Isolation phonique d’un appartement : absence de caractère décennal et rejet de la délivrance conforme

La garantie décennale de l’article 1792 du code civil suppose que les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. La conformité des mesures acoustiques aux normes ne suffit pas, à elle seule, à exclure cette qualification, mais le maître de l’ouvrage doit établir objectivement des nuisances d’une intensité incompatible avec l’usage attendu. Le rapport d’expertise, qui ne lie pas le juge, constitue un élément d’appréciation technique. En l’espèce, les mesures étaient conformes, sauf pour les bruits provenant de la cage d’escalier, lesquels demeuraient ponctuels et n’empêchaient pas l’usage normal du logement. La garantie décennale a donc été écartée.

Sur le fondement de l’article 1604 du code civil, l’acheteur doit prouver un défaut de conformité aux caractéristiques contractuellement convenues. La notice descriptive ne prévoyait pas d’isolation phonique particulière des parties communes. Pour l’intérieur du logement, certaines mentions pouvaient laisser attendre une insonorisation satisfaisante, mais les déclarations subjectives de l’acheteur, contredites par les mesures acoustiques, ne suffisaient pas à démontrer une non-conformité. Les demandes indemnitaires ont été rejetées, ainsi que les appels en garantie devenus sans objet.

L’acheteur a été condamné à payer le solde consigné, les dépens, les frais d’expertise et plusieurs indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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L’expertise a établi la conformité de la plupart des mesures acoustiques et relevé une anomalie concernant les bruits de choc provenant de la cage d’escalier, sans impropriété du logement à sa destination. Faute de nuisances objectivement incompatibles avec l’usage du bien et de stipulation contractuelle suffisante sur l’insonorisation, les demandes de l’acquéreur ont été rejetées.

Un acquéreur a acheté en état futur d’achèvement un appartement dans une résidence, puis a formulé plusieurs réserves et réclamations relatives à l’isolation phonique. Une expertise judiciaire a été ordonnée après des mesures acoustiques réalisées dans le logement.

L’expertise a conclu à la conformité de la plupart des mesures aux normes applicables. Une anomalie concernait les bruits de choc provenant de la cage d’escalier, sans rendre toutefois l’immeuble impropre à sa destination. L’acquéreur a ensuite vendu le bien et demandé réparation de la perte de valeur, de frais de relogement et d’un préjudice moral, principalement sur le fondement des articles 1792 et 1604 du code civil.

Le tribunal a estimé que les nuisances invoquées n’étaient pas objectivement établies à un niveau incompatible avec l’usage du logement. Il a également retenu l’absence de stipulation contractuelle suffisante concernant l’insonorisation de la cage d’escalier. Les demandes ont été rejetées. L’acquéreur a été condamné à régler le solde du prix consigné, les dépens et des indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Établir une atteinte à la solidité ou une impropriété à destination
• Objectiver les nuisances sonores par des éléments probants
• Apprécier les désordres au regard de la destination du logement
• Comparer les caractéristiques délivrées aux stipulations contractuelles
• Démontrer une non-conformité aux prescriptions initialement convenues
• Vérifier l’existence de stipulations relatives à l’insonorisation concernée

• Rapport d’expertise judiciaire du 5 novembre 2018
• Mesures acoustiques réalisées selon les normes applicables
• Réclamations écrites de l’acquéreur relatives aux désordres
• Notice descriptive et descriptif général de la résidence
• Acte de vente rappelant la garantie d’isolation phonique
• Constat d’un bruit ponctuel provenant de la cage d’escalier

L’acquéreur est débouté de ses demandes indemnitaires et doit régler le solde consigné, les dépens et les frais d’expertise. Le vendeur bénéficie du rejet des appels en garantie, tandis que les intervenants concernés obtiennent leur mise hors de cause ou le rejet des demandes dirigées contre eux.

• Exclusion de la garantie décennale
• Rejet de la responsabilité pour délivrance non conforme
• Déconsignation et versement du solde de 13 980 €
• Paiement des dépens et frais d’expertise par l’acquéreur
• Paiement d’indemnités au titre de l’article 700
• Absence d’examen des appels en garantie

À faire

• Produire des mesures acoustiques techniquement documentées
• Identifier chaque stipulation contractuelle d’insonorisation
• Établir objectivement l’intensité et la fréquence des nuisances
• Comparer les désordres aux exigences de destination du logement
• Vérifier la portée du rapport d’expertise sans s’y limiter

À éviter

• Fonder la demande sur de simples ressentis subjectifs
• Confondre conformité réglementaire et conformité contractuelle
• Invoquer une prestation absente des documents contractuels
• Négliger les nuisances ponctuelles dans l’appréciation globale
• Oublier les conséquences financières d’un rejet des demandes

La qualification décennale des défauts d’isolation phonique

La conformité aux normes acoustiques ne suffit pas à exclure le caractère décennal. Le juge doit rechercher si les désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination. En l’absence de nuisances objectivement établies comme incompatibles avec le calme et l’intimité nécessaires au repos, la garantie de l’article 1792 du code civil n’est pas mobilisable.

La preuve du défaut de délivrance conforme

Selon l’article 1604 du code civil, l’acheteur doit démontrer un défaut de conformité et son lien avec les prescriptions contractuelles. Les documents contractuels ne prévoyaient aucune isolation phonique particulière de la cage d’escalier. Pour l’intérieur du logement, les mesures conformes et l’absence de pièces objectives ont empêché de caractériser une non-conformité, les seules réclamations subjectives étant insuffisantes.

La portée probatoire de l’expertise acoustique

Le juge n’est pas lié par l’expertise, mais le rapport constitue une base technique d’appréciation. Ici, il établissait la conformité des mesures, hormis des bruits ponctuels provenant de l’escalier, lesquels ne rendaient pas le logement impropre à sa destination et ne suffisaient pas davantage à démontrer une inexécution contractuelle.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Articles 699 et 700 du Code de procédure civile, Articles 1231-1, 1604, 1792 et 1792-1 1° du Code civil, Article L111-11 du Code de la construction et de l’habitation