Dépôt de garantie immobilier : acquisition par le vendeur après défaillance de la condition suspensive de prêt

Le compromis de vente constitue un contrat dont les stipulations s’imposent aux parties en application de l’article 1103 du Code civil. La condition suspensive d’obtention d’un prêt rend l’obligation pure et simple si elle s’accomplit ; en cas de défaillance, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé, conformément aux articles 1304 et 1304-6 du Code civil. Toutefois, l’article 1304-3 prévoit que la condition est réputée accomplie lorsque la partie intéressée en a empêché la réalisation.

Le compromis imposait à l’acquéreur d’effectuer les démarches nécessaires, de notifier l’obtention ou le refus du prêt et, après mise en demeure, de produire une offre conforme ou de justifier que la défaillance ne lui était pas imputable. À défaut, le dépôt de garantie devait rester acquis au vendeur. Le défaut de comparution du défendeur n’empêchait pas le juge de statuer, mais la demande devait être régulière, recevable et fondée, selon l’article 472 du Code de procédure civile.

Faute de preuve d’une offre de prêt conforme ou de démarches suffisantes, la juridiction a retenu la défaillance de la condition du fait de l’acquéreur et condamné celui-ci au paiement du dépôt séquestré. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700. La décision est exécutoire provisoirement de droit selon l’article 514 du même code.

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Après la signature d’un compromis immobilier, l’acquéreur n’a fourni ni offre de prêt ni preuve de démarches suffisantes dans le délai convenu. Les vendeurs l’ayant mis en demeure de justifier le financement, le tribunal a considéré la condition suspensive comme défaillie du fait de l’acquéreur. Le dépôt de garantie de 7 000 euros a été attribué aux vendeurs, avec une indemnité pour frais irrépétibles et les dépens.

Des vendeurs ont signé avec un acquéreur un compromis portant sur une maison et un emplacement de parking, pour un prix de 155 100 euros. L’acquéreur a versé 7 000 euros entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie.

Le compromis subordonnait la vente à l’obtention d’un prêt bancaire et imposait à l’acquéreur d’effectuer les démarches nécessaires, puis de notifier l’obtention ou le refus du financement. Après l’expiration du délai prévu, les vendeurs l’ont mis en demeure de justifier d’une offre conforme ou de la défaillance de la condition.

L’acquéreur n’a fourni ni offre de prêt ni preuve de démarches suffisantes. Assigné en paiement, il n’a comparu ni été représenté. Le tribunal a considéré la condition suspensive comme défaillie du fait de l’acquéreur, a attribué le dépôt de garantie aux vendeurs et a ajouté une indemnité au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

• Existence d’un compromis de vente légalement formé.
• Présence d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.
• Obligation contractuelle d’effectuer les démarches nécessaires.
• Expiration du délai prévu pour obtenir ou notifier l’offre de prêt.
• Mise en demeure de produire une offre conforme ou un refus.
• Absence de preuve d’une offre conforme et de démarches suffisantes.
• Stipulation contractuelle prévoyant l’acquisition du dépôt au vendeur.

• Compromis de vente signé et stipulations relatives au financement.
• Preuve du versement de 7 000 euros au notaire séquestre.
• Courriel du notaire confirmant le dépôt de garantie.
• Lettres de mise en demeure adressées à l’acquéreur.
• Absence de production d’une offre de prêt conforme.

Les vendeurs obtiennent le versement du dépôt de garantie séquestré, ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles. L’acquéreur supporte également les dépens et l’exécution provisoire de la condamnation.

• Acquisition du dépôt de garantie par les vendeurs
• Paiement de 800 euros au titre de l’article 700
• Condamnation de l’acquéreur aux entiers dépens
• Exécution provisoire de la condamnation
• Nécessité pour l’acquéreur de prouver ses démarches bancaires

À faire

• Vérifier précisément la clause de financement du compromis
• Conserver la preuve du versement séquestré
• Adresser une mise en demeure conforme au contrat
• Fixer clairement le délai de réponse
• Réunir les justificatifs d’offre ou de refus bancaire

À éviter

• Omettre la notification de l’obtention ou du refus du prêt
• Laisser expirer le délai sans justificatif
• Réclamer le dépôt sans établir la clause applicable
• Négliger la preuve de réception de la mise en demeure
• Ne pas comparaître ou répondre à l’assignation

La condition suspensive d’obtention d’un prêt

La condition suspensive rend l’obligation pure et simple lorsqu’elle s’accomplit ; en cas de défaillance, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé, selon les articles 1304 et 1304-6 du Code civil. Le compromis prévoyait toutefois que l’acquéreur devait justifier de ses démarches et de l’absence de faute dans la non-obtention du prêt.

La conservation du dépôt de garantie

Le compromis stipulait qu’après mise en demeure restée infructueuse, le dépôt restait acquis au vendeur si l’acquéreur ne produisait pas une offre écrite conforme et ne justifiait pas de démarches suffisantes. L’absence de tels éléments a permis de retenir la défaillance de la condition du fait de l’acquéreur.

Le défaut de comparution du défendeur

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue sur le fond malgré la non-comparution, mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La demande en paiement a été accueillie au regard du compromis et des éléments produits.

Article 450 et suivants du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 658 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1304 du Code civil, Article 1304-3 du Code civil, Article 1304-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile