Référé locatif : contestation sérieuse du commandement de payer en présence de nuisibles

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut ordonner une mesure ou accorder une provision lorsque la demande se heurte à une contestation sérieuse. Celle-ci existe dès lors qu’il devrait apprécier la validité d’un acte ou se prononcer sur le fond du litige.

La contestation de la validité du commandement de payer, du décompte et du montant réclamé, combinée aux manquements allégués du bailleur concernant la délivrance d’un logement décent et la présence de nuisibles, imposait un examen au fond. L’impact de ces nuisibles sur la valeur locative ne disparaît pas du seul fait que les loyers n’ont pas été exigés pendant la durée d’un arrêté de mise en sécurité. Le juge a donc constaté l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé.

L’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 rend notamment applicables aux logements meublés les dispositions relatives à la clause résolutoire. La demande étant rejetée en référé, le bailleur, partie perdante, supporte les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, incluant le coût du commandement. Aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700. L’ordonnance demeure exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Un locataire contestait un commandement de payer en invoquant notamment la présence de nuisibles et un manquement à l’obligation de délivrer un logement décent. Le juge des référés a constaté l’existence de contestations sérieuses concernant le commandement, la dette et l’incidence des nuisibles sur la valeur locative. Il a dit n’y avoir lieu à référé et rejeté les demandes du bailleur.

Un bailleur a donné à bail un appartement à un locataire. Des loyers étant restés impayés, un commandement de payer a été délivré, puis le bailleur a saisi le juge des référés afin d’obtenir la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement des sommes réclamées.

Le locataire a contesté la validité du commandement et le montant de la dette, en invoquant notamment la présence de nuisibles et un manquement à l’obligation de délivrer un logement décent. Il a sollicité une expertise à titre reconventionnel.

Le juge a retenu l’existence de contestations sérieuses portant sur le commandement, le montant des sommes réclamées et l’incidence des nuisibles sur la valeur locative. Il a dit n’y avoir lieu à référé, rejeté la demande au titre de l’article 700 et condamné le bailleur aux dépens.

• Vérifier l’existence d’une urgence au sens de l’article 834
• Identifier une obligation non sérieusement contestable
• Rechercher une contestation portant sur la validité du commandement
• Examiner la contestation du montant des sommes réclamées
• Prendre en compte l’incidence des nuisibles sur la valeur locative
• Éviter toute appréciation préalable du fond du litige

• Contrat de bail signé entre le bailleur et le locataire
• Commandement de payer délivré pour les loyers impayés
• Décompte et montant des sommes réclamées
• Éléments relatifs à la présence de nuisibles
• Référence à la période d’arrêté de mise en sécurité

Le bailleur ne peut obtenir en référé la clause résolutoire, l’expulsion ou le paiement provisionnel lorsque la validité du commandement et le montant de la dette sont sérieusement contestés. Le locataire échappe aux mesures sollicitées à ce stade, tandis que le bailleur supporte les dépens et le coût du commandement.

• Absence de constat de la clause résolutoire en référé
• Absence d’expulsion ordonnée à ce stade
• Renvoi des parties à saisir le juge du fond
• Prise en compte des nuisibles dans l’analyse de la dette
• Condamnation du bailleur aux dépens et au coût du commandement

À faire

• Vérifier la régularité formelle du commandement de payer
• Contrôler le décompte et les sommes effectivement exigibles
• Documenter la présence et l’impact des nuisibles
• Conserver les éléments relatifs à l’arrêté de mise en sécurité
• Évaluer la nécessité d’une saisine du juge du fond

À éviter

• Demander une provision malgré une contestation sérieuse
• Présenter un décompte non vérifiable ou incomplet
• Ignorer l’incidence des nuisibles sur la valeur locative
• Soutenir que l’absence temporaire de loyers exigés purge tout impact
• Oublier d’intégrer le coût du commandement dans les dépens

La contestation sérieuse en référé locatif

La contestation est sérieuse lorsque le juge devrait apprécier la validité du commandement de payer, le montant de la dette ou les manquements du bailleur, ce qui l’obligerait à se prononcer sur le fond. Sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut alors constater la clause résolutoire ni accorder la provision sollicitée.

La valeur locative affectée par les nuisibles

La circonstance que les loyers n’aient pas été exigés pendant la durée d’un arrêté de mise en sécurité ne neutralise pas l’incidence des nuisibles sur la valeur locative. Cette question participe à la contestation du montant réclamé et justifie un examen incompatible avec l’office du juge des référés.

La charge des dépens après le rejet du référé

Le bailleur, partie perdante, supporte les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer. Aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700. L’ordonnance reste exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989