Référé locatif : réouverture des débats pour défaut de qualité à agir des bailleurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, la non-comparution du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. L’article 122 définit la fin de non-recevoir, notamment fondée sur le défaut de qualité à agir, tandis que l’article 125 autorise le juge à relever d’office ce défaut.

Les demandeurs sollicitaient la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, l’expulsion et le paiement de sommes locatives. Ils affirmaient avoir acquis les biens loués, mais ne produisaient ni le jugement d’adjudication invoqué ni aucun justificatif de propriété établissant leur qualité de bailleurs. Les échanges avec le conseil de la société locataire ne suffisaient pas à pallier cette carence.

Le juge a donc ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux demandeurs de s’expliquer sur l’irrecevabilité relevée d’office pour défaut de qualité à agir. Les dépens ont été réservés. Les articles 450 à 453 du code de procédure civile encadrent le prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

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Deux acquéreurs de biens exploités en résidence de tourisme ont demandé la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement de loyers. Le juge a relevé qu’ils ne produisaient ni titre de propriété ni élément établissant leur qualité de bailleurs, alors que le contrat avait été conclu avec une autre propriétaire. Il a soulevé d’office une possible fin de non-recevoir et ordonné la réouverture des débats.

Une société exploite une résidence de tourisme dans le cadre de baux commerciaux portant notamment sur un studio, un parking et un casier à skis. Deux acquéreurs des biens loués ont assigné la société locataire en référé afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation.

La société assignée, régulièrement appelée, n’a pas constitué avocat. Le juge a sollicité la production de son extrait Kbis et du titre de propriété des biens. Seul l’extrait Kbis a été fourni. Les demandeurs n’ont donc pas justifié leur acquisition ni leur qualité de bailleurs, alors que le bail avait été conclu avec une autre propriétaire.

Le juge a relevé d’office une possible fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir et ordonné la réouverture des débats.

• Vérifier la qualité des demandeurs à agir comme bailleurs
• Produire le titre établissant l’acquisition des biens loués
• Établir la transmission des droits de la bailleresse initiale
• Contrôler d’office la recevabilité malgré la non-comparution du défendeur
• Permettre aux demandeurs de s’expliquer avant de statuer sur l’irrecevabilité

• Le bail commercial conclu avec la bailleresse initiale
• L’absence de production du jugement d’adjudication invoqué
• L’absence de tout justificatif de propriété des biens litigieux
• Les échanges avec le conseil de la société locataire, jugés insuffisants

Les demandeurs ne peuvent obtenir immédiatement la résiliation, l’expulsion ni les condamnations provisionnelles sollicitées. La société locataire bénéficie d’un report de l’examen des demandes, tandis que les demandeurs doivent établir leur qualité de bailleurs lors de la réouverture des débats.

• Réouverture des débats à l’audience fixée par l’ordonnance
• Production du jugement d’adjudication ou d’un titre de propriété
• Justification de la transmission des droits de la bailleresse initiale
• Discussion contradictoire sur la fin de non-recevoir relevée d’office
• Réservation des dépens jusqu’à la poursuite de l’instance

À faire

• Produire le jugement d’adjudication invoqué
• Joindre tout titre établissant la propriété des biens
• Établir la transmission des droits de la bailleresse initiale
• Préparer les observations sur le défaut de qualité à agir
• Vérifier la convocation à l’audience de réouverture

À éviter

• Se limiter à des échanges amiables non corroborés
• Solliciter l’expulsion sans prouver la qualité de bailleur
• Omettre la production du titre de propriété
• Confondre extrait Kbis et preuve de propriété immobilière
• Négliger une fin de non-recevoir relevée d’office

La qualité à agir du bailleur

Les demandeurs doivent justifier qu’ils viennent aux droits de la bailleresse initiale. Le jugement d’adjudication invoqué et aucun justificatif de propriété n’ayant été produits, leur qualité de bailleurs n’était pas établie. Les échanges avec le conseil de la société locataire, même s’ils ne révélaient pas de contestation de propriété, étaient insuffisants.

Le contrôle d’office des fins de non-recevoir

Selon les articles 122 et 125 du code de procédure civile, le défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office. En application de l’article 472, la non-comparution du défendeur ne permet de faire droit à la demande que si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée.

La réouverture des débats pour défaut de qualité

Lorsque la qualité à agir n’est pas justifiée, le juge peut rouvrir les débats afin de permettre aux demandeurs de s’expliquer sur l’irrecevabilité relevée d’office. La décision au fond sur les demandes locatives est alors différée.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 125 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 450 à 453 du Code de procédure civile