Vente judiciaire d’un bien indivis : adjudication après inexécution d’une vente ordonnée et mise à prix réévaluée

L’article 1377 du Code de procédure civile permet au tribunal d’ordonner l’adjudication des biens indivis qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Pour un immeuble, la vente est réalisée selon les articles 1271 à 1281 du même code. L’article 1378 précise que l’adjudication peut se dérouler entre indivisaires à l’unanimité lorsque ceux-ci sont capables et présents ou représentés ; à défaut, les tiers sont admis.

La juridiction retient que les opérations de compte, liquidation et partage avaient été régulièrement ouvertes, qu’une vente précédemment ordonnée n’avait pas été exécutée et qu’aucune vente amiable n’était intervenue. En l’absence d’évaluation plus récente que celle de 2018, elle autorise une nouvelle vente aux enchères publiques avec une mise à prix de 240 000 euros et faculté de réduction du quart.

Aucun changement de notaire n’est jugé nécessaire. Les dépens sont employés en frais privilégiés de partage sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est rappelée comme étant de droit en application de l’article 514 du même code.

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Après l’échec de la précédente vente judiciaire d’un immeuble indivis et la clôture de la liquidation judiciaire d’une indivisaire, l’autre copropriétaire a sollicité une nouvelle adjudication. Le tribunal a ordonné la vente sur une mise à prix de 240 000 euros, réductible du quart, sans modifier la désignation du notaire, les dépens étant employés en frais privilégiés de partage.

À la suite du décès de leurs parents, un frère et une sœur sont devenus propriétaires indivis de biens successoraux. Un jugement a ouvert les opérations de compte, liquidation et partage, ordonné le rapport d’une somme à la succession et prescrit la vente aux enchères d’un immeuble indivis.

La cour d’appel a confirmé l’essentiel de ces mesures, mais la vente n’a pas été exécutée. La liquidation judiciaire de l’indivisaire débitrice a ensuite été clôturée pour insuffisance d’actif.

L’autre indivisaire a donc demandé une nouvelle vente judiciaire. Le tribunal constate l’absence de vente amiable ou d’exécution de la précédente décision. Il ordonne l’adjudication de l’immeuble sur une mise à prix de 240 000 euros, avec faculté de réduction du quart, sans remplacer le notaire précédemment désigné. Les dépens sont employés en frais privilégiés de partage.

• Opérations de compte, liquidation et partage régulièrement ouvertes.
• Bien indivis difficilement partageable ou attribuable.
• Absence de vente amiable entre les indivisaires.
• Inexécution de la vente judiciaire précédemment ordonnée.
• Absence d’évaluation immobilière plus récente disponible.
• Fixation d’une mise à prix assortie d’une faculté de réduction du quart.

• Jugement du 7 juillet 2020 ouvrant les opérations de partage.
• Arrêt du 9 juin 2022 confirmant le principe de la vente judiciaire.
• Évaluation immobilière réalisée en 2018 à 210 000 euros.
• Constat de l’absence d’exécution de la vente précédemment ordonnée.
• Absence constatée de vente amiable malgré le temps écoulé.

L’indivisaire demandeur obtient la vente judiciaire du bien indivis, malgré l’inexécution de la première mesure et la clôture de la liquidation judiciaire de l’autre indivisaire. La vente sera préparée par l’avocat désigné, avec publicité légale et mise à prix de 240 000 euros ; les dépens seront intégrés aux frais privilégiés de partage.

• Organisation d’une adjudication immobilière publique.
• Établissement du cahier des charges par l’avocat désigné.
• Publicité dans un journal d’annonces légales.
• Publicité sommaire dans La Voix du Nord.
• Application d’une mise à prix de 240 000 euros.
• Emploi des dépens en frais privilégiés de partage.

À faire

• Vérifier le jugement ouvrant les opérations de partage.
• Contrôler l’absence de vente amiable réalisée.
• Réunir les éléments d’évaluation immobilière disponibles.
• Préparer le cahier des charges de l’adjudication.
• Organiser les publicités légale et sommaire.

À éviter

• Fixer une mise à prix sans justification d’évaluation.
• Omettre les règles des articles 1271 à 1281.
• Ignorer une vente judiciaire déjà ordonnée.
• Solliciter inutilement le remplacement du notaire.
• Négliger l’emploi des dépens en frais de partage.

La vente judiciaire des biens indivis non partageables

L’article 1377 du Code de procédure civile autorise le tribunal à ordonner l’adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Pour les immeubles, la vente suit les articles 1271 à 1281. La juridiction retient ici l’ouverture régulière des opérations de partage et l’échec de la vente précédemment ordonnée.

La fixation de la mise à prix en l’absence d’évaluation récente

La juridiction s’appuie sur l’estimation de 2018, évaluant le bien à 210 000 euros, et sur l’appréciation antérieure d’une mise à prix de 100 000 euros comme attractive. Faute d’évaluation plus récente, elle fixe la nouvelle mise à prix à 240 000 euros, avec faculté de réduction du quart.

L’emploi des dépens en frais privilégiés de partage

Sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens sont employés en frais privilégiés de partage. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

Article 805 du code de procédure civile, Article 1377 du Code de procédure civile, Article 1378 du Code de procédure civile, Articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile, Articles R. 221-33 à R. 221-38 du code des procédures civiles d’exécution, Article R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile