COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [R], [P] [K] épouse [R], [I] [R] c/ S.D.C. LES EMPEREURS
N° 26/
Du 19 Octobre 2026
4ème Chambre civile
N° RG 23/03272 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PEXR

Grosse délivrée à

– la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT
– Me Carla DOLCIANI
– la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS

le 19 Octobre 2026

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Mme GRIGIS, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Avril 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le19 Octobre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Mme GRIGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de NICE

Madame [P] [K] épouse [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de NICE

Monsieur [I] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LES EMPEREURS”
sis [Adresse 7]
représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET SYNGESTONE, ayant son siège social sis [Adresse 4] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Carla DOLCIANI, avocat au barreau de NICE

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [M] [C]
né le 23 Avril 1979 à [Localité 5] (Tunisie)
demeurant [Adresse 5] (Suisse)
représenté par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de NICE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [R] et Mme [P] [K] épouse [R], ainsi que leur fils M. [I] [R], sont propriétaires indivis des lots n°65 et 160 de l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 6].

M. [M] [C] est propriétaire du lot n°174 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier susvisé.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Empereurs » s’est réunie le 19 novembre 2020 et le 26 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R] et M. [I] [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » devant le tribunal judiciaire de Nice. Ils sollicitent :
l’annulation de l’assemblée générale du 26 juin 2023, subsidiairement, l’annulation des résolutions n°11, 25 et 32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023,en tout état de cause, qu’il soit constaté que les résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020 sont non écrites, subsidiairement qu’elles soient réputées non écrites et à titre infiniment subsidiaire, leur annulation.
M. [M] [C] est intervenu volontairement à l’instance par conclusions notifiées le 20 février 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025, M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R] et M. [I] [R] sollicitent :

principalement, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 26 juin 2023,subsidiairement, le prononcé de la nullité des résolutions n°11, 25 et 32 de cette assemblée,en tout état de cause :que soit constaté le caractère non écrit des résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020 et de la modification du règlement de copropriété subséquente, à défaut, que les résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020 soient réputées non écrites,à défaut, le prononcé de la nullité des résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020,la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, leur dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Ils soutiennent que l’assemblée générale du 26 juin 2023 doit être annulée en son entier, faute de convocation de M. [I] [R], titulaire de la moitié indivise des lots, alors qu’aucun mandataire commun n’avait été désigné. Ils contestent l’existence d’un mandat tacite au profit de M. [B] [R], en faisant valoir que ce mandat n’est admis qu’entre époux, que l’indivision fait l’objet d’une gestion conjointe, que les charges sont réglées depuis un compte de l’indivision et que M. [I] [R] était présent à l’assemblée. Ils ajoutent que la participation de l’un des indivisaires à l’assemblée ne suffit pas à régulariser le défaut de convocation.

Subsidiairement, ils font valoir que la résolution n°11 est irrégulière, l’assemblée générale du 2 février 2023 ayant déjà désigné les membres du conseil syndical pour une durée de trois ans à défaut de précision, et l’assemblée ayant voté la désignation de tous les autres membres, ce qui n’aurait pas été nécessaire pour pourvoir un seul siège.

Ils soutiennent que la résolution n°25 introduit dans le règlement de copropriété une interdiction des locations touristiques que l’assemblée générale du 19 novembre 2020 n’avait pas adoptée, cette assemblée n’ayant voté qu’un pouvoir d’ester en justice, l’interdiction ne figurant que dans le titre de la résolution n°13. Ils font valoir que cette interdiction restreint les droits de jouissance des copropriétaires et requérait l’unanimité en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle n’a pas été recueillie. Ils ajoutent que la location meublée touristique sans prestations parahôtelières est une activité civile, et qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble, qui admet dans les étages l’exercice de professions libérales et commerciales et accueille de nombreuses activités de cette nature. Ils soutiennent que la loi du 19 novembre 2024 ne permettrait pas davantage d’adopter cette interdiction, et contestent les nuisances invoquées par le syndicat, qu’ils n’estiment ni établies ni imputables à leurs locataires.

Ils soutiennent que la résolution n°32 doit être annulée, faute pour les copropriétaires d’avoir reçu une information sur l’intérêt du label « Architecture contemporaine remarquable », ses conditions d’obtention et les contraintes qu’il emporte.

Enfin, ils font valoir que, si le tribunal retenait que les résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020 ont voté l’interdiction des locations touristiques, ces résolutions, adoptées sans l’unanimité requise, devraient être réputées non écrites, le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne leur étant pas opposable, et à défaut annulées.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 mai 2025, M. [M] [C] sollicite de voir juger recevable et bien fondée son intervention volontaire, de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 26 juin 2023, subsidiairement l’annulation de sa résolution n°25, et en tout état de cause de juger non écrites, voire d’annuler, les résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020. Il demande à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de son conseil, et qu’il soit jugé n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Il expose être copropriétaire du lot n°174, acquis le 26 juin 2023, et soutient que son intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Il fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023 ne lui a jamais été notifié, de sorte que le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas couru à son égard.

Il soutient que l’immeuble est à usage mixte, que la location meublée de tourisme sans prestations de services est une activité civile, et que son interdiction ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité. Il fait valoir que la résolution n°13 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020 n’a donné au syndic qu’un pouvoir d’ester en justice, comme le confirme son adoption à la majorité simple, et que l’interdiction n’a été adoptée que par la résolution n°25 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023, sans l’unanimité requise. Il ajoute qu’aucune nuisance ne lui est reprochée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » demande au tribunal de rejeter l’intervention volontaire de M. [M] [C] comme infondée et irrecevable, de débouter les demandeurs et l’intervenant de l’ensemble de leurs demandes, et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il soutient que M. [B] [R] bénéficiait d’un mandat tacite pour représenter l’indivision en qualité de mandataire commun, en application de l’article 815-3 du code civil, dès lors qu’il est toujours apparu comme le gestionnaire du bien indivis, qu’il est l’unique signataire des documents adressés au syndic et le seul à entretenir des relations avec lui. Il fait valoir que ce mandat n’est pas limité aux époux, que l’absence de convocation de M. [I] [R] ne lui cause aucun grief, et que M. [I] [R], ayant voté en faveur de plusieurs résolutions, est irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble.

Il soutient que la résolution n°11 visait seulement à désigner Mme [H] à la suite de la démission de M. [A] et à harmoniser la durée des mandats des membres du conseil syndical jusqu’au 31 août 2024, la désignation relevant de l’assemblée générale en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que l’assemblée générale du 19 novembre 2020 a interdit les locations saisonnières de courte durée, que son procès-verbal n’a pas été contesté, et que la résolution n°25 se borne à donner délégation au syndic pour faire enregistrer cette interdiction, ce qui relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que l’interdiction est conforme au règlement de copropriété, qui prévoit une habitation bourgeoise et exclut toute activité pouvant apporter un trouble de jouissance, et invoque les nuisances résultant des locations organisées par les consorts [R], constitutives selon lui d’un trouble anormal de voisinage.

Il soutient que la résolution n°32 a été adoptée après que toutes explications utiles ont été données par le syndic et le conseil syndical sur le label, qui n’entraîne aucune servitude d’utilité publique.

Enfin, il fait valoir que M. [M] [C] ne justifie pas d’un intérêt à intervenir, que sa seule qualité de copropriétaire est insuffisante, et que son intervention, formée le 20 février 2024, est tardive au regard du délai de deux mois, prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

La clôture de la procédure est intervenue le 24 mars 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2026 prorogé au 19 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de M. [M] [C]

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

L’article 325 du même code dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 329 du même code dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 789 du même code dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il en résulte que, lorsqu’un juge de la mise en état a été désigné, les fins de non-recevoir relèvent de sa seule compétence jusqu’à son dessaisissement, et qu’elles ne peuvent plus être soulevées devant le tribunal, sauf si elles sont survenues ou ont été révélées postérieurement.

En l’espèce, M. [M] [C] sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 26 juin 2023, subsidiairement de sa résolution n°25, ainsi que l’anéantissement des résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020. Il élève ainsi des prétentions à son profit. Son intervention est principale au sens de l’article 329 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité de cette intervention, au motif qu’elle ne se rattacherait pas aux prétentions des parties par un lien suffisant et que les demandes de M. [M] [C] seraient tardives au regard du délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ces moyens tendent à faire déclarer l’intervenant irrecevable en ses demandes sans examen au fond. Ils constituent une fin de non-recevoir. Cette fin de non-recevoir n’a pas été soumise au juge de la mise en état et ne procède d’aucun élément survenu ou révélé après son dessaisissement.

Au surplus, M. [M] [C] justifie être copropriétaire du lot n°174 dans le même immeuble, et il formule les mêmes demandes que M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R] et M. [I] [R] en ce qui concerne l’annulation de l’assemblée générale du 26 juin 2023, subsidiairement de sa résolution n°25, ainsi que le sort des résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020. Son intervention se rattache ainsi aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Il convient par conséquent de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [M] [C].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » sera débouté de sa demande tendant à faire déclarer irrecevable de l’intervention volontaire de M. [M] [C].

Sur la demande de prononcé de l’assemblée générale du 26 juin 2023 en son entier.

L’article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

Il en résulte que l’indivision est représentée à l’égard du syndicat des copropriétaires par un mandataire unique, désigné par l’accord des indivisaires et, à défaut seulement, par le juge. Ce texte ne soumet l’accord des indivisaires à aucune forme particulière.

L’article 815-3 du code civil dispose que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

L’accord des indivisaires sur la personne du mandataire commun peut ainsi résulter de la gestion du lot assurée par l’un d’eux à l’égard du syndicat, dans les conditions prévues par ce texte.

En l’espèce, il ressort de l’attestation notariale du 18 mars 2019 que M. [B] [R] et Mme [P] [K] épouse [R], pour une moitié, et M. [I] [R], pour l’autre moitié, ont acquis indivisément les lots n°65 et 160. Aucun mandataire commun n’a été désigné expressément ni judiciairement.

L’article 8 du règlement de copropriété, reçu le 31 mai 1955 par Maître [D] [Q], prévoit que : « En cas d’indivision d’un appartement, les propriétaires indivis devront se faire représenter par l’un d’entre eux ». Cette clause impose aux indivisaires, conformément à l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, d’agir à l’égard du syndicat par l’intermédiaire d’un seul d’entre eux.

Le syndicat des copropriétaires produit un courriel du 15 septembre 2020 par lequel M. [B] [R] s’adresse au syndic au sujet de « son appartement », ainsi que le constat de dégât des eaux du 28 février 2023, signé par lui seul. Les demandeurs versent également aux débats le courriel du 5 janvier 2021 et le courrier du 31 mai 2021 adressés au syndic par M. [B] [R], et indiquent dans leurs conclusions que M. [B] [R] a contesté la résolution n°13 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020 pour le compte de l’indivision.

Il ressort de ces éléments, tous antérieurs à l’assemblée litigieuse, que M. [B] [R] agit seul à l’égard du syndic pour la gestion du lot indivis depuis au moins le mois de septembre 2020, soit depuis près de trois ans à la date de l’assemblée. Cette gestion était connue de ses coindivisaires, ainsi que le confirment leurs propres écritures. Ni Mme [P] [K] épouse [R] ni M. [I] [R] ne justifient s’y être opposés, ni l’avoir dénoncée auprès du syndic.

Les demandeurs soutiennent que l’indivision fait l’objet d’une gestion conjointe et que les charges de copropriété sont réglées depuis un compte de l’indivision. Ils ne produisent aucune pièce au soutien de ces allégations.

Ils font également valoir que M. [I] [R] était présent à l’assemblée générale du 26 juin 2023, ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas. Le procès-verbal de cette assemblée mentionne seulement le nom « [R] », sans prénom. Il en ressort que les copropriétaires du lot indivis y a été représenté par une seule personne, sous un nom unique. La présence de M. [I] [R] montre ainsi que la convocation adressée aux époux [R] a été portée à la connaissance de l’indivision, et que l’indivision a été représentée à l’assemblée par l’un de ses membres, conformément à l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 8 du règlement de copropriété.

M. [B] [R] doit donc être regardé comme investi d’un mandat tacite et, par suite, comme le mandataire commun des indivisaires au sens de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. La convocation qui lui a été adressée avec son épouse valait convocation de l’indivision. Le défaut de convocation de M. [I] [R] n’est donc pas caractérisé.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que M. [I] [R], ayant voté en faveur de plusieurs résolutions, n’est pas recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble. Ce moyen relève manifestement d’une contestation de la recevabilité de la demande et non de son bien-fondé. Il sera en conséquence écarté.

La demande d’annulation de l’assemblée générale du 26 juin 2023 dans son ensemble sera en conséquence rejetée. M. [M] [C], qui se joint à cette demande sans invoquer d’autre moyen, en sera également débouté.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers.

L’article 22 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose qu’à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.

Il en résulte que la durée du mandat des membres du conseil syndical est fixée par l’assemblée générale lorsque le règlement de copropriété ne la détermine pas, dans la limite de trois années. Ce texte ne prévoit pas de durée applicable de plein droit à défaut de précision.

En l’espèce, le règlement de copropriété ne contient aucune stipulation relative au conseil syndical.

Aux termes de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023, Mme [H] a été élue membre du conseil syndical pour une durée courant du jour de l’assemblée jusqu’au 31 août 2024. Cette durée est inférieure à trois années et conforme à l’article 22 du décret du 17 mars 1967.

Les demandeurs soutiennent que les membres du conseil syndical désignés par l’assemblée générale du 2 février 2023 l’avaient été pour trois ans, de sorte que l’assemblée du 26 juin 2023 ne pouvait procéder à un nouveau renouvellement du conseil. Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 février 2023 que M. [X] [Y], Mme [E] [N], Mme [O] [Z], M. [W] [A], M. [W] [V] et Mme [S] [J] ont été renouvelés dans leurs fonctions de membres du conseil syndical, sans précision de durée, et que Mme [H] ne figurait pas parmi eux. Sa désignation le 26 juin 2023 ne constitue donc pas le renouvellement d’un mandat en cours, et l’argument tiré de la durée des mandats conférés le 2 février 2023 est sans portée à l’égard de la résolution n°11.

L’absence de mention, dans la résolution, du remplacement d’un membre démissionnaire est également sans incidence. Il ressort au demeurant du procès-verbal du 26 juin 2023 que M. [W] [A] n’a pas été redésigné, contrairement à Mme [S] [J], Mme [O] [Z], M. [X] [Y] et M. [W] [V], élus par les résolutions n°12 à 15. En tout état de cause, en l’absence de stipulation du règlement de copropriété fixant le nombre des membres du conseil syndical, l’assemblée générale pouvait désigner Mme [H], qu’il s’agisse ou non de pourvoir un siège devenu vacant.

Enfin, les critiques des demandeurs relatives à la désignation des autres membres du conseil syndical portent sur les résolutions n°12 à 15, dont l’annulation n’est pas demandée.

La demande d’annulation de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023 sera en conséquence rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de la même loi, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 26 de la même loi, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Il résulte de ces textes que l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des copropriétaires, interdire un mode de jouissance des parties privatives que le règlement de copropriété autorise, lorsque cette interdiction n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble.

L’article 43 de la même loi dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Ce texte vise les clauses du règlement de copropriété et des conventions, et non les décisions de l’assemblée générale.

En l’espèce, la résolution n°13 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020 est intitulée « Interdiction de procéder à des locations saisonnières touristiques de courtes durées » et donne pouvoir au syndic d’ester en justice si nécessaire. La résolution n°14, intitulée « Mandat à donner au syndic pour effectuer les démarches administratives nécessaires pour publier cette interdiction », a été adoptée à la même majorité. Lues ensemble, ces résolutions ont pour objet d’interdire les locations saisonnières de courte durée dans l’immeuble.

Les demandeurs et l’intervenant volontaire soutiennent que l’interdiction ne figure que dans l’intitulé de la résolution n°13 et que l’assemblée n’a voté qu’un pouvoir d’ester en justice. Le pouvoir d’agir en justice conféré au syndic n’a de sens qu’au regard de l’objet annoncé par l’intitulé de la résolution. Surtout, la résolution n°14 donne mandat au syndic de publier « cette interdiction », ce qui suppose que l’assemblée l’avait décidée. La résolution n°13 ne peut donc être réduite à un simple pouvoir d’ester en justice.

M. [M] [C] fait également valoir que la résolution n°13 a été adoptée à la majorité simple, ce qui confirmerait qu’elle ne portait que sur un mandat d’agir en justice. La majorité à laquelle une décision a été adoptée ne détermine pas son objet et permet seulement d’apprécier la régularité de son adoption.

L’interdiction des locations saisonnières prive chaque copropriétaire de la faculté de louer son lot pour de courtes durées. Elle porte donc sur les modalités de jouissance des parties privatives.

L’article troisième du règlement de copropriété du 31 mai 1955 stipule pour le bloc II : « Les appartements ou logements ne pourront être occupés ou loués que par des personnes de bonnes vie et mœurs, soit habitant bourgeoisement, soit exerçant des professions libérales ou commerciales, à l’exclusion de celles de professeur de musique ou de danse, chant, et de celles pouvant apporter un trouble de jouissance quelconque ; les copropriétaires devront agir de manière que rien ne puisse nuire à l’agrément et à la tranquillité de la maison ». Le règlement envisage ainsi la location des appartements, qu’il soumet uniquement à des conditions tenant à la qualité des occupants. Il confère à l’immeuble une destination mixte d’habitation, professionnelle et commerciale, y compris dans les étages. Il ne contient aucune stipulation interdisant la location meublée ou en limitant la durée.

La location meublée de courte durée, qui consiste à mettre le logement à la disposition d’occupants qui l’habitent temporairement, est compatible avec cette destination. Son interdiction n’est donc pas justifiée par la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’exclusion des professions pouvant apporter un trouble de jouissance et de l’obligation de préserver la tranquillité de l’immeuble. Ces stipulations visent les professions qui sont par nature source de trouble. Elles n’emportent pas interdiction de la location meublée de courte durée.

Les nuisances que le syndicat impute aux occupants du lot de M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R] et M. [I] [R] relèvent, le cas échéant, du respect par ces derniers de leurs obligations au titre de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété. Elles sont sans incidence sur la régularité d’une interdiction générale imposée à l’ensemble des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne forme d’ailleurs aucune demande à leur encontre sur ce fondement. Les dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives au changement d’usage, également invoquées, relèvent d’une réglementation distincte.

L’interdiction des locations saisonnières de courte durée ne pouvait donc être adoptée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Or les résolutions n°13 et 14 ont été adoptées à la majorité des copropriétaires présents et représentés. Elles sont donc irrégulières.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’assemblée générale du 19 novembre 2020 n’a pas été contestée dans le délai légal. Ce moyen relève manifestement de la recevabilité de la demande et non de son bien-fondé. Il sera en conséquence écarté.

M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R], M. [I] [R] et M. [M] [C] demandent à titre principal le constat du caractère non écrit de ces résolutions et de la modification du règlement de copropriété subséquente, et subsidiairement que ces résolutions soient réputées non écrites en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Les résolutions n°13 et 14 sont des décisions de l’assemblée générale, et non des clauses du règlement de copropriété, lequel n’a pas été modifié pour y intégrer l’interdiction. Ces demandes seront rejetées.

Les résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020 seront en conséquence annulées.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°25 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 25 de la même loi, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte, ou une décision, mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre.

L’article 26 de la même loi, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Il résulte de ces textes qu’une modification du règlement de copropriété qui restreint les conditions de jouissance des parties privatives, sans être justifiée par la destination de l’immeuble, ne relève d’aucune des majorités prévues par la loi. Elle ne peut être adoptée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

En l’espèce, aux termes de la résolution n°25 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023, intitulée « Modification du règlement de copropriété et enregistrement auprès d’un notaire », l’assemblée générale a décidé « de modifier le Règlement de Copropriété avec les points suivants déjà évoqués lors de précédentes assemblées générales », à savoir les règles de pose des climatiseurs décidées lors de l’assemblée générale du 15 juin 2005 et l’interdiction des locations saisonnières de courte durée décidée lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2020, et a mandaté le syndic pour procéder à l’enregistrement de ces modifications chez le notaire de son choix en lui allouant un budget de 2.500 euros pour ce faire.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette résolution se borne à donner délégation au syndic pour faire enregistrer une interdiction déjà adoptée et régulariser les décisions antérieures, et qu’elle relevait à ce titre de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette résolution ne se limite pas à une délégation de pouvoir au syndic. L’assemblée générale y décide de modifier le règlement de copropriété pour y inscrire l’interdiction des locations saisonnières de courte durée et il apparaît que le mandat donné au syndic n’est que la mise en œuvre de cette modification. La résolution relève donc des règles de majorité applicables à la modification du règlement de copropriété, et non de celles applicables à une simple délégation de pouvoir.

Les consorts [R] et M. [C] soutiennent, pour leur part, que l’interdiction a été adoptée pour la première fois par la résolution n°25 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023. Or cette interdiction avait déjà été votée par les résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020. Cette question est, en tout état de cause, sans incidence puisque dans les deux cas, la résolution ayant pour objet de modifier le règlement de copropriété en restreignant la jouissance des copropriétaires de leur lot doit être votée à l’unanimité, à l’instar de la résolution votant le principe de cette interdiction.

Ainsi qu’il a été retenu précédemment, cette interdiction restreint les modalités de jouissance des parties privatives sans être justifiée par la destination de l’immeuble, et les nuisances invoquées par le syndicat des copropriétaires sont sans incidence sur la régularité d’une interdiction générale imposée à l’ensemble des copropriétaires. La modification du règlement de copropriété en ce sens ne pouvait donc être adoptée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Or la résolution n°25 a été adoptée à la majorité de l’article 25.

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, invoquée par les parties, est postérieure à l’assemblée générale du 26 juin 2023. Elle est sans incidence sur la régularité de la résolution, qui s’apprécie à la date de son adoption.

La résolution n°25, porte sur deux points que sont les règles de pose des climatiseurs et l’interdiction des locations saisonnières de courte durée. L’assemblée générale a adopté, par un vote unique, une décision globale de modification du règlement de copropriété, assortie d’un budget unique de 2.500 euros destiné à couvrir les frais d’enregistrement de ces modifications, qui n’est pas réparti entre les deux points, et d’un mandat unique donné au syndic pour faire enregistrer « ces modifications ». Le vice qui affecte l’interdiction des locations saisonnières entache ainsi la décision dans son ensemble. Aucune partie ne sollicite d’ailleurs une annulation limitée à l’un des points de la résolution.

La résolution n°25 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023 sera en conséquence annulée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023

Il sera rappelé qu’il existe quatre motifs de recours à l’encontre des décisions prises par l’assemblée générale : l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, la violation des règles de fonctionnement des assemblées, l’excès de pouvoir et l’abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

L’opportunité même des décisions prises en assemblée générale n’est pas susceptible d’être contestée devant les tribunaux qui ne peuvent s’immiscer dans la gestion de la copropriété.

Afin de garantir que les copropriétaires seront pleinement informés des points dont ils auront à débattre en assemblée, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 rend obligatoire la communication de certains documents au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

Ce texte fait obligation au syndic de joindre à la convocation de l’assemblée les documents essentiels qu’il énumère de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé mais il est acquis que le syndic n’a pas à aller au-delà en joignant d’autres pièces à la convocation (Cass. 3e civ., 30 nov. 2010).

En l’espèce, aux termes de la résolution n°32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023, « l’assemblée générale, après avoir pris connaissance des explications du syndic et du conseil syndical sur l’intérêt du label “architecture contemporaine remarquable”, autorise le syndic et le conseil syndical à entamer les démarches nécessaires à l’obtention de ce label ».

M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R] et M. [I] [R] soutiennent qu’aucune information ne leur a été donnée, notamment dans la convocation, sur l’intérêt du label, ses conditions d’obtention et les contraintes qu’il ferait peser sur les copropriétaires, de sorte que l’assemblée n’aurait pas pu se prononcer de manière éclairée.

La résolution litigieuse se borne à autoriser le syndic et le conseil syndical à engager des démarches. Elle n’emporte ni approbation d’un contrat, d’un devis ou d’un marché, ni engagement de dépense, ni modification du règlement de copropriété. Elle ne relève ainsi d’aucun des cas dans lesquels l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose la communication de documents particuliers avec l’ordre du jour. Les informations que réclament les demandeurs sur l’intérêt, les conditions d’obtention et les conséquences du label ne figurent pas davantage parmi les documents énumérés par ce texte.

La convocation comportait au demeurant le projet de résolution, qui faisait connaître aux copropriétaires l’objet précis de la décision soumise à l’assemblée et leur permettait de solliciter, avant ou pendant la séance, les explications qu’ils estimaient nécessaires.

Il ressort en outre des termes mêmes de la résolution que l’assemblée générale a statué après avoir pris connaissance des explications du syndic et du conseil syndical sur l’intérêt du label. Les demandeurs, dont l’indivision était représentée à l’assemblée, ne contestent pas l’exactitude de cette mention et n’allèguent pas que des questions posées en séance seraient restées sans réponse.

Pour le surplus, l’intérêt que présente ce label pour la copropriété, discuté par les parties, relève de l’opportunité de la décision, qu’il n’appartient pas au tribunal d’apprécier.

Le défaut d’information allégué n’est donc pas établi. La demande d’annulation de la résolution n°32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023 sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante à l’instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » sera condamné aux dépens, avec distraction au profit de Maître Clément Diaz, avocat au barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser la somme de 2.000 euros à M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R] et M. [I] [R] et la somme de 1.500 euros à M. [M] [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R], M. [I] [R] et M. [M] [C] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de M. [M] [C] ;

PRONONCE la nullité des résolutions n°13 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » du 19 novembre 2020 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°25 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » du 26 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » situé [Adresse 7] à [Localité 6] à verser à M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R] et M. [I] [R], pris ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » situé [Adresse 7] à [Localité 6] à verser à M. [M] [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R], M. [I] [R] et M. [M] [C] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » du 26 juin 2023 en son entier ;

DÉBOUTE M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R] et M. [I] [R] de leur demande d’annulation de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » du 26 juin 2023 ;

DÉBOUTE M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R] et M. [I] [R] de leur demande d’annulation de la résolution n°32 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » du 26 juin 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Empereurs » situé [Adresse 7] à Nice aux dépens, avec distraction au profit de Maître Clément Diaz, avocat au barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que M. [B] [R], Mme [P] [K] épouse [R], M. [I] [R] et M. [M] [C] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.