Administrateur provisoire de copropriété : désignation pour impossibilité de financer les travaux de mise en sécurité

L’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 permet au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête, de désigner un administrateur provisoire lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque celui-ci ne peut pourvoir à la conservation de l’immeuble. La saisine est notamment ouverte aux copropriétaires représentant au moins 15 % des voix.

La juridiction retient ici l’incapacité du syndicat à financer les travaux nécessaires, au regard du coût de la mise en sécurité et de la réfection de la toiture, des fonds disponibles et des impayés. L’administrateur reçoit les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, sous réserve des exceptions prévues à l’article 26. Sa mission est fixée pour douze mois et un rapport intermédiaire doit être remis au plus tard au terme des six premiers mois.

L’administrateur exécute personnellement sa mission, mais peut être assisté par un tiers désigné par le président. Les modalités de rémunération relèvent des articles 61-1-5 du décret du 17 mars 1967. Les dépens sont mis à la charge du syndicat sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

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Compte tenu de l’insuffisance des ressources du syndicat face aux travaux nécessaires et aux impayés des copropriétaires, le tribunal a constaté son incapacité à assurer la conservation de l’immeuble. Il a désigné un administrateur provisoire pour douze mois, avec les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale dans les limites légales, et condamné le syndicat aux dépens.

Deux copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat ont demandé la désignation d’un administrateur provisoire pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.

Un arrêté de mise en sécurité avait été pris concernant l’immeuble, pour des travaux évalués à 148 569,99 euros. Des travaux de réfection de la toiture avaient également été votés pour 95 869,50 euros. Le syndicat ne disposait que de 49 834,10 euros en compte, tandis que les comptes débiteurs des copropriétaires atteignaient 163 762,57 euros.

Après communication de la demande et de la date d’audience au procureur de la République, le tribunal a constaté l’incapacité du syndicat à pourvoir à la conservation de l’immeuble. Il a désigné un administrateur provisoire pour douze mois, avec les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale dans les limites légales, et a condamné le syndicat aux dépens.

• Représenter au moins 15 % des voix du syndicat
• Établir l’existence de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble
• Comparer le coût des travaux aux fonds disponibles
• Constater l’importance des comptes débiteurs des copropriétaires
• Caractériser l’incapacité du syndicat à financer les travaux
• Fixer une mission d’une durée minimale de douze mois

• Arrêté municipal de mise en sécurité du 21 novembre 2024
• Évaluation des travaux nécessaires à 148 569,99 euros
• Vote de travaux de réfection de toiture pour 95 869,50 euros
• Solde créditeur du syndicat limité à 49 834,10 euros
• Comptes débiteurs des copropriétaires atteignant 163 762,57 euros
• Éléments établissant la représentation d’au moins 15 % des voix

Le syndicat est placé sous administration provisoire pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Le syndic perd son mandat de plein droit, tandis que l’administrateur exerce les pouvoirs transférés et peut être assisté par un syndic assistant.

• Transfert des pouvoirs du syndic à l’administrateur provisoire
• Gestion des mesures nécessaires au rétablissement de la copropriété
• Remise d’un rapport financier intermédiaire après six mois
• Possibilité d’assistance par un tiers autorisé
• Support des dépens par le syndicat des copropriétaires

À faire

• Vérifier le seuil de 15 % des voix
• Documenter les travaux nécessaires à la conservation
• Comparer les coûts aux fonds disponibles
• Recenser précisément les impayés de copropriété
• Communiquer la demande et l’audience au procureur

À éviter

• Saisir le juge sans justifier la qualité pour agir
• Omettre les pièces relatives à la mise en sécurité
• Minorer les dettes des copropriétaires
• Confondre syndic et administrateur provisoire
• Ignorer le rapport intermédiaire dans les six mois

Les conditions de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965

L’administrateur provisoire peut être désigné lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque celui-ci ne peut pourvoir à la conservation de l’immeuble. La saisine par des copropriétaires suppose qu’ils représentent ensemble au moins 15 % des voix. Ces conditions sont retenues au regard des travaux nécessaires, des fonds disponibles et des impayés.

La mission de l’administrateur provisoire

L’administrateur reçoit les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, sauf ceux prévus aux a) et b) de l’article 26 et ceux du conseil syndical. Sa mission doit durer au moins douze mois et un rapport intermédiaire est requis au plus tard après six mois lorsque les conditions prévues par le texte sont réunies.

Les conditions de financement des travaux de conservation

L’impossibilité du syndicat est caractérisée par la disproportion entre les travaux de mise en sécurité et de réfection de toiture, les fonds disponibles et les comptes débiteurs des copropriétaires. Cette insuffisance financière justifie la désignation de l’administrateur provisoire.

Article 62-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 29 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 29-1 A et 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 61-1, 61-2 et suivants du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 61-1-5 du décret du 17 mars 1967, Article 696 du Code de procédure civile