Du 28 octobre 2026

5AZ

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 26/00189 – N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 1]

[X] [N], Société MAIF, [G] [Q] épouse [N]

C/

[P] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 28 octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Isabelle MARTINEZ,

GREFFIERE : Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [N]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparant, représenté par Me Blandine FILLATRE, Avocate au barreau de BORDEAUX substitué par Me Xavier SCHONTZ Avocat au barreau de BORDEAUX

SOCIÉTÉ MAIF immatriculée 775 709 702
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Blandine FILLATRE, Avocate au barreau de BORDEAUX substitué par Me Xavier SCHONTZ Avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [G] [Q] épouse [N]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparante, représentée par Me Blandine FILLATRE Avocate au barreau de BORDEAUX substitué par Me Xavier SCHONTZ Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [L]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Non comparant, représenté par Me Rebecca LANDRIEAU Avocate au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier ressort – Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [G] [Q] épouse [N] et Monsieur [X] [N] étaient propriétaires d’un appartement donné à bail, situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4].

Monsieur [P] [L] est propriétaire de deux appartements donnés à bail situés au premier étage de ce même immeuble.

Le 15 août 2018, l’appartement de Madame [G] [Q] épouse [N] et de Monsieur [X] [N] a subi un dégât des eaux qui a entraîné l’effondrement du plafond de la chambre.

La MAIF, assureur de Madame [G] [Q] épouse [N] et de Monsieur [X] [N] a mandaté un expert amiable, le Cabinet POLYEXPERT qui a établi un rapport, le 20 novembre 2020.

Le 28 septembre 2022, Madame [G] [Q] épouse [N] et Monsieur [X] [N] ont par la plume de leur conseil, mis en demeure Monsieur [P] [L] de leur régler un montant total de 7.523, 83 euros comprenant la somme de 3.540 euros au titre de la perte de 6 mois de loyers d’un montant de 590 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2023, Madame [G] [Q] épouse [N], Monsieur [X] [N] et leur assureur, la MAIF ont fait assigner Monsieur [P] [L] devant le Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de :
CONDAMNER Monsieur [P] [L] à régler les sommes de :
* 3.983,83 euros à la MAIF, subrogée dans les droits des assurés ;

* 3.540 euros à Madame [G] [M] et à Monsieur [X] [N] en indemnisation de leurs pertes locatives ;

Le CONDAMNER à leur régler la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Le CONDAMNER aux entiers dépens.
L’affaire enregistrée sous le numéro RG 23/00556 a été radiée du rôle de la juridiction par jugement du 10 janvier 2024.

Aux termes de conclusions déposées au greffe, le 1er octobre 2025, Madame [G] [Q] épouse [N], Monsieur [X] [N] et leur assureur, la MAIF, ont sollicité la réinscription de l’affaire au rôle de la juridiction, laquelle a été enregistrée sous un nouveau numéro RG 26/00189.

Cette affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions et a été fixée à l’audience du 26 juin 2026.

A cette audience, le conseil de Madame [G] [Q] épouse [N], de Monsieur [X] [N] et de la MAI, soutenant oralement leurs dernières écritures réitèrent leurs demandes initiales.

Ils font valoir au fondement de la recevabilité de la demande de paiement formée par la MAIF que les lettres de règlement de l’assureur en date des 2 août et 18 septembre 2019 démontrent que les époux [N] ont été indemnisés une première fois à hauteur de 3.219,86 euros puis, à hauteur de 763,97 euros et que la compagnie d’assurance justifie ainsi de sa qualité de subrogée.

Au fondement de la recevabilité de leur demande de paiement, les époux [N] soutiennent pour leur part que les indemnités perçues ne comprennent pas l’indemnisation de leur préjudice résultant de la perte des loyers sur une période de 6 mois et que la demande formée à ce titre qui s’elève à un montant total de 3.540 euros (soit, 6 mois x 590 euros et non 490 euros comme retenu par erreur par l’expert).

Les demandeurs estiment que la responsabilité de Monsieur [P] [L] est parfaitement établie, puisque l’origine du dégât des eaux ayant affecté leur appartement a été établie par le rapport d’expertise amiable qui a identifié quatre fuites d’eau distinctes provenant des deux appartements du défendeur en excluant toute autre cause. Ils relèvent que le rapport d’expertise communiqué par Monsieur [P] [L] a été établi en 2022 pour un autre dégât des eaux sans lien avec celui de 2018. Ils précisent que les dommages ont été tels que l’appartement a été rendu inhabitable contraignant leur locataire à quitter les lieux et qu’ils l’ont rendu indisponible à la location pendant 6 mois.

En défense, Monsieur [P] [L] sollicite aux termes de ses conclusions responsives n° 2 reprises oralement à l’audience par son conseil de :

JUGER irrecevable l’action subrogatoire en responsabilité menée par la MAIF à son encontre ;
JUGER irrecevable l’action directe menée par les consorts [N] à son encontre au titre des pertes locatives ;
JUGER mal fondées les demandes de la MAIF et des époux [N] à son encontre ;
En conséquence :

DEBOUTER la MAIF et les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre ;
CONDAMNER les époux [N] et leur assureur la MAIF à lui verser la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER les époux [N] et leur assureur la MAIF aux entiers dépens ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les condamnations au profit de Monsieur [P] [L] ;
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les condamnations au profit des époux [N] et de la MAIF.
Monsieur [P] [L] soulève l’irrecevabilité l’ensemble des demandes. S’agissant de la MAIF, il soutient que les deux courriers adressés aux époux [N] ne font état que d’une offre d’indemnisation sans établir la preuve d’un quelconque règlement, lequel conditionne la subrogation et qu’en l’absence de justificatif du règlement effectif des indemnités, la MAIF ne démontre pas être subrogée dans les droits de ses assurés.

S’agissant de l’action directe indemnitaire des époux [N], il considère que la pièce n° 7 versée par la MAIF aux termes de laquelle la compagnie d’assurance indique exercer un recours à son encontre à hauteur de 2.940 euros établit que les intéressés ont été indemnisés de leur préjudice résultant de la perte de loyers, les privant de toute action directe à l’encontre du présumé responsable.

Le défendeur fait encore valoir que la MAIF ne rapporte pas la preuve de l’existence et du quantum des dommages matériels allégués puisqu’ils reposent sur le seul rapport d’expertise d’assurance établi unilatéralement et qui ne peut se suffire à lui-même en l’absence de pièces venant corroborer ses conclusions. Il souligne que le rapport d’expertise établi en 2021 qu’il produit aux débats et relatif à un nouveau dégât des eaux subi par l’appartement du rez-de-chaussée ayant pour origine l’obstruction des canalisations commune, démontre que la cause du dégât des eaux de 2018 n’est pas certaine et ne lui est pas exclusivement imputable.

Il conteste, également, le montant et la durée du préjudice locatif invoqué par les époux [N] relevant qu’il est uniquement fondé sur une fiche établie par l’agence immobilière en charge de leur appartement lors du congé donné par la locataire. Il relève que le contrat de bail et les quittances de loyers ne sont pas versés aux débats afin d’établir avec certitude le montant du loyer mensuel fixé à 590 euros par les propriétaires alors que le rapport d’expertise mentionne un loyer mensuel de 490 euros. Il conteste, en outre, la durée alléguée du préjudice, les époux [N] produisant seulement un congé de leur locataire daté du 26 octobre 2018 prenant effet au 25 novembre 2018, sans verser le bail conclut avec le nouveau locataire dont la date d’entrée dans les lieux permettrait d’établir que les travaux ont effectivement duré six mois.

Pour un exposé exhaustif des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 28 octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la MAIF

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civil : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 122 du même code dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Selon l’article L. 121-12 du code de la consommation : « […] l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.
L’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur […] ».

Il résulte de ces dernières dispositions que la subrogation légale suppose que l’assureur justifie avoir effectivement versé l’indemnité dont il réclame le remboursement. Et il est constant qu’il appartient conformément aux règles gouvernant la charge de la preuve, d’établir la réalité de ce paiement, lequel constitue la condition de son recours subrogatoire.

En l’espèce, la MAIF sollicite la condamnation de Monsieur [P] [L] au paiement de la somme de 3.983,83 euros au titre des indemnités qu’elle indique avoir versées à ses assurés, Madame [G] [Q] épouse [N] et Monsieur [X] [N], en réparation des dommages matériels subis par leur appartement consécutivement à un dégât des eaux survenu le 15 août 2018 et non le 11 octobre 2018 comme mentionné par les demandeurs et imputé à quatre fuites provenant des deux appartements du dessus appartenant au défendeur.

Au fondement de sa demande, la MAIF produit deux courriers des 2 août et 18 septembre 2019 faisant état de règlements respectifs de 3.219,86 euros et de 763,97 euros représentant un solde différé.

Toutefois, ces courriers qui mentionnent les sommes annoncées comme réglées, ne suffisent pas, en l’absence de justificatifs bancaire ou comptable établissant la réalité et le montant exact des paiements intervenus, à démontrer que la compagnie d’assurance a versé les indemnités dont elle réclame le remboursement. Et ce d’autant que ces pièces comptables sont nécessairement en possession de l’intéressée, personne morale.

Dès lors, faute de justifier de la condition du paiement effectif ouvrant droit à la subrogation en application des dispositions de l’article L. 121-12 du code des assurances précités, la MAIF doit être déclarée irrecevable en sa demande pour défaut de qualité à agir.

2/ Sur le mal fondé de la demande indemnitaire de Madame [G] [Q] épouse [N] et de Monsieur [X] [N] au titre de la perte des loyers

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1353 du code civil prévoit que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Au cas présent, Madame [G] [Q] épouse [N] et Monsieur [X] [N] sollicitent du tribunal qu’il condamne Monsieur [P] [L] au paiement de la somme de 3.540 euros au titre de la perte locative qu’ils estiment avoir subi (soit 6 mois de loyers à 590 euros) à la suite du dégât des eaux survenu dans leur appartement le 15 août 2018.

Ils invoquent au fondement de leur demande, le rapport établi par le cabinet d’expertise POLY EXPERT, mandaté par la MAIF, lequel retient une perte locative d’une durée de 6 mois sur la base de 490 euros ainsi que le décompte chiffrant l’indemnisation par poste garanti qui indique s’agissant de « l’indemnité perte de loyers de 6 mois » d’un montant total de 2.940 euros, la mention « Pas d’indemnisation à l’assuré » .

Cependant, ce rapport ne permet pas à lui seul d’établir le montant du loyer effectivement perçu, ni la durée pendant laquelle le logement aurait été indisponible à la location, les bailleurs ne produisant, notamment, ni bail, ni quittance permettant de corroborer le montant locatif retenu.

Si les pièces produites par Madame [G] [Q] épouse [N] et Monsieur [X] [N] relatives au préavis de la locataire et la fiche location provenant de l’agence Century 21 font état d’un départ au 25 novembre 2018 et mentionnent un loyer de 590 euros, elles ne permettent pas d’établir que le logement aurait été impropre à la location durant six mois.

Aucun élément suffisamment probant établissant avec une certitude suffisante, la durée des travaux, la date de remise en location ou l’absence de relocation pendant la période revendiquée, n’est produit. Et à cet égard, il convient de rappeler que l’assignation a été délivrée le 20 janvier 2023 et qu’après renvoi à la mise en état, l’affaire a fait l’objet d’une radiation en raison du défaut de conclusions des demandeurs, avant d’être réinscrite au rôle et rappelée à la mise en état du 18 février 2026 avant d’être fixée à l’audience de plaidoirie du 26 juin 2026.

Il convient, donc, de relever que les demandeurs ont disposé d’un délai suffisant et important pour compléter leurs pièces et produire les éléments comptables et justificatifs nécessaires au fondement de leurs prétentions, relativement à la réalité des règlements invoqués et à l’étendue des pertes locatives alléguées.

En conséquence faute de justifier du préjudice locatif allégué, Madame [G] [Q] épouse [N] et Monsieur [X] [N] seront déboutés de leur demande indemnitaire formée à ce titre.

3/ Sur les demandes de fin de jugement

3.1. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [G] [Q] épouse [N], Monsieur [X] [N] et la MAIF, parties succombantes, il y a lieu de les condamner aux entiers dépens de l’instance.

3.2. Sur les frais irrépétibles

Il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [G] [Q] épouse [N], Monsieur [X] [N] et la MAIF, tenus aux dépens, seront condamnés à payer Monsieur [A] [L], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

3.3. Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et qu’en conséquence, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

ACCUEILLE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la MAIF soulevée par Monsieur [P] [L] ;

DIT, en conséquence, la demande en paiement de la somme de 3.983,83 formée au titre de la subrogation légale euros par la MAIF à l’encontre de Monsieur [P] [L], irrecevable ;

DIT la demande en paiement de la somme de 3.540 euros au titre du préjudice locatif formée par Madame [G] [Q] épouse [N] et Monsieur [X] [N] à l’encontre de Monsieur [P] [L], mal fondée ;

DÉBOUTE, en conséquence, Madame [G] [Q] épouse [N] et Monsieur [X] [N] de leur demande en paiement de la somme de 3.540 euros formée à l’encontre de Monsieur [P] [L] au titre du préjudice locatif ;

CONDAMNE Madame [G] [Q] épouse [N], Monsieur [X] [N] et la MAIF à payer à Monsieur [P] [L], la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [G] [Q] épouse [N], Monsieur [X] [N] et la MAIF aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge et la Cadre-Greffière.

LA CADRE-GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION