Résiliation du bail d’habitation pour impayés : absence de délais suspensifs faute de reprise du loyer courant

L’action en constat de résiliation est recevable lorsque les formalités de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont respectées, notamment la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions et la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le délai requis. La clause résolutoire produit effet après l’expiration du délai applicable au commandement demeuré infructueux, conformément à l’article 24 de cette loi.

Les délais de paiement suspensifs supposent que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. À défaut, la suspension ne peut être accordée. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose en principe un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux ; sa suppression exige la mauvaise foi ou une entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, circonstances non établies ici.

La dette locative, prouvée par le décompte et non contestée, est mise à la charge solidaire des locataires en application de la clause contractuelle. L’indemnité d’occupation correspond au loyer et aux charges contractuels, sans majoration de 30 %. Les demandes reconventionnelles sont limitées par la prescription triennale de l’article 7-1 et par l’absence de congé valable conforme à l’article 15. La demande de diminution du loyer est irrecevable faute de demande préalable au bailleur, conformément à l’article 3-1.

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Le paiement intégral n’ayant pas repris, la juridiction a constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux. Les locataires sont condamnés solidairement au paiement de l’arriéré, puis d’une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges jusqu’à la remise des clés. Leurs demandes reconventionnelles ont été rejetées ou déclarées irrecevables.

Un bailleur a donné à bail d’habitation, à deux locataires solidaires, un ensemble comprenant un appartement, des pièces annexes et des caves, moyennant un loyer et des charges mensuels. En raison d’un arriéré important, un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré.

Le paiement intégral n’ayant pas repris avant l’audience et aucun plan d’apurement n’ayant été conclu, le bailleur a demandé la constatation de la résiliation, l’expulsion et le paiement de la dette. Les locataires sollicitaient des délais, contestaient l’intégralité du loyer en invoquant un congé partiel relatif à une pièce annexe et demandaient une diminution du loyer fondée sur une différence de superficie.

La juridiction constate la résiliation du bail, ordonne la libération des lieux et condamne solidairement les locataires à payer l’arriéré, puis une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges jusqu’à la remise des clés. Elle rejette ou déclare irrecevables les demandes reconventionnelles.

• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Expiration du délai contractuel ou légal sans paiement intégral
• Absence de plan d’apurement conclu dans le délai
• Reprise intégrale du loyer courant avant l’audience
• Justification de la capacité à respecter un échéancier
• Demande préalable au bailleur pour diminuer le loyer

• Commandement de payer délivré le 20 octobre 2025
• Historique des versements démontrant l’impayé persistant
• Décompte locatif arrêté au 10 juin 2026
• Contrat de bail prévoyant un loyer unique et une clause de solidarité
• Absence de preuve d’un congé conforme ou d’une demande préalable de diminution
• Tableau de superficie jugé dépourvu de valeur probante

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement solidaire de l’arriéré. Les locataires restent redevables d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, sans bénéficier de délais de paiement ni des compensations sollicitées.

• Résiliation du bail et libération des lieux
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement solidaire de l’arriéré locatif
• Indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges
• Rejet des demandes de remboursement et de diminution du loyer
• Condamnation aux dépens et à l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Documenter les paiements et le solde locatif
• Respecter les notifications préalables obligatoires
• Reprendre intégralement le loyer courant avant l’audience
• Formaliser tout congé selon l’article 15

À éviter

• Délivrer un commandement incomplet
• Solliciter des délais sans justifier ses ressources
• Résilier seulement une partie indivisible du bail
• Demander une diminution sans saisine préalable du bailleur
• Maintenir l’occupation sans régler l’indemnité due

Les conditions de la clause résolutoire du bail d’habitation

La clause résolutoire produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux dans le délai applicable. La juridiction retient que le commandement reproduisait la clause contractuelle et les dispositions légales, que la dette n’avait pas été intégralement réglée et qu’aucun plan d’apurement n’avait été conclu. La résiliation était donc acquise à l’expiration du délai indiqué dans le commandement.

Les conditions des délais suspensifs de paiement

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la suspension des effets de la clause résolutoire suppose notamment la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Cette condition n’étant pas remplie, les délais suspensifs sont refusés. L’article 1343-5 du code civil ne permet pas davantage l’échelonnement, faute de justification de la situation financière et de capacité à respecter un échéancier.

La validité des demandes reconventionnelles des locataires

La demande de remboursement des loyers est prescrite pour la période antérieure de trois ans à l’audience, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Pour la période restante, le congé partiel est privé d’effet car le bail portait sur un ensemble indivisible et ne respectait pas l’article 15. La demande de diminution du loyer est irrecevable faute de demande préalable au bailleur, conformément à l’article 3-1.

Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1103 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1342-10 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 1344-1 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution