TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/04874 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBKXJ

N° MINUTE : 26/00668

JUGEMENT

DU 14 Septembre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
—————-

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [W] [L], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Eric HAN KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 18 Mai 2026 pour mise à disposition au 17 juillet 2026 prorogé au 14 septembre 2026

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Me Eric HAN KWAN
CCC
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par avenant à contrat de colocation initialement signé le 16 juillet 2020 intervenu pour remplacement d’un colocataire signé électroniquement le 8 novembre 2024, M. [Y] [F] a consenti à M. [W] [L], né le 19 mars 1997 à [Localité 1] (Nièvre), un bail d’habitation meublé d’une durée d’un an tacitement renouvelable avec prise d’effet à compter du 4 décembre 2024 concernant un logement situé [Adresse 3] ([Localité 2]) pour une quote-part de loyer mensuel de 599 euros, provisions sur charges locatives comprises.

Suivant préavis adressé le 10 décembre 2024 par le locataire, le logement a été libéré le 9 janvier 2025.

Suivant constat d’échec dressé le 21 février 2025, la tentative de conciliation des parties au sujet d’un différend relatif à un contrat de colocation a été impossible.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 12 décembre 2025, M. [W] [L] a fait assigner M. [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de :
dire recevable et bien fondé l’ensemble de ses demandes,juger que toute stipulation du contrat signé le 8 novembre 2024 prévoyant un loyer à la nuitée pour une location inférieure à 90 jours est réputée non écrite et donc inopposable, condamner M. [F] à lui restituer son dépôt de garantie, outre les pénalités de retard égale à 10% du montant du logement mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard débutant à compter du mois de février 2025 jusqu’à la décision à intervenir, soit la somme de 913,43 euros au 31 janvier 2026, à parfaire,condamner M. [F] à lui rembourser la somme de 75 euros perçus indûment pour l’état des lieux,condamner M. [F] à lui verser la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [F] aux entiers dépens.
L’affaire a été fixée le 20 avril 2026 et retenue, suivant renvoi contradictoire intervenue à la demande d’au moins l’une des parties, le 18 mai 2026.

Les parties ont toutes deux été représentées par avocats, lesquels ont été autorisés à déposer leur dossier de plaidoirie.

M. [L] a maintenu ses demandes telles que formulées aux termes de son acte introductif d’instance.

Il fait valoir, au soutien de ses prétentions, que M. [F] n’est pas autorisé à procéder à une location sous forme de chambre d’hôtes et exiger une loyer à la nuitée, que le contrat litigieux stipule qu’il concerne un logement meublé loué à titre de résidence principale, que la durée de ce contrat est nécessairement d’une année, que toute clause prévoyant la possibilité d’une location de courte durée (moins de quatre-vingt-dix-jours) en fixant un loyer plus élevé est réputée non écrite, que la facture du 10 janvier 2025 de 1 628 euros est inopposable, qu’aucun impayé ne peut lui être imputé, que l’état des lieux de sortie atteste d’un état de propreté générale « bon » et d’une conformité avec l’état des lieux d’entrée en ce qui concerne la chambre numérotée 4, que les traces murales et sur les oreillers ne sont étayées par aucune pièce, que la charge des frais d’état des lieux de sortie incombe au bailleur en l’absence de stipulations contractuelles expresses prévoyant un partage des frais, qu’il n’est pas tenu d’éventuelles dégradations constatées dans les parties communes et que le délai de restitution du dépôt de garantie est d’un mois.

En défense, aux termes de ses conclusions datées du 13 mai 2026, M. [F] sollicite de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :
juger recevables et bien fondées ses demandes, juger qu’il justifie du bien fondé de la retenue de 280,75 euros appliquée sur le dépôt de garantie,rejeter purement et simplement les demandes de M. [L],débouter M. [L] de sa demande visant à le condamner à lui restituer le dépôt de garantie, outre les pénalités de retard égale à 10% du montant du logement mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard débutant à compter du mois de février 2025 jusqu’à la décision à intervenir, soit la somme de 913,43 euros au 31 janvier 2026, à parfaire,débouter M. [L] de sa demande visant à le condamner à lui rembourser la somme de 75 euros au titre du partage par moitié des frais d’état des lieux entrant,condamner M. [L] à lui payer la somme de 1 627 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [L] aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, il expose que M. [L] n’a pas honoré le paiement du loyer du mois de janvier dans son intégralité, a manqué à son obligation d’entretien courant de la chambre louée et est tenu solidairement des dommages causés dans les espaces partagés et de la moitié des frais engagés pour la réalisation de l’état des lieux, conformément aux dispositions de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, que le loyer a prendre en compte pour le calcul des pénalités est le loyer hors charges soit la somme de 519 euros et, qu’au vu des dégradations, le délai des pénalités a commencé à courir à compter du 9 mars 2025,

Pour un plus amples exposés des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures régulièrement communiquées, tel que prévu par l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré le 10 juillet 2026, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe, suivant prorogation intervenue au vu de la surcharge de travail du magistrat, le 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection ne statut que sur les prétentions énoncées au dispositif. Toutefois, les “juger” ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicitent, hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il n’y pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le dépôt de garantie
Conformément aux dispositions de l’article 22 alinéas 3, 4 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [L] sollicite la condamnation de M. [F] à lui restituer son dépôt de garantie, outre les pénalités de retard égales à 10 % du montant du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard débutant à compter du mois de février 2025 jusqu’à la décision à intervenir, soit la somme à parfaire de 913,43 euros.

M. [F] argue, en défense, que la somme de 280,75 euros a été valablement retenue sur le dépôt de garantie au titre de l’impayé de loyer et des frais engagés au vu des dégradations constatées.

A titre liminaire, il sera relevé qu’il n’est pas contesté que la somme de 950 euros a été versée par M. [L] au titre du dépôt de garantie, qu’en tout état de cause au vu des pièces versées, la présente juridiction peut légitimement retenir que l’état des lieux sortant est conforme à l’état des lieux entrant et qu’au vu des dispositions contractuelles du bail d’habitation, le loyer en principal s’élève à la somme de 519 euros, outre 80 euros de quote-part de charges provisionnelles.

Sur l’arriéré locatif
Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 25-8 de cette même loi dispose que le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. […] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, M. [F] soutient avoir retenu la somme de 19,32 euros sur le dépôt de garantie au vu de l’impayé de loyer du mois de janvier 2025.

Il est établi que M. [L] a versé, le 8 janvier 2025, la somme de 173,90 euros au titre du loyer de janvier 2025.

Or, le délai de préavis d’un mois ayant commencé à courir à compter du 10 décembre 2024, M. [L] est tenu au paiement du loyer jusqu’au 10 janvier 2025, et ce indépendamment de la date de l’état des lieux de sortie, étant relevé qu’il n’est ni soutenu ni démontré que le logement a fait l’objet d’une relocation immédiate ou que les parties avaient convenu d’une résiliation du bail par anticipation à la date de réalisation de l’état des lieux de sortie.

Ainsi, le défendeur est bien fondé à ce que la somme de 19,32 euros due au titre du solde de loyer du mois de janvier 2025 soit déduite du montant du dépôt de garantie.

Sur les dégradations
Selon l’article 4 e) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée.

L’article 7 c) de cette même loi dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, M. [F] expose avoir retenu sur le dépôt de garantie les sommes de 245 euros et 16,43 euros au titre des frais de peinture, de remplacement des draps housse, de nettoyage et de remplacement de la serrure de la porte des toilettes engagés.

Cependant, aucune des pièces produites ne démontre la responsabilité de M. [L] dans la casse de la serrure des toilettes collectifs, étant relevé que la clause de solidarité VIII prévoyant la répartition égalitaire entre les colocataires en cas de dommage matériel causé dans les espaces partagés doit en tout état de cause être réputée non écrite en application de l’article 4 e) de la loi précitée ; enfin, M. [F] ne fournit à la juridiction de céans aucun élément objectif permettant de chiffrer les prétendus frais engagés. Un unique devis (sans autre éléments comparatifs) est insuffisant à lui-seul, qui plus est en ce qu’il n’est pas signé « bon pour accord ». Surtout, l’état des lieux sortant ne porte pas de mention relative aux dégradations alléguées dans la chambre : si de légères traces de peinture au niveau du mur de la chambre ont été évoquées dans l’état des lieux de sortie, de même qu’une tâche sur un oreiller, ces deux postes sont qualifiés, dans les deux état des lieux, d’« état moyen », soit présentant déjà des traces d’usure et de vieillissement. Dans ces conditions, la réfection de l’intégralité de la peinture et le remplacement de draps housse ne sauraient être justifiés.

Ainsi, les sommes de 245 euros et 16,43 euros seront écartées.

En considération de ces éléments, il convient de condamner M. [F] à restituer à M. [L] la somme de 930,68 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, laquelle sera majorée, pour retard dans la restitution, à hauteur de 10% du loyer mensuel en principal soit 51,90 euros pour chaque période mensuelle commençant à compter du 9 février 2025 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie. En effet, les deux états des lieux étant conformes, il sera constaté que le bailleur n’a pas restitué le montant déduction faite des frais de loyers impayés dans le délai légal.

A ce titre, il sera condamné à payer la somme de 993,64 euros (51,90 euros / 28 jours x 19 jours) + (51,90 x 18 mois) + (51,90 / 30 jours x 14 jours) au titre de l’indemnité de retour pour la période courant du 9 février 2025 au 14 septembre 2026.

Sur la condamnation à payer
En vertu de l’alinéa 3 de l’article 5 I de la loi du 6 juillet 1989, les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [L] sollicite la condamnation de M. [F] au remboursement de la somme de 75 euros versée au titre de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

A titre liminaire, il sera indiqué que si les parties soutiennent pour l’un que la somme litigieuse a été versée au titre de l’établissement de l’état des lieux de sortie et pour l’autre au titre de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, force est de constater que, malgré l’absence de preuve, elles s’accordent sur le paiement par M. [L] de cette somme.

Il importe peu que le contrat de location prévoit expressément le partage des frais d’établissement des états des lieux entrant et sortant en ce que celui-ci est prévu par la loi du 6 juillet 1989 dans les termes susvisés.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F], qui succombe à la présente instance, sera tenu des dépens.

Pour ce même motif, il sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande au surplus de le condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile susvisé afin de compenser les sommes exposées par M. [L] dans le cadre de l’instance et non comprises dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [Y] [F] à restituer à M. [W] [L] la somme de 930,68 (neuf cent trente et soixante-huit centimes) euros au titre du dépôt de garantie versé dans le cadre du bail d’habitation afférant au logement sis [Adresse 4] [Localité 3] ([Localité 2]), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que cette somme sera majorée à hauteur de 10% du loyer mensuel en principal soit 51,20 (cinquante-et-un et vingt centimes) euros pour chaque période mensuelle commençant à compter du 9 février 2025 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [Y] [F] à restituer à M. [W] [L] la somme de 993,64 euros (neuf cent quatre-vingt-treize et soixante-quatre centimes) euros au titre de l’indemnité de retard dans la restitution du dépôt de garantie pour la période courant du 9 février 2025 au 14 septembre 2026, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à M. [W] [L] la somme de 75 (soixante-quinze) euros au titre de la moitié du prétendu coût d’établissement de l’état des lieux sortant, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à M. [W] [L] la somme de 800 (huit cents) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [Y] [F] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [F] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi, le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION