2019.

Les factures d’honoraires de la mission numéro 1 ont été payées.

Il doit être noté que les factures de mai et juin 2019 correspondent aux deux mois de facturation considérés comme étant le minima contractuel pour la mission numéro 2, le contrat ayant par ailleurs prévu que si elle se prolongeait au-delà de deux mois, l’architecte avait droit à des honoraires de 22.000 TTC par mois supplémentaires de travail.

La société [I][D]A entend démontrer la réalité du travail qu’elle a effectué en versant aux débats:

– le courriel de M. [C], s’étant occupé du domaine en l’absence du propriétaire, qui indique lui adresser un certain nombre de documents, mais ne pas être certain de les avoir tous (factures, marchés …)

– un tableau recollant les marchés signés et leur montant,

– un tableau recollant lot par lot l’état d’avancement des travaux, avec pour chaque lot un certificat de paiement indiquant au maître de l’ouvrage ce qu’il peut payer,

– douze comptes-rendus de chantier,

– les comptes rendus de conférences téléphonique,

– le procès-verbal de réception et les procès-verbaux de levée de réserve successifs.

La société Jalsteel soutient que ces documents ne sont que des preuves établies à elle-même par la société [I][D]A et conteste avoir eu connaissance de ces documents.

Une telle contestation est dénuée de sérieux dans la mesure où, notamment, des marchés de travaux supplémentaires ont été signés sur la période par le maître de l’ouvrage, qui dès lors, avait été informé de leur nécessité par l’architecte ou les avait demandés lui-même, ce qui démontre qu’il participait au suivi du chantier.

Des copies de courriels versés aux débats démontrent aussi l’existence d’instructions données par M. [B].

Par ailleurs, le courriel émanant de M. [C] faisait référence expressément à l’usage pris de l’utilisation de la plate-forme pour dialoguer avec le maître de l’ouvrage.

Enfin, le contrat a été signé au mois de décembre 2018 et la société Jalsteel n’explique pas quelles auraient été ses relations durant les dix mois suivant avec la société d’architecte si elle n’avait eu connaissance d’aucun document ni d’aucune avancée de travaux durant ces mois. Elle ne justifie d’aucun courrier demandant à la société [I][D]A d’exécuter le contrat qu’elle a signé.

S’agissant des opérations de réception, la société Jalsteel conteste qu’elles aient pu valablement être réalisées par la société [I][D]A puisqu’elle a refusé de signer le procès-verbal de réception ainsi que les procès-verbaux de levées de réserve.

Le dirigeant de la société Jalsteel réside aux Etats-Unis.

Il est exact que la société Jalsteel n’a pas signé le procès-verbal de réception assorti de réserves du 28 juin 2019, à laquelle elle n’était pas représentée. Toutefois, elle ne conteste pas que M. [B], son représentant, ait été présent le 03 juillet et celui-ci, à ce moment là, a eu connaissance de la réception et des réserves.

Il ne résulte d’aucune pièce qu’il ait signifié à l’architecte son désaccord sur le fait d’avoir procédé à une réception en son absence, ni qu’il ait signifié aux entreprises qu’il refusait de valider les opérations de réception. Il a simplement, au regard des termes du courrier qui lui a été adressé le 15 juillet suivant par l’architecte, trouvé que les travaux n’avançaient pas suffisamment.

Immédiatement après sa visite, un procès-verbal de réserve supplémentaires a été rédigé.

La preuve est apportée que ces documents, ainsi que les procès-verbaux postérieurs lui ont été transmis, puisque, à la fin du mois d’août, il a payé les entreprises dont l’architecte certifiait que les lots étaient désormais exempts de toute réserve, ce qui correspondait à son souhait plusieurs fois exprimé, y compris par courriel, de ne pas effectuer de paiement partiel et de ne payer qu’une fois toutes les réserves levées.

Il doit être relevé que les documents sont très précis, dans la mesure où, comme il été indiqué plus haut, chaque réserve est assortie d’une photo et que sont mentionnés clairement le lot et l’emplacement.

D’autre part, tous les procès-verbaux font deux types de mentions, sur lesquels la cour reviendra:

– les mentions classiques relatives aux lots pour lesquels les marchés avaient été signés,

– des mentions d’avertissement pour des lots sans marché pour lesquels une action urgente doit être mise en oeuvre.

Ensuite, à l’examen du constat d’huissier réalisé le 19 septembre 2019, en miroir de celui réalisé une année auparavant, les travaux correspondants aux marchés signés avant l’entrée en fonction de la société [I][D]A étaient en état d’être réceptionnés.

Enfin, s’il n’est pas démontré que la société Jalsteel ait pris possession des ouvrages, il peut être relevé que lorsque, en 2022, elle a fait intervenir la compagnie d’assurance de la société Nailler pour une infiltration d’eau par une menuiserie, elle lui a fourni le procès-verbal de réception, démontrant ainsi son intention de s’en prévaloir.

Il en résulte qu’il est démontré que la société [I]-[D] a réalisé la mission qui lui avait été confiée et qu’elle doit en recevoir paiement, ses éventuels manquements ne devant s’analyser que dans le cadre de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la société Jalsteel.

Il appartenait en effet à cette dernière, conformément à l’article G5.5.2 du contrat qu’elle a signé, de motiver par écrit, dans les quinze jours de la réception de chaque facture, sa contestation de cette dernière, à défaut de quoi la facture est considérée comme acceptée et payable immédiatement.

En dernier lieu, s’il est exact que la société [I]-[D] a pu évoquer dans un courrier renoncer à deux mois d’honoraires, elle le faisait à titre de ’geste commercial’ et afin d’être payée du minimum d’honoraires prévu au contrat. Ne l’ayant pas été, elle est fondée à demander paiement de tous ses mois de travail.

Consécutivement, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a condamné la société Jalsteel à payer à la société [I] [D] la somme de 96.200 euros TTC au titre des honoraires impayés majorée des intérêts au taux légal capitalisable à chaque échéance annuelle à compter du 03 octobre 2020 (l’architecte ne demandant pas l’application de pénalités de retard prévues au contrat en cas de retard de paiement).

Sur les demandes reconventionnelles de la société Jalsteel:

La société Jalsteel, considérant que la société [I] [D] a commis un certain nombre de manquements à ses obligations contractuelles, demande sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, et à tout le moins, l’organisation d’une expertise judiciaire.

La demande d’expertise judiciaire doit respecter les prescriptions de l’article 146 du code de procédure civile, c’est à dire qu’elle ne doit pas suppléer à une carence dans l’administration de la preuve, tandis que la mesure n’est ordonnée que pour autant que la juridiction en ait besoin pour statuer.

Les reproches faits à la société [I]-[D] s’inscrivent dans le cadre de l’exécution de sa mission numéro 2 pour lesquelles des inexactitudes majeures prévalent dans les conclusions de la société Jalsteel.

La société [I]-[D] n’a eu aucune mission de conception. Elle est intervenue sur un chantier pour lequel les travaux avaient été conçus par d’autres et les travaux exécutés à 80%.

Le respect du budget souhaité par le maître de l’ouvrage, quoiqu’il ait été mentionné à son contrat, ne rentre pas dans ses missions dans la mesure où n’ayant pas conçu les travaux, participé à la sélection des entreprises ni vérifié leur marché, elle ne disposait d’aucun moyen d’action sur ce point.

Il n’est par ailleurs pas contesté que lors de son recollement des marchés signés, il est apparu que ce budget était d’ores et déjà largement dépassé avant même que ses missions ne commencent.

Les griefs émis sur ce point par le maître de l’ouvrage sont sans fondement.

De la même façon, figurent sur tous les procès-verbaux rédigés par la société [I][D]A les demandes faites aux entreprises de fournir leur contrat d’assurance, ce dont il résulte que les griefs émis à ce titre par la société Jalsteel sont infondés; au demeurant, ces documents doivent être fournis par les entreprises avant que leur marché ne soit signé, et non en cours d’exécution, afin qu’il puisse être vérifié qu’elles sont assurées à la date d’ouverture du chantier; or, la société [I][D]A n’intervenait pas à cette époque.

Sa mission consistait à faire terminer les travaux et à établir un diagnostic de leur exécution.

Il ne lui a pas été demandé de revoir leur conception, ou de faire détruire des parties d’ouvrage pour les faire recommencer, et ce, alors même qu’au regard du constat d’huissier qu’a fait établir l’architecte avant de signer son contrat, l’humidité présente dans les cottages constituait un problème important et apparent, dont le maître de l’ouvrage pouvait se convaincre lui-même sans même attendre les conseils d’un professionnel.

Pour autant, la société [I][D]A se devait, au titre de son devoir de conseil, d’attirer l’attention du maître de l’ouvrage sur les travaux nécessaires à une utilisation des dépendances conformément à leur destination.

L’étude des procès-verbaux de réception et des courriers démontre qu’elle a exécuté son devoir de conseil, notamment quant aux points les plus problématiques du chantier.

– l’humidité imprégnant les murs des cottages:

Le procès-verbal de constat que la société [I][D]A a fait réaliser en septembre 2018, avant même qu’elle ne signe son contrat, mentionne déjà de nombreuses traces d’humidité, certains murs apparaissant comme trempés.

Le courrier du 15 juillet 2019 a rappelé au maître de l’ouvrage l’erreur ayant consisté à prévoir des pièces de vie dans les caves, alors qu’elles étaient très humides et ne comportent pas de fenêtre; il était rappelé que le terrain du domaine est lui-même très humide (présence d’étangs et de veines d’eaux); la société [I][D]A rappelait avoir fait réaliser des tentatives de drainages qui se sont révélées peu efficaces et attirait l’attention du maître de l’ouvrage sur le fait que les dalles béton coulées avant son arrivée ne semblent ni drainées par en dessous, ni isolées; le maître de l’ouvrage n’a pas demandé leur démolition-réfection.

Le courrier du 31 août rappelle qu’à la demande de la société Jalsteel, la société [I][D]A a contacté une entreprise pour mettre en place des déshumidificateurs, dont l’architecte prévient qu’ils ne parviendront probablement pas à régler intégralement le problème d’humidité.

Un courriel du 23 septembre a adressé le bilan de cette étude à la société Jalsteel: mise en place de machines capables de traiter des volumes importants, à l’intérieur et à l’extérieur des cottages, et le maître de l’ouvrage n’y a pas donné suite, mettant en place lui-même de petits déshumidificateurs sans rapport avec la solution proposée;

Il est rappelé aussi qu’une étude de chauffage du cottage 6 a été réalisée mais que le maître de l’ouvrage n’a validé aucune solution.

– les désordres affectant les menuiseries extérieures: certaines sont mal posées ou rayées, mais eu demeurant, le conservateur des Monuments Historiques exigeait qu’elles soient toutes changées, ce qui explique l’absence de suivi à cet égard, sachant qu’elles ne resteraient pas en place (elles sont toujours en place);

– la toiture du cottage 6: le courrier du 15 juillet est explicite sur ce point: la toiture doit être intégralement refaite sauf à souffrir des entrées d’eau à très court terme; aucune entreprise n’est en cause car ce point n’avait pas été prévu; pour autant, la société [I][D]A n’a pas reçu mission de traiter ce sujet; cette urgence est rappelée dans le procès-verbal de réception et ceux de lever des réserves, ainsi que la nécessité de refaire toutes les toitures de la ’[Adresse 4]’,

– le procès-verbal de réception rappelle que doit aussi être étayé d’urgence le plafond de la cave du cottage 3 (aucune entreprise en cause), ainsi que celui du cottage 6 (aucune entreprise en cause): les étayages ont été réalisés à la demande de l’architecte par mesure conservatoire mais ce dernier n’a pas été chargé d’une mission visant à remédier définitivement à ces désordres structuraux.

La société Jalsteel entend démontrer, malgré ces différents avertissements délivrés au maître de l’ouvrage pour des désordres antérieurs à la mission de la société [I][D]A et constituant non des malfaçons, mais des non-façons, s’agissant des problèmes d’humidité, toiture et structure, que la responsabilité de l’architecte peut être engagée en versant plusieurs pièces aux débats.

Une pièce numéro 9, non signée, intitulée ’rapport des travaux de rénovation’, énonce en préambule que la société [I] [D] avait comme mission ’initier et faciliter le projet de la planification initiale à l’achèvement’ et ’être responsable de la conception technique’: de telles inexactitudes sur l’étendue de la mission de l’architecte ne permettent pas de retenir ce rapport comme probant.

Un procès-verbal de constat daté du 30 juin 2023, soit quatre années après la cessation des relations contractuelles, fait état de la présence d’humidité à de nombreux endroits et de finitions non achevées: il vient d’être dit que la question de l’humidité a été traitée par la société [I][D]A, tandis que la résiliation du contrat avant la fin de la mission a empêché que soit mené à son terme le processus de levée de réserves et donc la réalisation des finitions.

Une note technique du 13 mai 2024 rédigée par une société ICS Nicolas (Ingénierie Conseil Structures) qui commence avec la phrase suivante ’dans le cadre de la rénovation complète des cottages du Domaine, la société Jalsteel a confié la maîtrise d’oeuvre à la société [I] [D] …’ démontrant ainsi qu’elle n’a pas eu connaissance de l’étendue réelle de la mission de cette dernière et qu’ainsi, ses considérations sur sa responsabilité éventuelle ne peuvent être prises en considération.

Un rapport technique de la même société ICS Nicolas, daté du 29 octobre 2024, relatant que la société Jalsteel, sans pour autant lui communiquer le contrat non plus que le permis de construire ni le procès-verbal de réception (interrogations émises par ce titre par le rédacteur du rapport) lui a indiqué que les deux missions de la société [I] [D] étaient le dépôt du permis de construire et le suivi de la fin du chantier des travaux.

Ce rapport technique évoque:

– les problèmes massifs d’humidité en faisant valoir que l’architecte aurait dû préconiser la pose de gouttières, non autorisées toutefois par le permis de construire selon affirmation non contestée de l’architecte, ainsi que l’imperméabilisation des soubassements ce qu’a toujours contesté la société [I][D]A, selon laquelle une telle opération aurait été plus préjudiciable que profitable; elle relève une dégradation du jointoiement qui n’existait pas sur les deux constats d’huissiers réalisés à la demande de la société [I][D]A en septembre 2018 et 2019; il est aussi relevé la nécessité d’ôter les petits déshumidificateurs mis en place par la société Jalsteel qui n’a pas respecté à ce titre les préconisations de la société [I][D]A;

– des travaux dans les douches souffrant de nombreuses malfaçons; ainsi que l’indique l’auteur du rapport, toutes les douches ont été déposées et sont en cours de réfection; toutefois, elles étaient en bon état sur les deux constats d’huissier de 2018 et 2019 sauf à être en attente du choix de leur parois en raison d’un choix à faire par la société Jalsteel; la société Jalsteel n’explique pas pourquoi les douches ont ensuite été déposées; quoiqu’il en soit la société [I][D]A n’avait donc aucune mission sur les travaux examinés par la société ICS Nicolas;

– des infiltrations par la toiture du cottage 6 dont la société [I][D]A a indiqué sur plusieurs documents que la réfection était urgente,

– l’absence de finitions de certaines menuiseries,

– la corrosion du plancher bas du rez de chaussée, que la société [I][D]A avait fait étayer et sur laquelle elle avait attiré l’attention du maître de l’ouvrage.

Il en résulte que ces pièces ne permettent pas de rechercher la responsabilité de la société [I][D]A, que ce soit au titre de la mission numéro 2 de finition des travaux déjà engagés, qui a été interrompue, ou de son devoir de conseil.

Ensuite, la société Jalsteel, qui ne justifie d’aucun écrit pendant toute la période contractuelle pour se plaindre à la société [I][D]A de la qualité de ses interventions – non plus d’ailleurs que pour répondre à ses demandes de choix quant aux options à envisager, qui n’a pas répondu à ses quatre courriers recommandés, qui a été assignée en paiement par certains locateurs d’ouvrage sans jamais assigner l’architecte en garantie, entend rechercher la responsabilité de celui-ci uniquement après qu’elle ait été assignée en paiement, en se prévalant:

– d’un constat d’huissier postérieur de quatre années à la cessation des relations contractuelles,

– d’un rapport de bureau d’études auquel elle n’a pas indiqué la mission exacte de l’architecte mis en cause, non plus que la résiliation du contrat sans que les réserves aient été levées,

ceci alors que des travaux ont continué d’être effectués (douches démolies par exemple) et que les conditions d’occupation des locaux (chauffage notamment) ne sont pas précisées.

Ainsi qu’il a été rappelé plus haut, l’organisation d’une expertise lors d’une procédure au fond ne doit pas avoir pour objet de pallier une carence dans l’administration de la preuve.

Tel est le cas en l’espèce et il n’y a pas lieu à expertise, la cour étant au demeurant suffisamment informée.

La société Jalsteel est déboutée de toutes ses demandes et le jugement déféré confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles:

La société Jalsteel, qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel et paiera une somme de 6.000 euros à la société [I] [D] au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

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PAR CES MOTIFS

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La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après e

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