Logement décent : travaux d’étanchéité imposés au bailleur et indemnisation du trouble de jouissance

La demande indemnitaire du locataire au titre d’un trouble de jouissance est soumise à une prescription triennale. Pour un manquement continu du bailleur, le délai ne court qu’à compter de la cessation du manquement, et non de la connaissance des désordres. La demande engagée avant cette cessation est donc recevable.

En application de l’article 1353 du Code civil, le locataire doit prouver l’obligation dont il réclame l’exécution, tandis que le bailleur doit justifier le fait extinctif. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du Code civil imposent la délivrance et l’entretien d’un logement décent, ainsi que la jouissance paisible des lieux. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise notamment les exigences relatives à la protection contre les infiltrations et à l’état des équipements.

La juridiction distingue les travaux de reprise esthétique du traitement de la cause des désordres. Les devis, factures et attestations établissaient seulement des travaux de peinture, sans reprise des fenêtres ni des tuyaux d’évacuation à l’origine des infiltrations. Des travaux correctifs ont donc été ordonnés sous astreinte. Le trouble de jouissance a été indemnisé à hauteur de 1 000 euros au regard de l’humidité, des moisissures, de leur persistance et des troubles respiratoires de l’enfant. Les dépens ont été mis à la charge du bailleur ; l’article 700 du Code de procédure civile n’a pas été appliqué en raison de l’aide juridictionnelle.

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Une locataire avait signalé des infiltrations, de l’humidité et des moisissures dans son logement. Les travaux de peinture réalisés par le bailleur n’ayant pas traité l’origine des désordres, des travaux d’étanchéité ont été ordonnés sous astreinte. La réapparition des désordres a été retenue. La locataire a obtenu 1 000 euros pour trouble de jouissance, notamment en raison des effets sur la santé respiratoire de son enfant.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à une locataire. Celle-ci a signalé à plusieurs reprises des infiltrations, de l’humidité, des moisissures et des décollements de peinture affectant notamment les chambres, le séjour, la cuisine et les toilettes. Un constat de non-décence a été établi.

Le bailleur a fait réaliser des travaux de peinture et a produit des devis, une facture ainsi qu’une attestation de réception par la locataire. Il soutenait que ces interventions avaient permis la régularisation des allocations et que les demandes étaient prescrites ou non justifiées.

La juridiction a retenu que les travaux réalisés ne traitaient pas l’origine des désordres, située au niveau des fenêtres et des tuyaux d’évacuation. La réapparition des désordres était également établie par les échanges produits. Des travaux d’étanchéité ont été ordonnés sous astreinte. La locataire a obtenu 1 000 euros au titre du trouble de jouissance, en raison notamment des conséquences de l’humidité sur la santé respiratoire de son enfant.

• Établir l’existence de désordres affectant la décence du logement
• Identifier l’origine des infiltrations et de l’humidité
• Produire des éléments démontrant la persistance ou la réapparition des désordres
• Vérifier que les travaux réalisés traitent la cause et non seulement les conséquences
• Apprécier la durée du manquement continu du bailleur
• Établir un trouble de jouissance et son retentissement concret

• Constat de non-décence établi par la CAF
• Constatations d’humidité, de moisissures et de décollements de peinture
• Devis et facture relatifs aux travaux de peinture
• Attestation de réception des travaux signée par la locataire
• Messages signalant la réapparition des désordres
• Éléments médicaux relatifs aux troubles respiratoires de l’enfant

Le bailleur doit réaliser les travaux d’étanchéité des fenêtres et des tuyaux d’évacuation, sous astreinte, et indemniser le locataire. Le locataire obtient réparation de son trouble de jouissance, tandis que le bailleur supporte les dépens.

• Travaux d’étanchéité imposés au bailleur
• Astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard
• Indemnisation du locataire à hauteur de 1 000 euros
• Prise en compte des troubles respiratoires de l’enfant
• Condamnation du bailleur aux dépens
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

À faire

• Documenter précisément chaque infiltration et moisissure
• Identifier techniquement l’origine des désordres
• Adresser des signalements écrits au bailleur
• Conserver constats, devis, factures et photographies
• Vérifier l’exécution complète des travaux prescrits

À éviter

• Se limiter à repeindre les surfaces dégradées
• Confondre traitement esthétique et réparation de la cause
• Laisser expirer les délais de signalement
• Produire des travaux sans preuve de leur réalisation
• Interrompre le paiement du loyer sans justification légale

La prescription triennale de l’action pour trouble de jouissance

La prescription triennale ne commence à courir qu’à la cessation du manquement continu du bailleur, et non à la date à laquelle le locataire en a connaissance. Les travaux n’ayant pas été réalisés avant novembre 2024, le délai n’avait pas commencé à courir lors de l’assignation du 1er avril 2025. La demande indemnitaire a donc été déclarée recevable.

L’obligation de délivrance d’un logement décent

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 1719 du Code civil et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 imposent un logement protégé contre les infiltrations et ne présentant pas de risques manifestes pour la santé. Les désordres constatés caractérisaient une indécence affectant l’étanchéité des fenêtres et les tuyaux d’évacuation.

La preuve des travaux remédiant aux causes d’indécence

Selon l’article 1353 du Code civil, le locataire doit prouver l’obligation invoquée et le bailleur le fait extinctif. Les devis, facture et attestation produites établissaient uniquement des travaux de peinture. Ils ne démontraient pas la reprise des fenêtres ni des tuyaux, tandis que la réapparition des désordres confirmait l’absence de traitement de leur origine.

Article 1353 du Code civil, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Article 1719 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile