Résiliation d’un bail d’habitation pour impayés : expulsion du locataire et contestation sérieuse du cautionnement

En référé, l’article 834 du Code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’ordonner les mesures urgentes qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. L’article 835, alinéa 2, exclut en revanche l’octroi d’une provision lorsque l’obligation invoquée est sérieusement contestée.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la résiliation du bail pour impayés. La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sous réserve du respect des formalités de saisine de la CCAPEX et de notification au représentant de l’État. Le défaut de paiement intégral a entraîné la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’article 22-1 de la même loi impose notamment à la caution personne physique de signer l’acte, d’y faire figurer les mentions requises et de recevoir un exemplaire du contrat de location, à peine de nullité. L’absence alléguée de remise du bail et la contestation de l’authenticité de l’écriture et de la signature caractérisent une contestation sérieuse. Le juge des référés ne pouvait donc statuer sur la validité du cautionnement ni condamner la caution provisionnellement.

Les dépens ont été répartis selon la succombance, sur le fondement des articles 695 et 696 du Code de procédure civile. Des indemnités ont été accordées au titre de l’article 700 du même code.

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Après des impayés, le bailleur a assigné le locataire et une caution en résiliation du bail, expulsion et paiement. La caution contestant l’authenticité de son engagement, le juge a retenu une contestation sérieuse et s’est déclaré incompétent pour en apprécier la validité. Il a toutefois constaté la résiliation et condamné le locataire au paiement des sommes dues.

Un bailleur a donné en location une maison individuelle à un locataire, moyennant un loyer mensuel augmenté d’une provision sur charges. Des impayés ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à une assignation en référé du locataire et de la caution alléguée.

Le locataire, non comparant, n’avait pas réglé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai légal. Le bailleur sollicitait la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement des impayés et une indemnité d’occupation.

La caution contestait l’authenticité de l’acte de cautionnement et soutenait ne pas avoir reçu un exemplaire du contrat de location. Le juge a retenu une contestation sérieuse concernant cet engagement, s’est déclaré incompétent pour en apprécier la validité, mais a constaté la résiliation du bail et condamné le locataire au paiement des sommes dues.

• Existence d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989
• Commandement de payer visant une clause résolutoire
• Défaut de paiement intégral dans le délai de six semaines
• Respect des notifications à la CCAPEX et au représentant de l’État
• Créance locative établie par un décompte actualisé
• Absence de contestation sérieuse pour obtenir une provision
• Contestation crédible de l’authenticité ou de la remise du cautionnement

• Contrat de location contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire
• Décompte actualisé des loyers et charges impayés
• Acte de cautionnement daté du 20 décembre 2023
• Documents de comparaison comportant paraphe, signature et écriture

Le locataire est tenu au paiement des impayés, à l’indemnité d’occupation et à la libération des lieux, avec possibilité d’expulsion. Le bailleur obtient ces mesures contre le locataire, mais ne peut obtenir de provision contre la caution tant que la validité de son engagement demeure sérieusement contestée.

• Résiliation du bail à compter du 16 septembre 2025
• Expulsion du locataire et des occupants de son chef
• Paiement de 3 503,55 euros et des intérêts légaux
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux
• Rejet des demandes provisionnelles contre la caution
• Condamnations distinctes aux dépens et à l’article 700

À faire

• Vérifier le contenu et la date du commandement de payer
• Contrôler le respect du délai légal de six semaines
• Justifier les notifications à la CCAPEX et au préfet
• Actualiser le décompte des loyers et charges impayés
• Conserver l’original et les éléments comparatifs du cautionnement

À éviter

• Assigner avant l’expiration des délais de notification requis
• Réclamer une provision malgré une contestation sérieuse
• Négliger la remise du bail à la caution
• Omettre les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement
• Confondre indemnité d’occupation et loyers postérieurs à la résiliation

Les conditions de la résiliation du bail pour impayés

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines, ainsi que le respect des formalités de notification et de saisine prévues par le texte. Le défaut de paiement intégral dans ce délai a permis de constater la résiliation et d’ordonner l’expulsion.

La compétence du juge des référés en présence d’une contestation sérieuse

Selon les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner les mesures urgentes, mais ne peut accorder une provision lorsque l’obligation est sérieusement contestée. La contestation de la signature, de l’écriture et de la remise du bail imposait le rejet des demandes contre la caution.

Les formalités de validité du cautionnement locatif

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 exige notamment la signature de la caution, les mentions relatives au loyer et à l’étendue de l’engagement, ainsi que la remise d’un exemplaire du bail. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité, sans exigence de démontrer un grief.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 484 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Articles 287 et suivants du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Loi du 27 juillet 2023, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, Articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution