TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 OCTOBRE 2026

MINUTE N° : 26/00655

DOSSIER : N° RG 26/00140 – N° Portalis DB2S-W-B7K-FKJQ
AFFAIRE : La SA SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN (SEMCODA) / [O] [U], [P] [U]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 06 Octobre 2026, décision mise en délibéré au 10 novembre 2026 et ramenée au 27 octobre 2026

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

La SA SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN (SEMCODA), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [O] [U]
né le 29 Mars 2000 à [Localité 1] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-74281-2026-00666 du 10/09/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représenté par Maître Maud GAILLARD de la SARL AL3, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

M. [P] [U]
né le 18 Juillet 2002 à [Localité 1] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 3]
non comparant

Expédition délivrée à
Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN (ci-après « la société anonyme SEMCODA ») a, par contrat signé le 7 août 2024, donné à bail à Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] un logement de type 2 au sein du bâtiment A de l’ensemble immobilier LES HAUTS DE BEAUREGARD, situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 437,06 euros, hors charges.

Par actes séparés de Commissaire de Justice des 14 janvier 2026 et 9 février 2026, remis à personne s’agissant de Monsieur [O] [U] et transformé en procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de Monsieur [P] [U], la société anonyme SEMCODA a fait assigner les locataires devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, lors de son audience du 15 septembre 2026, sur le fondement des article 834, 835 du code de procédure civile, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-6 du code civil afin de :
constater la résiliation du bail sous seing privé conclu entre Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U], d’une part, et la société anonyme SEMCODA, d’autre part, portant sur un logement de type 2 au sein du bâtiment A de l’ensemble immobilier LES HAUTS DE BEAUREGARD, situé [Adresse 4] à [Localité 3] à la date du 15 octobre 2025 par l’effet de la clause résolutoire ; constater que Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] sont occupants sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 16 octobre 2025, et dire alors qu’ils devront quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de leur chef ; ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner solidairement Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à la société anonyme SEMCODA la somme de 3 210,31 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 19 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 1 999,88 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner solidairement les occupants au paiement de cette somme à titre provisionnel ; condamner in solidum Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] à payer à la société anonyme SEMCODA la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 septembre 2025.
Un rapport concernant Monsieur [O] [U] a été adressé au Greffe le 17 août 2026 par le Pôle médico-social indiquant qu’il occupe le logement avec ses deux frères, dont Monsieur [P] [U]. Il précise qu’il dispose de ressources mensuelles de 1 244,18 euros pour des charges de 807,24 euros, soit un reste à vivre de 436,94 euros. Le rapport mentionne que l’intéressé est sans emploi depuis juin 2025 et bénéficie de l’allocation aux adultes handicapés depuis août 2025. Il relève également qu’une mesure d’accompagnement social lié au logement (ASLL) maintien était en cours d’instruction mais n’a pu être mise en œuvre en raison de l’absence du locataire aux entretiens nécessaires. Par ailleurs, Monsieur [O] [U] bénéficie d’un accompagnement par la Mission locale. Enfin, le bailleur a indiqué au service n’avoir eu aucun contact avec les locataires depuis la délivrance de l’assignation.

Lors de l’audience du 15 septembre 2026, la société anonyme SEMCODA, représentée, a réitéré ses prétentions.

Monsieur [O] [U] était représenté tandis que Monsieur [P] [U] n’était ni présent, ni représenté.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 octobre 2026.

Lors de cette dernière audience, la société anonyme SEMCODA, représentée, a réitéré ses prétentions. Elle a indiqué que Monsieur [O] [U] avait déposé un dossier de surendettement et que le délai pour agir en contestation était toujours en cours. Elle a déposé un décompte actualisant la dette à la somme de 7 521,90 euros.

Monsieur [O] [U] était représenté tandis que Monsieur [P] [U] n’était ni présent, ni représenté. Monsieur [O] [U] a déposé des conclusions le 7 octobre 2026. Aux termes de ses écritures, il demande au Juge de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes et, à titre subsidiaire, de lui accorder un délai de dix mois pour quitter les lieux. Il souhaite également que chacun conserve la charge des frais irrépétibles et des dépens.

Il fait notamment valoir que la Commission de surendettement a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 3 septembre 2026 qui a eu pour effet d’effacer toutes les dettes de loyers et charges antérieures, incluant le montant de la dette locative réclamé par le bailleur.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 10 novembre 2026 ramenée au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort du contrat de bail
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Enfin, en vertu de l’article 24 VIII de cette loi, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 7 août 2024. La clause résolutoire insérée au contrat (article 6.1) prévoit qu’en cas de non-paiement par les locataires au terme convenu des sommes dont ils sont redevables envers le bailleur au titre des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 3 septembre 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de six semaines, la somme de 1 999,88 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 16 octobre 2025, soit six semaines après la signification du commandement de payer demeuré sans effet.

Par ailleurs, selon l’article 5.3 du contrat de bail afférent au congé, « le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en mains propre contre récépissé ou émargement ». Au regard de ces dispositions, l’attestation établie par Monsieur [P] [U], produite aux débats par son frère, aux termes de laquelle il indique ne plus occuper le logement, est insuffisante à démontrer qu’il a été déchargé de ses obligations locatives, en l’absence de congé valablement délivré au bailleur. De plus, et même si le congé de Monsieur [P] [U] avait été régulier, les dispositions de l’article 4.1, deuxième alinéa, du contrat de bail s’appliqueraient lesquelles prévoient qu’« en dépit du congé régulièrement donné par l’un des locataires, la solidarité continue à produire ses effets à son égard jusqu’au terme du contrat de location en cours ». Monsieur [P] [U] demeure donc solidairement engagé avec Monsieur [O] [U] à l’égard du bailleur.

En outre, Monsieur [O] [U] se prévaut de la décision de la Commission de surendettement du 3 septembre 2026 ayant décidé de le faire bénéficier d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire pour le règlement d’une dette locative de 5 982, 97 euros dont il est redevable à l’égard de la société anonyme SEMCODA. Cependant, le dépôt de sa déclaration de surendettement, le 1er juin 2026, ainsi que la décision de recevabilité de la Commission, le 25 juin 2026, sont intervenus postérieurement après le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer, de sorte que la recevabilité de sa déclaration est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. Le bailleur a fait valoir lors de l’audience que le délai de recours d’un mois à l’encontre de la décision de la Commission ayant décidé d’imposer un effacement total des dettes de Monsieur [O] [U] n’avait pas encore expiré et n’a pas indiqué avoir contesté la décision du 3 septembre 2026. Par conséquent, les dispositions de l’article 24 VIII de la loi précité s’appliqueront, étant rappelé que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si les loyers et les charges courantes sont acquittés pendant les deux années et qu’à défaut, la clause résolutoire retrouvera son plein effet dès la première défaillance de Monsieur [O] [U].

Leur occupation sans droit ni titre des lieux constituant un trouble manifestement illicite de sorte, il convient d’ordonner à Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il ressort par ailleurs du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de septembre 2026 comprise, arrêtée au 5 octobre 2026, s’élève à la somme de 7 521,90 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer, à titre provisionnel, cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 999,88 euros et à compter du 9 février 2026, date de l’assignation la plus ancienne remise à Monsieur [P] [U] pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement.

La condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [O] [U] sera sans objet, à hauteur du montant de sa dette locative qui aura été effacée, si la décision de la commission de surendettement du 3 septembre 2026 devient définitive, y compris après avoir été confirmée si elle est contestée devant le juge du surendettement.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, pris en ces trois premiers alinéas, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. La disposition n’est pas non plus applicable lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.412-4 de ce même code dispose encore que la durée des délais pour quitter les lieux ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] sollicite l’octroi d’un délai supplémentaire pour se reloger. S’il justifie que son état de santé complique son accès à l’emploi et suivre une formation en horlogerie, il ressort toutefois du décompte qu’il n’a pas repris le paiement du loyer depuis février 2026. Il n’a pas non plus donné suite aux entretiens nécessaires à la mise en œuvre de l’accompagnement social lié au logement proposé par le Pôle médico-social et ne justifie d’aucune diligence en vue de son relogement.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande de délais.

Sur les mesures accessoires
Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

DIT que le congé délivré par Monsieur [P] [U] est irrégulier et qu’en conséquence, il demeure solidairement engagé avec Monsieur [O] [U] à l’égard de la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 16 octobre 2025, du contrat de bail conclu entre la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN, d’une part, et Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U], d’autre part, portant sur un logement de type 2 au sein du bâtiment A de l’ensemble immobilier LES HAUTS DE BEAUREGARD, situé [Adresse 4] à [Localité 3], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [U] de sa demande tendant à l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

DIT que, conformément à l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
à la suite de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de HAUTE-SAVOIE en date du 3 septembre 2026 imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Monsieur [O] [U], les effets de la clause de résiliation sont suspendus de plein droit pendant un délai de deux ans à compter du 3 septembre 2026, le délai de deux ans ne prendra effet qu’à partir de la date de la décision du juge statuant sur une éventuelle contestation qui serait formée à l’encontre la décision de la Commission de surendettement en date du 3 septembre 2026,ce délai de deux ans n’affectant pas l’exécution du contrat de location et notamment la suspension du paiement du loyer et des charges, – si Monsieur [O] [U] s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant les deux années, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,
– dans le cas contraire, la clause de résiliation reprendra son plein effet,

ORDONNE à Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U], en cas de défaut de paiement des loyers et des charges durant le délai de deux années précédemment visé,

– de libérer les locaux de leur personne, de leurs biens et de toute occupation de leur chef, après injonction de la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN,

– à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux, qu’il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] à payer à la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN, à titre de provision, la somme de 7 521,90 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, échus et laissés impayés, arrêtée au 5 octobre 2026, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025 sur la somme de 1 999,88 euros et à compter du 9 février 2026 pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement ;

DIT que la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [O] [U] deviendra sans objet, à hauteur du montant de sa dette locative qui aura été effacée, si la décision de la commission de surendettement de la HAUTE-SAVOIE en date du 3 septembre 2026 devient définitive, y compris si elle a été confirmée après avoir été contestée devant le Juge du surendettement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] à payer à la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] à payer à la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [U] et Monsieur [P] [U] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION