Du 28 octobre 2026

5AA

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 26/02976 – N° Portalis DBX6-W-B7K-37AI

[S] [P]

C/

[T] [H] [C] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 28 octobre 2026

JUGE : Madame Isabelle MARTINEZ,

GREFFIER : Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière

DEMANDERESSE :

Madame [S] [P]
née le 20 Février 1959 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Non comparante, représentée par Me Pauline RAYMOND, Avocate au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [H] [C] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]
ni comparant, ni représenté à l’audience

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 juillet 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier ressort – Réputé contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 8 mai 2019 a effet du 5 mai 2019, Madame [S] [P] a consenti à Monsieur [T] [H] [C] [J], un bail à usage d’habitation portant sur un logement meublé situé, [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 475 euros pour une durée d’un an.

Le bail a été tacitement reconduit à ses échéances annuelles successives.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 décembre 2024, Madame [S] [P] a fait délivrer à Monsieur [T] [H] [C] [J], un congé pour vendre avec offre de vente à effet du 4 mai 2025 au prix de 245.000 euros.

Monsieur [T] [H] [C] [J] n’ayant pas répondu à l’offre, Madame [S] [P] lui a proposé plusieurs dates pour la réalisation de l’état des lieux de sortie et, notamment, par courrier recommandé avec avis de réception du 18 avril 2025.

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux, Madame [S] [P] l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025 aux fins de validation du congé et d’expulsion.

Par jugement du 10 février 2026, le juge saisi a prononcé la nullité du congé pour vendre, délivré le 2 décembre 2024 et a, en conséquence, débouté Madame [S] [P] de sa demande d’expulsion.

Suivant déclaration n° 26/01593 en date du 22 avril 2026, Madame [S] [P] a interjeté appel de cette décision.

Puis suivant assignation délivrée le 25 juin 2026 par commissaire de justice, Madame [S] [P] a fait citer Monsieur [T] [H] [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de :

JUGER qu’il a manqué gravement à ses obligations ;
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le 8 mai 2019 aux torts exclusifs de Monsieur [T] [H] [C] [J] ;
ORDONNER, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] avec le concours de la force publique et de tout serrurier , si nécessaire ;
JUGER qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
SUPPRIMER le délai de deux mois, prévu au profit de Monsieur [T] [H] [C] [J]  à compter de la signification du commandement de quitter les lieux aux motifs de la mauvaise foi de ce dernier ;
Le CONDAMNER à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter des effets de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
A titre infiniment subsidiaire :

L’AUTORISER ou toute entreprise dûment mandatée par elle, à accéder au logement situé [Adresse 4] à [Localité 4], occupé par Monsieur [T] [H] [C] [J] aux seules fins de réalisation des travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement non collectif par les autorités compétentes ; FAIRE INJONCTION à Monsieur [T] [H] [C] [J] de laisser libre l’accès au logement à cette fin sous astreinte de 500 euros par manquement constaté ;
AUTORISER en tant que de besoin, le recours à un commissaire de justice et à un serrurier pour assurer l’effectivité de cette mesure ;
En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [T] [H] [C] [J] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
Le CONDAMNER à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Le CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais des actes de commissaire de justice, constat et significations.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 juillet 2026.

Madame [S] [P], représentée par son conseil réitère les demandes exposées dans l’acte introductif d’instance précisant que si la juridiction de séant y faisait droit, elle se désisterait de son appel.

Au soutien de ses demandes, Madame [S] [P] se prévaut des manquements graves et persistants de Monsieur [T] [H] [C] [J] à ses obligations contractuelles, lesquels justifient la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs. Ainsi, elle fait valoir que le défendeur a établi sa résidence principale à une autre adresse dans une maison dont il est démontré qu’il est le propriétaire et que ne résidant plus dans le logement donné à bail, Monsieur [T] [H] [C] [J] manque à son obligation d’occuper personnellement les lieux loués. Elle précise que le logement loué est désormais occupé par des personnes tierces au bail, connaissances du défendeur.

La demanderesse fait encore grief au locataire d’avoir refusé l’accès à son logement en dépit de plusieurs sollicitations alors que des travaux s’avèrent nécessaires à la remise en état de l’installation d’assainissement non collectif à la demande de la commune. Elle soutient, en outre, qu’il a personnellement occasionné des troubles du voisinage graves dont certains sont, également, imputables aux personnes occupant les lieux de son chef, précisant qu’un incident grave avec un voisin au cours duquel ont été échangé des coups de feu, a nécessité l’intervention des forces de l’ordre.

Subsidiairement, Madame [S] [P] soutient être bien fondée à solliciter que Monsieur [T] [H] [C] [J] soit enjoint de lui laisser accéder au logement pour permettre l’exécution des travaux sur l’installation d’assainissement non collectif ordonnés par les autorités administratives.

Enfin, au titre de sa demande indemnitaire, Madame [S] [P] fait valoir que le comportement obstructif et fautif de Monsieur [T] [H] [C] [J] qui caractérise par ailleurs, sa mauvaise foi, est à l’origine d’un préjudice moral certain et distinct de celui généré par l’occupation illicite du bien réparé par l’octroi de l’indemnité d’occupation. Elle rappelle qu’elle a fait l’objet d’une injonction administrative et que cette situation a généré un état d’anxiété et la multiplication des démarches auprès du locataire à l’origine de frais d’actes délivrés par commissaire de justice.

Pour un exposé exhaustif des moyens, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A cette audience, Monsieur [T] [H] [C] [J], bien que régulièrement cité à étude, ne comparaît pas, ni personne pour lui.

Les débats clos, l’affaire été mise en délibéré à la date du 28 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence de Monsieur [T] [H] [C] [J] régulièrement assigné à l’audience du 28 juillet 2026 et en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Monsieur [T] [H] [C] [J], n’ayant pas comparu, il sera statué aux vus des demandes formées dans le cadre de l’assignation formée par Madame [S] [P] et des seules pièces produites par la demanderesse, la procédure étant orale.

2/ Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’expulsion

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en l’usage paisible des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location mais, encore de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble et de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Il ressort, en outre, des dispositions contractuelles du bail (VII. Clause résolutoire) que : « Le bail sera résilié de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu […] ».

En l’espèce, Madame [S] [P] produit aux débats plusieurs pièces, notamment :

Une sommation de commissaire de justice signifiée à personne le 2 décembre 2024 aux termes de laquelle Monsieur [T] [H] [C] [J] a été mis en demeure de procéder à la dératisation des parcelles du fait d’une carence d’entretien et d’un élevage d’animaux ;
Un courrier du 12 décembre 2025 de la Commune de [Localité 5], informant la bailleresse que la visite de contrôle de l’assainissement individuel effectuée par les services du SPANC, le 8 décembre 2025, avait révélé des anomalies importantes tenant, notamment, au rejet des eaux usées non traitées dans la rue et constitutif d’une pollution manifeste de l’environnement qui n’existait pas à la prise de possession des lieux par le locataire et qu’à défaut de reconnexion du tuyau des eaux ménagères à l’installation d’assainissement individuel, une procédure aux frais de la bailleresse serait mise en œuvre ;
Un procès-verbal de commissaire de justice en date du 12 juin 2026 faisant état de l’absence de réponse du locataire et de l’absence d’accès à l’entreprise chargée de réaliser les travaux nécessaires ;
Deux procès-verbaux de commissaire de justice dressés les 26 juin et 7 juillet 2026 et un extrait du registre du commerce et des sociétés en date du 6 juillet 2026 faisant état de la présence du nom de Monsieur [T] [H] [C] [J] sur une boîte aux lettres située au [Adresse 3] à LESPARRE MEDOC (33340) ainsi que l’immatriculation de son entreprise individuelle de maçonnerie générale et de gros œuvre à cette même adresse. Ces éléments sont de nature à établir les manquements graves et répétés du locataire à son obligation d’occuper les lieux loués à titre de résidence principale et de jouissance paisible qui empêchent la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 25 juin 2026, date de l’assignation et, par partant, l’expulsion de Monsieur [T] [H] [C] [J] ainsi que de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles, en tant que de besoin, sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

3/ Sur la demande de suppression du délai de l’article L. 412- 1 du code des procédures civiles d’exécution 

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les éléments sus-rappelés sont de nature à caractériser la particulière mauvaise foi du défendeur, lequel ne respecte pas ses obligations contractuelles et fait obstacle à la résolution des désordres préjudiciant les intérêts de la bailleresse et de l’environnement par son refus de coopérer, en faisant, le choix, de surcroît, de ne pas comparaître aux convocations en justice pour s’expliquer.

Dans ces circonstances, le maintien du délai de deux mois, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, n’apparaît pas justifié et il y a lieu de faire droit à la demande de la bailleresse d’en supprimer le bénéfice au profit de Monsieur [T] [H] [C] [J].

4/ Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [H] [C] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit, ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [T] [H] [C] [J] devra être considéré comme occupant sans droit ni titre, le bail se trouvant résilié par l’effet de la présente décision et aucun titre ne pouvant justifier son maintien dans les lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Il sera, dès lors, redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective du logement et la remise des clés à la bailleresse.

Cette indemnité d’occupation sera fixée sur la base du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et Monsieur [T] [H] [C] [J] sera condamné à son paiement à compter du prononcé de la décision à intervenir.

5/ Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code civil engage la responsabilité de celui qui par sa faute a causé un préjudice à autrui.

Au cas présent, il est manifeste que les manquements caractérisés à ses obligations contractuelles ainsi qu’il a déjà été dit et le défaut de diligences réitéré de Monsieur [T] [H] [C] [J], attestés par les différentes pièces versées aux débats par la demanderesse, ont causé à cette dernière un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’occupation et qui perdure à ce jour.

Ces agissements qui excèdent, les simples conséquences d’une occupation sans droit, ni titre, constituent une faute au sens de l’article 1240 du code civil précité justifiant l’octroi de dommages et intérêts à l’endroit de Madame [S] [P].

Monsieur [T] [H] [C] [J] sera, donc, condamné à lui verser en réparation du préjudice moral subi, la somme de 1.000 euros.

6/ Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [T] [H] [C] [J] succombant en la cause, il convient de le condamner aux entiers dépens de l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [T] [H] [C] [J] à payer à Madame [S] [P], la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

DIT que la demande formée par Madame [S] [P] à l’encontre de Monsieur [T] [H] [C] [J] est recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 8 mai 2019 entre Madame [S] [P] et Monsieur [T] [H] [C] [J] portant sur le logement meublé situé, [Adresse 4] à [Localité 4] pour manquements graves et réitérés à ses obligations locatives à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [C] [J] à quitter les lieux loués situés, [Adresse 4] à [Localité 4] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [H] [C] [J] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

DIT qu’en tant que de besoin, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

SUPPRIME le délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution au bénéfice de Monsieur [T] [H] [C] [J] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [C] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à libération effective des lieux et matérialisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer dû si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [C] [J] à payer à Madame [S] [P] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral subi avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [C] [J] à payer à Madame [S] [P] la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [C] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge et la Cadre-Greffière.

LA CADRE-GREFFIERE LA JUGE des contentieux de la protection