COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Société [Adresse 6], Société [Adresse 5] PRINCIPAL c/ S.A.R.L. CITYA [Localité 2], S.A.R.L. CITYA TORDO SYNDIC
N°26/
Du 26 Octobre 2026
4ème Chambre civile
N° RG 16/01544 – N° Portalis DBWR-W-B7A-KMWH

Grosse délivrée à
Me Jérôme LACROUTS
Me Laura RICCI
Me Maud SECHER

expédition délivrée à

le 26 Octobre 2026

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN PUCHOL
Assesseur : Madame VALAT
Assesseur : Mme VALLI
Greffier : Madame BENALI.

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 9 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Octobre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Syndicat des copropriétaires L’[Adresse 6]
représenté par son syndic en exercice le cabinet SALMON sis [Adresse 1]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Syndicat des copropriétaires L’ [Adresse 5] PRINCIPAL
représenté par son syndic en exercice le Cabinet SALMON sis [Adresse 1]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

S.A.R.L. CITYA [Localité 2]
Venant aux droits et obligations de la SAS URBANIA [Localité 2] UFFI, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Maud SECHER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
S.A.R.L. CITYA TORDO SYNDIC
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualités audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le cabinet URBANIA [Localité 2] UFFI devenu le Cabinet CITYA [Localité 2] a exercé les fonctions de syndic des syndicats des copropriétaires [Adresse 6] et [Adresse 5] PRINCIPAL à compter de 2004 jusqu’au 23 octobre 2009, date à laquelle Maître [A] en a été désigné administrateur provisoire.
À partir de 2012, le Cabinet CITYA TORDO a repris la gestion de ces copropriétés.
Aux assemblées générales du 18 septembre 2013 et du 15 octobre 2014, les syndicats des copropriétaires [Adresse 5] PRINCIPAL et [Adresse 6] ont désigné le cabinet SALMON en qualité de nouveau syndic chargé notamment d’engager une action en justice à l’encontre de ses prédécesseurs.

Par ordonnance de référé du 26 juin 2015, dans une procédure opposant le cabinet Salmon pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à la sarl Cabinet Citya Tordo et visant à obtenir la communication du dossier de syndic de l’immeuble, le juge des référés a donné acte au défendeur de la remise à la barre du grand livre de compte définitif et a condamné Citya Tordo à remettre sous astreinte les grands livres de compte des années 2011 et 2012.
Ces documents ont été remis par acte d’huissier le 30 juillet 2015 en exécution de l’ordonnance.

Par acte du 16 mars 2016, les Syndicats des copropriétaires [Adresse 6] et [Adresse 5] PRINCIPAL ont fait assigner le Cabinet CITYA [Localité 2] et le Cabinet CITYA TORDO pour les voir condamner à indemniser le préjudice résultant des fautes de gestion dont ils les tiennent responsables dans la tenue de la comptabilité, la gestion du personnel, la gestion des contentieux et dans le cadre de la réalisation des travaux intéressant la copropriété.

Par conclusions d’incident de mars 2018, les syndicats des copropriétaires [Adresse 6] et [Adresse 5] principal ont saisi le juge de la mise en état aux fins de désignation d’un expert pour « examiner la comptabilité « des deux syndicats des copropriétaires » et « déterminer les manquements des syndics et évaluer les préjudices subis ».
Les syndics se sont opposés à ces demandes.
Par ordonnance en date du 12 octobre 2018, le juge de la mise en état a rejeté cette demande d’expertise et a relevé que les défendeurs ont soulevé diverses fins de non-recevoir qui relèvent de l’examen du juge du fond.

Par jugement rendu le 11 avril 2022, le Tribunal judiciaire de céans a :
– Débouté la SARL CITYA TORDO de son moyen d’irrecevabilité pour défaut d’habilitation du syndic et de son moyen de prescription de l’action ;
– Ordonné une expertise, commettant pour y procéder M. [R] [D] et sursis à statuer plus amplement dans l’attente du dépôt du rapport.

Parallèlement les syndicats des copropriétaires avaient saisi le juge des référés afin de voir condamner Citya [Localité 2] à la production de pièces, sous astreinte. Par ordonnance du 3 mars 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Si l’ordonnance de référé n’a pas été communiquée à la procédure, l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 15 juin 2023 qui a confirmé l’ordonnance, est communiqué et les conseillers rappellent la motivation du juge des référé relevant qu’« il n’est pas sérieusement contesté que le jugement du tribunal de grande instance de NICE du 13 avril 2015 n’a pas été frappé d’appel, et qu’il est donc devenu irrévocable ».

De plus, le magistrat indiquait qu’il résulte de l’arrêt de la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE du 26 novembre 2020 que le syndicat des copropriétaires a reconnu avoir reçu les pièces dont il demandait communication sous astreinte.
L’arrêt rejette les demandes qui se heurtent à des contestations sérieuses et rejette la demande de provision.

Le rapport définitif de Monsieur [D], expert judiciaire a été déposé le 20 novembre 2024.
Les syndicats demandeurs n’ont pas reconclu après le dépôt du rapport de l’expert.

******

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2021, les syndicats des copropriétaires [Adresse 6] et [Adresse 5] Principal demandent au tribunal de :
Vu l’article 1147 ancien du Code civil,
Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967,
1. JUGER que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] PRINCIPAL et le syndicat des copropriétaires de la CI [Adresse 6], sont bien fondés à demander la condamnation du Cabinet CITYA TORDO au remboursement des frais de procédure inutilement exposés par ses fautes et celles du Cabinet URBANIA [Localité 2] UFFI, devenu ensuite le Cabinet CITYA [Localité 2] aux droits desquels il vient, consécutivement aux convocations et aux tenues des assemblées générales des années 2007 à 2014,
2. JUGER que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] PRINCIPAL et le syndicat des copropriétaires de la CI [Adresse 6], sont bien fondés à demander la condamnation du Cabinet CITYA TORDO et celui du Cabinet URBANIA [Localité 2] UFFI, devenu ensuite le Cabinet CITYA [Localité 2] aux droits desquels il vient, afin d’être indemnisés de leurs préjudices à l’occasion des fautes de gestion commises, particulièrement dans la tenue de la comptabilité,
3. JUGER que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] PRINCIPAL et le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sont bien fondés à demander la condamnation du Cabinet CITYA TORDO et celui du Cabinet URBANIA [Localité 2] UFFI, devenu ensuite le Cabinet CITYA [Localité 2] aux droits desquels il vient, afin d’être indemnisés de leurs préjudices à l’occasion de fautes commises dans la gestion du personnel,
4. JUGER que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] PRINCIPAL et le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sont bien fondés à demander la condamnation du Cabinet CITYA TORDO et celui du Cabinet URBANIA [Localité 2] UFFI, devenu ensuite le Cabinet CITYA [Localité 2] aux droits desquels il vient, afin d’être indemnisés de leurs préjudices à l’occasion de fautes commises dans la gestion des contentieux,
5. JUGER que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] PRINCIPAL et le syndicat des copropriétaires de la CI [Adresse 6], sont bien fondés à demander la condamnation du Cabinet CITYA TORDO et celui du Cabinet URBANIA [Localité 2] UFFI, devenu ensuite le Cabinet CITYA [Localité 2] aux droits desquels il vient, afin d’être indemnisés de leurs préjudices à l’occasion de négligences dans le cadre de la réalisation des travaux
JUGER que le Cabinet CITYA TORDO et le Cabinet URBANIA [Localité 2] UFFI, devenu ensuite le Cabinet CITYA [Localité 2] aux droits desquels il vient, ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité ;
CONDAMNER solidairement le Cabinet CITYA TORDO et le Cabinet URBANIA [Localité 2] UFFI, devenu ensuite le Cabinet CITYA [Localité 2] aux droits desquels il vient, à réparer l’intégralité des préjudices du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] PRINCIPAL du fait de leurs manquements ;
En conséquence,

ORDONNER une expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec les compétences comptables nécessaires, avec mission de :
– Recueillir les explications des parties et se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tout sachant,
– Analyser les comptes et documents comptables de la copropriété [Adresse 5] PRINCIPAL et de la copropriété [Adresse 6], sous la gestion des syndics CITYA TORDO et URBANIA [Localité 2] UFFI, devenu ensuite CITYA [Localité 2] et déterminer les manquements de ces syndics ;
– Déterminer et évaluer le préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] PRINCIPAL et le syndicat des copropriétaires de la CI [Adresse 6], notamment concernant :
1. les frais de procédure inutilement exposés par leurs fautes consécutivement aux convocations et aux tenues des assemblées générales des années 2007 à 2014, ainsi que les condamnations mises à la charge des deux syndicats ;
2. les dépenses injustifiées et écarts de tenue de la comptabilité ;
3. le coût pour les deux syndicats des fautes commises dans la gestion des contrats de travail et services de nettoyage ;
4. le préjudice subi dans la gestion des travaux ;
5. tout autre manquement imputable à CITYA TORDO et URBANIA [Localité 2] UFFI, révélé par l’expert judiciaire.
– Apporter à la juridiction les éléments de fait et techniques qui lui permettront de caractériser les fautes susceptibles d’avoir été commises par les syndics CITYA TORDO et URBANIA [Localité 2] UFFI, devenu ensuite CITYA [Localité 2], dans l’exercice de leur mandat, susceptibles d’engager leur responsabilité au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ;
– Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues,
– Recueillir et annexer au rapport les éléments relatifs aux préjudices allégués et donner son avis.
– Plus généralement faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige.
Sauf si mieux n’aime au Tribunal de,
CONDAMNER solidairement le Cabinet CITYA [Localité 2] et le Cabinet CITYA TORDO à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] PRINCIPAL et au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], qui ne sauraient être inférieurs à la somme de 300 000 €, à valoir et à parfaire jusqu’au jour du jugement,
En tout état de cause
DEBOUTER le Cabinet CITYA [Localité 2] et le Cabinet CITYA TORDO de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
CONDAMNER solidairement le Cabinet CITYA [Localité 2] et le Cabinet CITYA TORDO à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] PRINCIPAL la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Jérôme LACROUTS, Avocat au Barreau de NICE aux offres de droit
ORDONNER l’exécution provisoire du tout, nonobstant appel et sans caution.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 03 janvier 2025, la SARL Citya Baie des Anges anciennement Citya Tordo, demande au tribunal de :
Vu les pièces communiquées aux débats et notamment le rapport d’expertise de Monsieur [D],

CONSTATER que les syndicats des copropriétaires l'[Adresse 6] et l'[Adresse 5] PRINCIPAL sont défaillants dans l’administration de la preuve d’une faute de la société CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO.
CONSTATER que les syndicats des copropriétaires l'[Adresse 6] et l'[Adresse 5] PRINCIPAL sont défaillants dans l’administration de la preuve de leurs préjudices.
CONSTATER que les syndicats des copropriétaires l'[Adresse 5] 1 et l'[Adresse 5] PRINCIPAL sont défaillants dans l’administration d’un lien de causalité direct et certain entre les prétendues fautes et leurs prétendus préjudices.
En conséquence,
DEBOUTER les syndicats des copropriétaires de l'[Adresse 6] et de l'[Adresse 5] PRINCIPAL de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO dès lors :
– Que les conditions de la responsabilité civile de la société CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO ne sont pas réunies.
– Que la responsabilité de la société CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO concernant la convocation des assemblées générales et la computation des tantièmes de copropriété a déjà été rejetée par Jugement du TJ de NICE en date du 26 juin 2017.
CONDAMNER les syndicats des copropriétaires de l'[Adresse 6] et de l'[Adresse 5] PRINCIPAL à payer à la société CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO la somme de 3 500 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, la société Citya [Localité 2] demande au tribunal de :
DEBOUTER les Syndicats des copropriétaires de l'[Adresse 6] et de l'[Adresse 5] PRINCIPAL de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER conjointement et solidairement les Syndicats des copropriétaires de l'[Adresse 6] et de l'[Adresse 5] PRINCIPAL à payer à la SARL CITYA [Localité 2] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER conjointement et solidairement les Syndicats des copropriétaires de l'[Adresse 6] et de l'[Adresse 5] PRINCIPAL à payer les entiers frais et dépens de l’instance, ces derniers distraits au profit de la SELARL CHAMBONNAUD – BAGNOLI – SECHER, avocats aux offres de droit.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens à l’appui des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Ces moyens seront repris dans le cours de la motivation.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 mai 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience siégeant en formation collégiale le 18 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 prorogé au 26 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fautes alléguées par les syndicats des copropriétaires [Adresse 6] et [Adresse 5] Principal

Les syndicats des copropriétaires demandeurs imputent aux syndics diverses fautes pour une période comprise entre 2012 et 2013 et mettent en jeu la responsabilité contractuelle des syndics Citya.

L’article 1231 et 1231-1 du code civil disposent que la responsabilité contractuelle pour être engagée suppose une mise en demeure préalable. L’article 1231-2 pose le principe de la réparation du préjudice subi par la perte faite ou le gain manqué.

L’article 2224 du même code prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action en responsabilité fondée sur le contrat de syndic se prescrit par cinq ans. Le quitus donné au syndic ne le protège que contre cette action contractuelle du syndicat. Ce délai ne court qu’à compter du jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du fait dommageable ou de l’opération injustifiée.

Sur l’identification des syndics.

Les syndicats des copropriétaires [Adresse 6] et [Adresse 5] Principal font valoir que le cabinet Citya aurait pris la suite de l’administrateur judicaire Maître [A] pour l’exercice 2012, de façon opaque.

Ils expliquent que le cabinet Citya Tordo apparaît parfois à l’entête Urbania [Localité 2] Uffi chez Citya Tordo en août 2012 puis Citya Urbania Immobilier en 2013 puis Citya Tordo. Les copropriétaires se seraient émus de la confusion entre les différentes entités Citya et Urbania qui aurait été entretenue pour conserver les mandats, sans se soumettre à l’aval de l’assemblée générale.

Ils précisent que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] principal du 18 septembre 2013 a décidé de ne pas renouveler le syndic Citya Tordo, ne lui a pas donné quitus de sa gestion et a nommé le cabinet Salmon comme nouveau syndic.

De la même façon l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] du 15 octobre 2014 a décidé de ne pas renouveler le syndic Citya Tordo, de ne pas lui donner quitus de sa gestion et de nommer le syndic Salmon.

Lors de cette même assemblée générale, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a donné mandat au syndic nouvellement nommé « d’ester en justice contre le syndic précédent afin d’obtenir le dédommagement financier subi du fait des fautes, irrégularités et carence de gestion des syndics successifs ainsi que ceux qui sont intervenus de façon directe ou indirecte dans sa gestion depuis 2007. »

Lors de l’assemblée générale du 24 mars 2015 du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] Principal, convoquée par le cabinet Salmon, les copropriétaires ont également donné mandat au syndic Salmon « d’engager une action contre le syndic Citya Tordo sarl, Urbania et Uffi en charge de la gestion de la copropriété depuis 2006 pour obtenir réparation des préjudices subis en raison des violations du droit sur les contrats de travail, des erreurs de gestion sur le respect des règles relatives à la copropriété (convocation des assemblées générales, annulations régulières des assemblées générales, etc…) et de retenir Me [Q] pour représenter la copropriété. »

Les syndicats des copropriétaires demandeurs ne peuvent prétendre à une confusion dans la dénomination du syndic qui aurait été dommageable puisque lors des assemblées générales de 2013 pour [Adresse 5] Principal et 2014 pour [Adresse 6], il leur a été possible de voter le non renouvellement du mandat du syndic Citya.

Sur les fautes dans la convocation et la tenue des assemblées

Les syndicats des copropriétaires reprochent des fautes dans les convocations et la tenue des assemblées générales qui auraient conduit à l’annulation en justice de plusieurs assemblées générales sur ce motif.

Cependant les syndicats demandeurs ne produisent aucun procès-verbal d’assemblée générale mais uniquement les jugements rendus.

Il n’est donc pas possible pour le tribunal de vérifier si quitus a été donné au syndic sur sa gestion pendant les exercices de 2007 à 2013.
A tout le moins, ce n’est qu’en 2013 que le syndicat des copropriétaires ne reconduira pas le mandat donné au syndic.

* Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

– Assemblée générale du 28 juin 2007 : annulée par jugement définitif du 12 novembre 2009, pour retard dans les convocations et erreur dans la mise au vote.
Le syndic ayant convoqué l’assemblée générale est le cabinet Urbania [Localité 2] Uffi
L’annulation de la résolution 12 relative à la mise en conformité de l’ascenseur repose sur l’absence de majorité qualifiée.
Le non-respect des délais de convocation est retenu à défaut d’urgence pour les résolutions soumises au vote relative aux ascenseurs.
L’action en responsabilité pour l’annulation de l’assemblée générale de 2007, jugée en 2009 permet de retenir la faute du syndic.
Cependant cette action est prescrite au jour de l’assignation 16 mars 2016.

– assemblée générale du 30 juin 2008 annulée par jugement du 16 juillet 2009, confirmé par arrêt d’appel du 30 juin 2010
L’assemblée a été annulée en ce que les convocations n’ont pas respecté les délais. Cependant, en l’espèce, les convocations ont été faites par les membres du conseil syndical justement en vue de voir désigner un syndic.
Ces décisions ne sauraient donc fonder une action en responsabilité du syndic qui n’est pas à l’origine des convocations.

– assemblée générale du 29 juin 2009 annulée par jugement du 10 février 2011.
Le jugement retient que l’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2008 rétroagit et entraine par suite l’annulation de la désignation du syndic et par suite vicie la convocation par ce syndic de l’assemblée générale ultérieure. Ce n’est qu’à titre surabondant que le juge relève le non-respect du délai de convocation de Monsieur [W] pour cette assemblée générale.
La responsabilité du syndic ne peut être engagée sur cette assemblée générale.

– assemblée générale du 29 novembre 2009 annulée par le jugement du 17 mai 2010
Le juge souligne que par ordonnance sur requête du 23 octobre 2009 confirmée par ordonnance de référé du 22 janvier 2010, Maître [A] a été désigné comme administrateur provisoire de la copropriété, après annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2008. Il en découle que Monsieur [S] qui n’avait plus la qualité de président du conseil syndical ne pouvait pas être à l’origine de la convocation et qu’il n’a pas respecté les délais. De même le juge retient que le cabinet Urbania n’avait plus la qualité de syndic mais il n’est pas rapporté la preuve que ce cabinet Urbania ait eu quelque lien avec ladite convocation à l’assemblée générale.
De surcroît, le Cabinet Urbania n’était pas partie à l’instance et c’est Maître [A] qui représentait seul le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] dans la procédure.

Aucune faute en peut être retenue contre les syndics défendeurs pour cette assemblée générale puisqu’ils ne sont pas à l’origine de la convocation fautive.

– assemblée générale du 10 novembre 2010 annulée par jugement du 8 août 2011, confirmé par arrêt de la cour d’appel du 9 novembre 2012.
Les copropriétaires demandeurs agissent contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], la société Urbania Uffi et Maître [A].
Le Cabinet Urbania estimait que sa responsabilité n’est pas engagée pour une assemblée générale qu’il n’avait ni convoquée ni tenue.
Le Tribunal, après avoir statué sur des fins de non-recevoir, annule l’assemblée générale du 10 novembre 2010, notamment pour non-respect des délais de convocation (sans préciser toutefois qui est à l’origine de ces convocations) et condamne les demandeurs à une indemnité pour les frais irrépétibles au profit de Urbania [Localité 2] Uffi et in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic actuel Urbania [Localité 2] Uffi, et Me [A] à payer aux demandeurs déclarés recevables une indemnité pour les frais irrépétibles en dispensant les copropriétaires demandeurs de toute participation aux dépenses des frais de procédure.
La cour d’appel dans l’arrêt du 9 novembre 2012, sur appel de Me [A], relève que l’état descriptif de division de cet ensemble immobilier établi en 1970 a été modifié une dizaine de fois et notamment le 4 juin 1997 et que les modifications n’ont jamais été correctement répercutées, sous l’administration du Cabinet Urbania jusqu’en 2010, Me [A] en 2011 puis de nouveau Urbania [Localité 2] Uffi.
Et la cour de retenir « qu’aucune de ces données n’apparait fiable, au point que ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic ante et actuel ni l’administrateur provisoire ne tente de justifier ou même d’expliquer ces variations incessantes ; le jugement querellé sera donc réformé en ce qu’il a débouté les demandeurs de leur demande tendant à établir une répartition des tantièmes conforme mais le syndicat des copropriétaires n’ayant manifestement aucune intention d’exiger de son syndic qu’il fasse le nécessaire ni celui-ci de s’atteler à la tâche, avant dire droit il convient d’ordonner une expertise.
L’annulation de l’assemblée générale est confirmée. Dès lors que Urbania est bénéficiaire d’une indemnité pour les frais irrépétibles, il n’apparaît pas que sa responsabilité ait été retenue.
Les demandes dirigées contre le syndic et l’administrateur sont réservées. 

Le rapport de l’expert désigné par cet arrêt a été déposé le 30 septembre 2014 (pièce 27 produite par les syndicats des copropriétaires demandeurs).
Il est retranscrit le dire de l’avocat de la SAS Urbania [Localité 2] Uffi, qui explique que le syndic actuel du syndicat des copropriétaires est la SARLU Citya Tordo.
La société Urbania [Localité 2] Uffi précise qu’en vertu d’une fusion absorption la société Citya [Localité 2] dont le nom commercial est Urbania [Localité 2] (société absorbante) vient aux droits de la SAS Urbania [Localité 2] Uffi.

A ce stade des décisions rendues pour l’assemblée générale de novembre 2010, la responsabilité de Urbania [Localité 2] Uffi, recherchée par les copropriétaires demandeurs n’a pas encore été jugée ou du moins, il n’a pas été portée à la connaissance du tribunal saisi une décision qui aurait été rendue.

– assemblée générale tenue le 29 juin 2011, dont l’annulation est demandée faute pour le cabinet Urbania d’avoir qualité pour la convoquer, annulée par jugement du 15 octobre 2013, en raison de l’annulation de l’assemblée générale de novembre 2010.
Urbania n’était pas partie à la procédure mais est intervenue uniquement comme syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 6].
La faute du syndic dans la convocation des parties peut engager sa responsabilité.

– assemblée générale du 25 juin 2012, annulée par jugement du 25 octobre 2012
L’annulation est prononcée pour non-respect des délais de convocation.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par Urbania [Localité 2] Uffi, est condamné à payer aux copropriétaires demandeurs une indemnité pour les frais irrépétibles.
Le syndic qui n’est pas présent personnellement à la procédure peut toutefois être considéré comme responsable du non-respect des délais de convocation.

– assemblée générale du 20 février 2013 – annulée par jugement du 13 avril 2015
Les copropriétaires demandeurs ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la sarl Citya [Localité 2].
Le tribunal annule l’assemblée générale en relevant que l’assemblée précédente qui avait désigné Citya comme syndic avait été annulée et qu’un administrateur provisoire avait été désigné en la personne de Monsieur [V], mais c’est pourtant le syndic Citya Urbania [Localité 2] qui a convoqué l’assemblée générale de février 2013, sans avoir qualité pour le faire.
Le tribunal retient en outre l’utilisation de tantièmes erronés alors que la cour d’appel a d’ores et déjà ordonné une expertise pour établir une liste correcte des tantièmes.
Le tribunal fait droit en outre à la demande de communication de pièces comptables pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 6].
Aucune condamnation n’est prononcée contre le syndic Citya qui est mise hors de cause parce qu’elle n’est plus syndic de la copropriété.

– assemblée du 11 septembre 2013 annulée par jugement du 26 juin 2017.
Le cabinet Citya Tordo a été appelé en intervention forcée.
Le tribunal annule l’assemblée en raison de l’annulation de l’assemblée du 20 février 2013 et rejette la demande en garantie à l’encontre du cabinet Citya Tordo.
En l’état, la responsabilité du syndic a été écartée et cette décision a autorité de la chose jugée et la responsabilité du syndic ne peut être retenue dans la présente instance.

* syndicat des copropriétaires [Adresse 5] Principal

– assemblée générale du 28 juin 2007 annulée par jugement du 12 février 2010.
Le tribunal constate l’acquiescement du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] Principal à la demande d’annulation de l’assemblée générale pour non-respect des délais de convocation.
Aucune demande n’est formulée contre le syndic.
Mais la faute du syndic pour non-respect des convocations est de nature à engager sa responsabilité.

– assemblée générale du 30 juin 2008 – annulée par jugement du 13 janvier 2011
Le tribunal annule l’assemblée générale pour non-respect des délais de convocation si bien que la responsabilité du syndic pour la faute commise peut être retenue.

– Assemblée générale du 6 septembre 2010 annulée par jugement du 13 octobre 2011 confirmé par l’arrêt du 15 juin 2012
Le tribunal constate que le syndic qui a convoqué l’assemblée n’avait plus qualité au jour de l’expédition des convocations, son mandat expirant la veille de cet envoi. La responsabilité du syndic peut être également être retenue pour les convocations tardives.

– assemblée générale du 27 juin 2011 – jugement du 02 avril 2013
Le tribunal prononce l’annulation de l’assemblée contestée qui résulte de l’annulation de l’assemblée générale du 6 septembre 2010.
Mais la faute commise pour la convocation de la première assemblée générale de 2010 qui par cascade entraine l’annulation de l’assemblée de juin 2011 peut justifier la mise en jeu de la responsabilité du syndic.

– assemblée générale du 27 juin 2012 annulée par jugement du 19 décembre 2013 en retenant que l’assemblée de 2011 avait été annulée et que donc le syndic n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée contestée. Aucune condamnation n’est prononcée contre le syndic à défaut de demande.
Cependant, l’annulation en cascade de l’assemblée générale de 2010, puis 2011 puis ici 2012 découle de la faute initiale en 2010 dans les convocations par le syndic en exercice.
La responsabilité du syndic peut être retenue.

En conséquence

En l’état, au vu des décisions définitives, certaines assemblées générales ont été annulées pour non-respect des délais de convocation, mais ces convocations n’ont pas été réalisées par les syndics Citya ou Urbania.
En revanche d’autres découlent de la faute du syndic.
La décision finale de la cour après désignation en novembre 2012 d’un expert pour les tantièmes n’a pas été communiquée et l’on ignore si finalement la responsabilité des syndics a été retenue.

Dès lors en application des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe les obligations du syndic découlant de la mission légale qui lui est dévolue, les syndics professionnels Citya et Urbania [Localité 2] Uffi ont engagé leur responsabilité, dès lors que le respect des délais de convocation est d’ordre public.

Syndics professionnels, leur responsabilité doit être plus durement appréciée.
Les syndicats demandeurs réclament une indemnité à ce titre de 300.000€, sans différencier le bénéficiaire de l’indemnité ce qui laisse supposer un partage par moitié des indemnités à percevoir.
Cependant les syndicats demandeurs ne produisent aucun document permettant de chiffrer le coût des convocations de ces assemblées annulées ni le coût supporté par les syndicats pour les procédures ayant conduit aux annulations, du fait de la faute des syndics.
Le préjudice subi sera donc justement indemnisé à hauteur de 8.000 € pour [Adresse 6] (assemblées annulées de 2011 et 2012) et 20.000€ pour [Adresse 5] Principal (assemblées annulées 2007-2008-2010-2011-2012) à la charge de Citya Tordo (désormais Citya Baie des Anges) et Urbania [Localité 2] Uffi (désormais Citya [Localité 2]).

Sur l’absence de déclaration de sinistre par les syndics à l’assurance de la copropriété.

Le contrat d’assurance de la copropriété n’est pas communiqué mais a priori ce type de contrats ne vise pas à garantir les annulations des assemblées générales mais seulement la responsabilité civile de la copropriété dans les dommages aux tiers ou aux habitants ou tout dommage grave causé à l’immeuble lui-même.

Il n’est donc pas démontré la faute du syndic sur ce point.

Sur l’utilisation de tantièmes erronés et l’expertise de Monsieur [G]

Les syndicats des copropriétaires [Adresse 6] et [Adresse 5] Principal imputent aux syndics défendeurs la responsabilité de l’utilisation de tantièmes erronés.

Cependant la cour d’appel, dans son arrêt mixte du 9 novembre 2012 qui ne concerne que [Adresse 6], relève que les diverses modifications de l’état descriptif de division de 1970 dont la dernière est intervenue en 1997 n’ont jamais été prise en compte et cela ni par les syndics Citya, ou Urbania (entre 2007 et 2009 puis à compter de 2011) ni même par l’administrateur de la copropriété.

Et la cour de relever « mais le syndicat des copropriétaires n’ayant manifestement aucune intention d’exiger de son syndic qu’il fasse le nécessaire ni celui-ci de s’atteler à la tâche, avant dire droit il convient d’ordonner une expertise. »

Il ne ressort d’aucune décision produite que les juridictions aient retenu une répartition définitive des tantièmes, puisque c’est le but de l’expertise. Il apparaît donc difficile de retenir la faute du syndic pour l’absence de mise en œuvre des modifications diverses sans rédaction d’un état descriptif de division modificatif à jour.

L’arrêt définitif n’a pas été communiqué, seul l’arrêt avant dire droit qui a désigné un expert est produit, et il ne peut être retenu en l’état la responsabilité du syndic ce qui pourrait entraîner une contradiction de décisions judiciaires.

Enfin le préjudice subi par les syndicats de copropriétaires demandeurs n’est pas chiffré ni documenté ; seul l’arrêt définitif après l’arrêt de novembre 2012 pour [Adresse 6], sous réserve du résultat de l’expertise ordonnée, pourra éventuellement faire apparaitre un préjudice.
En l’état la demande d’indemnisation à ce titre de [Adresse 6] sera rejetée et [Adresse 5] Principal n’apparaît pas concerné par la question des tantièmes appliqués.

Sur les fautes de gestion et la comptabilité

Les syndicats des copropriétaires [Adresse 6] et [Adresse 5] principal relèvent des fautes d’imputation de factures dans la comptabilité des deux syndicats.
Cependant, en dehors des dernières assemblées générales par lesquelles il a été mis fin au mandat de Citya et nomination du cabinet Salmon, les demandeurs n’ont communiqué aucun procès-verbal des assemblées générales. On ignore donc si les comptes ont été approuvés après vérification par les membres du conseil syndical et si quitus a été donné.
Il est communiqué le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 septembre 2013 pour [Adresse 6] sur convocation de Citya Tordo et il apparait que les comptes ont été approuvés (résolution N°3) et la résolution 4 donne quitus au syndic.

En conséquence, à défaut d’autres justificatifs, les fautes de gestion et de comptabilité ne sont pas démontrées.

Sur les honoraires du syndic

Les syndicats des copropriétaires estiment « indécents » les honoraires facturés ; mais ils ne démontrent pas que les honoraires facturés ne correspondraient pas aux honoraires prévus dans les contrats votés par les assemblées générales.

Dès lors ces reproches ne sauraient prospérer et aucune faute ne saurait être retenue.

Sur les carences concernant la mise en œuvre de la garantie décennale et le défaut de conseil pour engager des travaux

Les syndicats des copropriétaires reprochent aux syndics de ne pas leur avoir conseillé de mettre en jeu la garantie décennale pour des travaux de ravalement et de malfaçon sur l’étanchéité réalisés en 2003.
Cependant, la preuve de l’existence de ces désordres ou malfaçons n’est pas rapportée.
L’assemblée générale du 21 novembre 2013 faisant suite à celle du 11 septembre 2013 n’évoque que des remplacements de moquette dans un immeuble.
Il n’est pas fait mention de désordres de nature décennale.

Il est produit un arrêt du 13 avril 2012 par lequel Monsieur [W], copropriétaire a obtenu la condamnation d’Urbania à des dommages et intérêts en raison des désordres ayant perduré dans son lot malgré des travaux de copropriété votés en 2006 et 2007.
La cour relevait que le copropriétaire n’avait toutefois jamais saisi l’assemblée générale de ses demandes.
La responsabilité des syndics ne peut être retenue de ce chef.

Sur les fautes relatives à la gestion du personnel.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] produit un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 28 février 2019 sur demande de Monsieur [J], salarié du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] comme jardinier.
Il avait saisi la juridiction prudhomale de compléments de salaire.
Il est relevé qu’une rupture conventionnelle est intervenue en janvier 2015.
Le conseil de prud’hommes avait débouté Monsieur [J].
La cour confirme.

Il ne peut donc être retenu une faute des syndics.

Sur le fait que le syndic n’aurait pas conseillé les syndicats des copropriétaires pour trouver des solutions moins onéreuses, il n’est pas rapporté de preuve que les copropriétaires se soient inquiétés des coûts d’entretien des espaces verts.

En conséquence, à défaut de rapporter la preuve de fautes du syndic et de lien avec un préjudice, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité des syndics défendeurs.

Sur les demandes accessoires.

Succombant, les syndics défendeurs seront condamnés au dépens.

L’équité ne commande pas de prononcer des condamnations en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DIT que les syndics Citya Tordo, désormais SARL Citya Baie des Anges et Urbania Uffi [Localité 2], désormais SARL Citya [Localité 2] ont engagé leur responsabilité pour les convocations d’assemblées générales hors délai ayant entrainé leur annulation ;

CONDAMNE Citya Tordo, désormais SARL Citya Baie des Anges et Urbania Uffi [Localité 2], désormais SARL Citya [Localité 2], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 8000€ et au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] Principal la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] I de toutes ses demandes supplémentaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] Principal de toutes ses demandes supplémentaires ;

REJETTE les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Citya Tordo, désormais SARL Citya Baie des Anges et Urbania Uffi [Localité 2], désormais SARL Citya [Localité 2] aux dépens ;

Et le jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.