Logement indécent et clause résolutoire : absence de chauffage faisant obstacle à l’expulsion malgré les impayés locatifs

La demande d’acquisition de la clause résolutoire était recevable au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation ayant été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience. Elle a toutefois été rejetée : l’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer un logement décent, obligation qui subsiste lorsque les désordres trouvent partiellement leur origine chez des tiers. L’absence de chauffage, l’humidité et les défauts de ventilation caractérisaient un manquement faisant obstacle à l’expulsion.

La dette locative a été appréciée selon les articles 7, 7-1 et 1353 du Code civil. La prescription triennale a exclu les loyers antérieurs au 29 septembre 2022. Le bailleur a néanmoins obtenu la condamnation au paiement des sommes justifiées postérieurement à cette date. En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges provisionnelles doivent être régularisées et justifiées ; le trop-perçu non établi a été restitué.

Le locataire a obtenu une indemnisation du trouble de jouissance fondée sur l’article 6, ainsi qu’une réparation de son préjudice moral. La compensation a été ordonnée entre les créances certaines, liquides et exigibles. La demande de travaux a été rejetée faute de mise en demeure précisant les travaux restant à réaliser, conformément à l’article 20-1.

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Le locataire a invoqué l’indécence du logement, contesté une partie de la dette et demandé la restitution de charges ainsi que l’indemnisation de ses préjudices. La juridiction a refusé l’expulsion en raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Elle a retenu une dette partiellement prescrite, restitué un trop-perçu de charges et indemnisé les troubles de jouissance et préjudices subis.

Un bailleur a donné à bail un logement d’habitation en 2002. En raison d’un important arriéré locatif, il a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a demandé la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le locataire a invoqué l’indécence du logement : absence de chauffage, ventilation insuffisante, humidité, défauts électriques et infiltrations. Des travaux avaient été réalisés, mais plusieurs désordres persistaient. Il a également contesté une partie de la dette comme prescrite et demandé la restitution de provisions pour charges non justifiées, ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

La juridiction a refusé l’expulsion en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Elle a retenu une dette locative partiellement prescrite, accordé la restitution d’un trop-perçu de charges, indemnisé le trouble de jouissance et le préjudice moral, puis ordonné la compensation des créances réciproques. La demande de travaux a été rejetée faute de mise en demeure suffisamment précise.

• Vérifier la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le délai légal.
• Établir l’existence d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.
• Apprécier la conformité du logement aux exigences de décence.
• Tenir compte de l’absence de chauffage et des défauts persistants de ventilation.
• Écarter les loyers et charges atteints par la prescription triennale.
• Justifier précisément les charges provisionnées par des régularisations et pièces comptables.
• Préciser les travaux restant à réaliser dans une mise en demeure préalable.

• Inspection de salubrité du service technique de l’habitat du 23 juin 2022.
• Procès-verbal de contravention relatif aux désordres persistants.
• Rapport de visite à domicile de l’ingénieur-expert du 12 janvier 2026.
• Échanges de courriels et pièces du syndic concernant le dégât des eaux.
• Certificats médicaux établissant l’impact des conditions de logement sur la santé.
• Justificatifs produits pour les charges effectivement acquittées.

Le bailleur reste privé de l’expulsion malgré les impayés, en raison de l’indécence du logement. Le locataire demeure redevable d’une partie de la dette, mais bénéficie de restitutions et d’indemnisations, avec compensation des créances réciproques.

• Maintien du locataire dans les lieux malgré la clause résolutoire.
• Condamnation du locataire au paiement des loyers non prescrits.
• Restitution au locataire des charges non justifiées.
• Indemnisation du trouble de jouissance et du préjudice moral.
• Obligation pour le bailleur de remédier effectivement à l’indécence.
• Répartition par moitié des dépens entre les parties.

À faire

• Notifier l’assignation au représentant de l’État dans le délai requis.
• Vérifier la régularité et le montant du commandement de payer.
• Documenter chaque désordre par constats, rapports et photographies.
• Adresser une mise en demeure détaillant les travaux encore nécessaires.
• Conserver les régularisations annuelles et justificatifs de charges.

À éviter

• Demander l’expulsion sans traiter les manquements de décence établis.
• Réclamer des loyers antérieurs au délai de prescription applicable.
• Facturer des charges sans justificatifs précis et vérifiables.
• Reprendre une liste générale de travaux déjà exécutés.
• Imputer au locataire les frais de recouvrement interdits par la loi.

La recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

La demande est recevable lorsque l’assignation est notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. La saisine préalable de la CCAPEX a également été effectuée plus de deux mois avant l’assignation, même si cette formalité n’était pas sanctionnée par l’irrecevabilité pour ce bailleur personne physique.

Le logement décent et l’expulsion du locataire

Les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent la délivrance d’un logement décent. L’absence de chauffage, l’humidité et les défauts de ventilation caractérisaient un manquement persistant. L’origine partiellement imputable à des tiers ne dispensait pas le bailleur de son obligation et faisait obstacle à l’expulsion fondée sur la clause résolutoire.

La prescription des loyers et la justification des charges

L’action relative aux loyers est prescrite après trois ans selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Les sommes antérieures au 29 septembre 2022 ont donc été exclues. Selon l’article 23, les provisions doivent être régularisées et justifiées ; la fraction non établie a été qualifiée d’indue et restituée au locataire.

Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile