Copropriété : rejet de l’abus de majorité faute de preuve d’un intérêt exclusif du copropriétaire majoritaire

L’annulation d’une résolution d’assemblée générale peut être fondée sur l’inobservation des formalités, la violation des règles de fonctionnement, l’excès de pouvoir ou l’abus de droit ou de majorité. Selon l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation, l’amélioration et l’administration de l’immeuble. L’abus de majorité suppose de démontrer une décision contraire à l’intérêt collectif ou prise dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire ; la charge de cette preuve incombe au copropriétaire demandeur.

La modification de la répartition des charges requiert en principe l’unanimité, conformément à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le consentement mutuel exigé par les articles 1103 et 1193 du Code civil. Une acceptation de principe ne modifie pas le règlement existant et la nouvelle répartition n’a pas d’effet rétroactif. En l’absence de preuve que le projet soumis était conforme à la décision antérieure et impartialement établi, le refus de l’adopter n’est pas abusif.

La responsabilité du syndic relève des articles 1240 et suivants du Code civil et de l’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 ; elle suppose une faute, un préjudice personnel et direct, ainsi qu’un lien causal. L’action abusive exige une malice, une mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol, au sens des articles 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil. Les demandes ont été rejetées, avec dépens et indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Les copropriétaires minoritaires ont contesté plusieurs résolutions d’assemblée générale, invoquant un abus de majorité, une mauvaise répartition des charges et des irrégularités imputées au syndic. Le tribunal a rejeté l’ensemble de leurs demandes, faute de preuve d’un abus, d’une faute du syndicat ou d’un manquement du syndic, et les a condamnés aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure.

Deux copropriétaires indivis détenaient les lots d’un immeuble comprenant seulement deux copropriétaires. Le copropriétaire majoritaire avait étendu son appartement, ce qui avait conduit à envisager une modification de l’état descriptif de division et de la répartition des tantièmes.

Une assemblée générale a refusé d’approuver un projet de modification préparé à l’initiative des copropriétaires minoritaires. Elle a également voté plusieurs travaux de conservation et d’entretien, un aménagement de la répartition du coût de travaux antérieurs, le quitus du syndic bénévole et la prolongation temporaire du mandat d’un syndic professionnel.

Les copropriétaires minoritaires ont demandé l’annulation de ces résolutions pour abus de majorité, ainsi que des dommages-intérêts contre le syndicat et le syndic. Ils invoquaient notamment l’application d’une ancienne clé de charges, un défaut de neutralité du syndic et diverses irrégularités dans la préparation de l’assemblée.

Le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes, faute de preuve d’un abus, d’une faute du syndicat ou d’un manquement du syndic. Les demandeurs ont été condamnés aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure.

• Établir une décision contraire à l’intérêt collectif ou favorable exclusivement à la majorité
• Rapporter la preuve concrète de l’abus de droit ou de majorité
• Démontrer la conformité du modificatif aux décisions antérieurement adoptées
• Obtenir l’unanimité pour modifier la répartition conventionnelle des charges
• Identifier une faute du syndicat à l’origine d’un préjudice certain
• Établir une faute personnelle du syndic et un préjudice direct

• Procès-verbal de commissaire de justice relatant les débats de l’assemblée
• Projet modificatif non produit et non annexé à la convocation
• Décisions antérieures et définitives relatives aux travaux
• Devis signé de ravalement daté antérieurement à la refonte des tantièmes
• Facture des travaux du mur de soutènement et modalités de répartition
• Éléments établissant l’urgence des travaux de conservation

Les copropriétaires demandeurs ne peuvent obtenir l’annulation des résolutions ni l’indemnisation sollicitée faute de démontrer un abus, une faute ou un préjudice certain. Le syndicat et le syndic conservent le bénéfice des décisions contestées, tandis que les demandeurs supportent les frais du procès.

• Maintien des résolutions relatives aux travaux
• Application du règlement de copropriété existant
• Rejet des demandes indemnitaires contre le syndicat
• Rejet de la responsabilité personnelle du syndic
• Condamnation in solidum aux dépens
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Produire le projet modificatif complet et ses annexes
• Vérifier la majorité légalement requise
• Documenter l’intérêt collectif de chaque résolution
• Conserver les devis, factures et procès-verbaux
• Établir précisément faute, préjudice et causalité

À éviter

• Invoquer un abus sans preuve objective
• Confondre opposition d’intérêts et abus de majorité
• Appliquer rétroactivement une nouvelle clé de charges
• Contester une résolution devenue définitive hors délai
• Imputer au syndic une obligation non prévue

L’abus de majorité dans les décisions de copropriété

L’abus suppose une décision contraire à l’intérêt collectif ou prise dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire. Le copropriétaire qui sollicite l’annulation doit en rapporter la preuve. La simple opposition d’intérêts inhérente au vote majoritaire, y compris dans une copropriété à deux copropriétaires, ne suffit pas.

La modification de la répartition des charges

Selon l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1103 et 1193 du Code civil, la répartition conventionnelle des charges ne peut en principe être modifiée qu’à l’unanimité. Une acceptation de principe ne suffit pas : tant qu’un modificatif conforme n’est pas adopté, le règlement existant demeure applicable. La nouvelle répartition n’a pas d’effet rétroactif.

La responsabilité personnelle du syndic

Sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil et de l’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit établir une faute du syndic, un préjudice personnel et direct et un lien causal. L’absence de réunion préparatoire ou de concordance entre un projet d’ordre du jour informel et la convocation ne caractérise pas, à elle seule, un manquement.

Articles 812 à 816 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 32-1 du Code de procédure civile, Loi du 10 juillet 1965, Article 11 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, Article 18-I de la loi du 10 juillet 1965, Article 21 de la loi du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965, Article 41-16 1° de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 1103 et 1193 du Code civil, Articles 1240 et suivants du Code civil