Responsabilité du notaire pour défaut de vérification de la prorogation d’un bail d’habitation : indemnisation limitée à la perte de chance

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la responsabilité délictuelle du notaire suppose une faute ayant directement causé un dommage. L’article 3 de la loi du 25 Ventôse de l’an XI impose au notaire de réaliser les diligences utiles à l’efficacité et à la validité de l’acte. Son devoir de conseil comprend la vérification des pièces, de la nature du bail et de sa durée, dans la limite des contrôles accessibles.

Le tribunal retient que le notaire disposait d’informations contradictoires sur le régime et l’échéance du bail, ainsi que d’éléments révélant une possible prorogation. Compte tenu du projet d’habitation de l’acquéreur, l’absence de vérification constitue un manquement professionnel.

Le préjudice est qualifié de perte de chance de prendre possession du bien à la date prévue et d’éviter des frais de relogement. La réparation ne correspond pas à l’intégralité de l’avantage espéré. Elle est évaluée à partir des loyers de relogement, diminués des loyers perçus sur le bien et des sommes postérieures à la date à laquelle sa restitution était possible. L’office est condamné à 6 546,08 euros, ainsi qu’à 1 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, avec exécution provisoire en application de l’article 514 du même code.

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Le notaire n’a pas vérifié la durée réelle du bail, prorogé jusqu’au 31 août 2024 malgré des indications contradictoires. Le tribunal retient un manquement professionnel et indemnise une perte de chance liée aux frais de relogement, condamnant l’office à verser 6 546,08 euros, outre les frais et dépens.

Une acquéreuse a acheté, par acte authentique reçu au sein de la SARL OFFICE NOTARIAL B’A, un logement vendu comme soumis à un bail arrivant à échéance le 13 décembre 2021. Le bail avait pourtant été prorogé de six ans à compter du 31 août 2018, de sorte que la prise de possession n’était possible qu’au 31 août 2024.

Reprochant au notaire de ne pas avoir vérifié la nature et la durée du bail malgré des informations contradictoires dans les documents disponibles, l’acquéreuse a recherché la responsabilité de l’office. Elle invoquait les frais de relogement engagés pendant la période d’indisponibilité du logement.

Le tribunal retient un manquement professionnel et qualifie le préjudice de perte de chance. Il évalue l’indemnisation après déduction des loyers perçus et des loyers postérieurs à la date de restitution possible, puis condamne l’office à payer 6 546,08 euros, outre les frais irrépétibles et les dépens.

• Existence d’une faute professionnelle du notaire
• Informations contradictoires dans les pièces disponibles
• Possibilité concrète de vérifier la nature et la durée du bail
• Projet d’occupation personnelle connu du notaire
• Perte d’une chance réelle d’occuper le bien à la date prévue
• Lien direct entre le manquement et les frais de relogement
• Déduction des loyers perçus et des périodes non imputables

• Acte authentique de vente mentionnant une échéance erronée
• Acte de vente antérieur relatif au bail d’habitation
• État locatif fixant une date d’échéance différente
• Courrier relatif à un bail soumis à un autre régime légal
• Justificatifs de paiement d’un loyer de 724 euros mensuels

L’acquéreur obtient une indemnisation limitée à la perte de chance réellement établie, tandis que l’office notarial supporte la réparation du manquement et les frais de procédure. Les loyers perçus et la période postérieure à la restitution possible du bien réduisent le montant indemnisable.

• Paiement de 6 546,08 euros à l’acquéreur
• Versement de 1 800 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par l’office notarial
• Déduction des loyers perçus pendant l’occupation
• Exclusion des loyers postérieurs au 31 août 2024

À faire

• Contrôler la nature juridique et la durée du bail
• Comparer l’acte antérieur et l’état locatif
• Rechercher toute prorogation ou modification contractuelle
• Vérifier le projet d’occupation personnelle de l’acquéreur
• Documenter précisément les frais de relogement

À éviter

• Reprendre sans contrôle la date d’échéance communiquée
• Négliger les informations contradictoires des pièces
• Indemniser les loyers postérieurs à la restitution possible
• Oublier de déduire les loyers perçus
• Évaluer la perte de chance comme un préjudice intégral

Le devoir de conseil du notaire rédacteur

Le notaire doit vérifier les pièces qui lui sont soumises, éclairer les parties et s’assurer de l’efficacité de l’acte. En présence d’informations contradictoires sur la nature et la durée du bail, et compte tenu du projet d’habitation de l’acquéreur, il devait rechercher une éventuelle prorogation. L’absence de ces vérifications constitue un manquement à ses obligations professionnelles, conformément à l’article 3 de la loi du 25 Ventôse de l’an XI et à l’article 1240 du Code civil.

La perte de chance comme préjudice indemnisable

La perte de chance constitue un dommage direct et certain lorsque la faute fait disparaître la probabilité d’un événement favorable. Elle ne peut toutefois être indemnisée à hauteur de l’avantage total espéré : elle correspond à une fraction de cet avantage. Le préjudice retenu est la chance perdue de prendre possession du logement à la date prévue et d’éviter les frais de relogement.

La déduction des avantages reçus dans l’évaluation du préjudice

L’évaluation repose sur les loyers de relogement correspondant à la période d’indisponibilité imputable au manquement. Les loyers postérieurs au 31 août 2024 sont exclus, puisque l’acquéreur pouvait alors récupérer le bien. Les loyers perçus de l’occupant, fixés à 527,68 euros par mois, sont également déduits afin d’éviter une indemnisation excédant le préjudice effectivement supporté.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 785 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 3 de la loi du 25 Ventôse de l’an XI, Loi du 6 juillet 1989, Loi du 31 décembre 1975