Garantie dommages-ouvrage : désordres de carrelage et d’étanchéité rendant un logement impropre à sa destination

En application de l’article L. 242-1 du code des assurances, l’assurance dommages-ouvrage garantit, indépendamment de la recherche des responsabilités, le paiement des travaux réparant les dommages relevant de l’article 1792 du code civil. Cette responsabilité décennale couvre les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Le tribunal retient que l’humidification importante de la chape, les fissures, décollements et désaffleurements du carrelage, l’absence d’étanchéité de la douche, les infiltrations, les moisissures et les risques de chute caractérisent une impropriété à destination. Le caractère dissociable du carrelage ne fait pas obstacle à la garantie décennale lorsque le désordre atteint ce seuil de gravité.

L’assureur dommages-ouvrage est condamné à financer les reprises préconisées par l’expert, avec indexation sur l’indice BT01 et intérêts au taux légal, ainsi qu’à indemniser le trouble de jouissance. Les frais de recherche de fuite, d’expertise amiable et d’avocat sont également alloués sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’article 696 justifie la condamnation aux dépens et les articles 514 et suivants fondent l’exécution provisoire de droit.

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Les expertises ont établi des infiltrations, une étanchéité défectueuse de la douche, des malfaçons de pose et un risque de chute affectant le logement. Retenant une impropriété à destination, le tribunal a accueilli les demandes du propriétaire tendant au financement des travaux, à l’indemnisation du trouble de jouissance et au remboursement des frais.

Un propriétaire a acquis en 2017 un logement construit par la société PARTELIOS RÉSIDENCE, dont les bâtiments avaient été réceptionnés en 2016 et couverts par une assurance dommages-ouvrage souscrite auprès de SA AXA FRANCE IARD.

À partir de 2020, des moisissures sont apparues dans la douche à l’italienne. Des fissures, décollements et désaffleurements ont ensuite affecté le carrelage de la cuisine. Une recherche de fuite a révélé plusieurs fuites dans les réseaux d’alimentation et d’évacuation, ainsi qu’une forte humidité de la chape.

Les expertises ont également relevé une étanchéité défectueuse de la douche, des malfaçons de pose et un risque de chute. L’assureur a refusé sa garantie, invoquant notamment la garantie biennale pour le carrelage. Le propriétaire l’a assigné afin d’obtenir le financement des travaux, l’indemnisation de son trouble de jouissance et le remboursement de ses frais. Le tribunal retient l’impropriété à destination et accueille les demandes principales.

• Caractériser une impropriété à destination au sens de l’article 1792 du code civil.
• Établir une humidification importante de la chape et des infiltrations persistantes.
• Constater des fissures, décollements ou désaffleurements créant un risque de chute.
• Établir l’absence ou la défaillance de l’étanchéité de la douche.
• Relier les désordres à la conception ou à l’exécution de l’ouvrage.
• Produire des évaluations précises des travaux de reprise nécessaires.

• Rapport de recherche de fuite de la SAS ARF.
• Rapports du cabinet 3C des 1er septembre 2023 et 18 octobre 2024.
• Rapport d’expertise amiable du 9 avril 2025.
• Constatations des fissures, décollements, désaffleurements et de l’humidité de la chape.
• Constatations des joints défectueux et de l’absence d’étanchéité liquide.

Le propriétaire obtient le financement des travaux de reprise, l’indemnisation de son trouble de jouissance et le remboursement de plusieurs frais. L’assureur dommages-ouvrage supporte également les dépens et l’exécution provisoire, sans pouvoir opposer la seule dissociabilité du carrelage.

• Prise en charge des travaux de cuisine et de douche.
• Indemnisation du trouble de jouissance jusqu’à la fin des travaux.
• Remboursement des frais de recherche de fuite et d’expertise.
• Paiement de l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.
• Support des dépens et exécution provisoire du jugement.

À faire

• Documenter l’évolution des fissures, infiltrations et moisissures.
• Faire rechercher précisément l’origine des fuites.
• Obtenir un rapport technique contradictoire détaillé.
• Chiffrer séparément chaque poste de reprise.
• Déclarer rapidement le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage.

À éviter

• Limiter l’analyse à la qualification d’élément dissociable.
• Négliger les risques de chute ou sanitaires.
• Engager les travaux sans conserver les preuves préalables.
• Omettre les malfaçons d’étanchéité et de pose.
• Réclamer une indemnisation sans justifier le trouble de jouissance.

La garantie dommages-ouvrage des désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination

L’article L. 242-1 du code des assurances garantit, hors recherche de responsabilité, les réparations de dommages relevant de l’article 1792 du code civil. L’humidification structurelle, les infiltrations, les moisissures et les risques de chute liés aux carreaux fissurés ou désaffleurements caractérisent ici une impropriété à destination.

La qualification décennale des désordres affectant un élément dissociable

Le caractère dissociable du carrelage ne suffit pas à relever les désordres de la garantie biennale. Lorsqu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination, ils relèvent de la responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du code civil. La garantie de parfait achèvement ou de bon fonctionnement devient alors dépourvue de pertinence.

Le jugement réputé contradictoire en l’absence de comparution

En application des articles 471 et 472 du code de procédure civile, le juge statue au vu des seules prétentions et pièces du demandeur, après vérification de la régularité de la procédure, de la recevabilité des demandes et de leur bien-fondé.

Article 471 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article L.242-1 du Code des assurances, Article 1792 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile