TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00475
N° RG 25/01509 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4YC
Le 16 OCTOBRE 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

Vu l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en date du 14 octobre 2026 portant délégation de Madame BREARD dans ses fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Monsieur DANTON lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 16 OCTOBRE 2026 après prorogations

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize octobre deux mil vingt six

ENTRE :

Madame [G] [R],
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Monsieur [J] [F],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
Comparant en personne,

-1-
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé les 21 et 22 octobre 2020, prenant effet le 24 octobre 2020, Madame [G] [R], par l’intermédiaire de l’agence NESTENN [Localité 1], a donné en location à Monsieur [J] [F] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer d’un montant de 550 € par mois, outre une provision sur charges de 100 € par mois, soit la somme totale de 650 € par mois.

Un commandement pour défaut d’assurance et un commandement de payer la somme de 1 317,56 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ont été délivrés à Monsieur [J] [F] par actes de commissaire de justice séparés le 6 décembre 2024.

Un congé pour reprise a été délivré le 22 juillet 2025.

C’est dans ces conditions que par acte du 27 juin 2025, Madame [G] [R] a fait assigner Monsieur [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
– CONSTATER la résiliation du bail de Monsieur [F],
– ORDONNER l’expulsion de Monsieur [F] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués,
– CONDAMNER Monsieur [F] à lui payer la somme de 3 924,80 € au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation à la date du 18 juin 2025,
– CONDAMNER Monsieur [F] à lui payer la somme de 762,77 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ des lieux,
– CONDAMNER Monsieur [F] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 696 du même code.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 2 mars 2026.

À cette date, au terme de ses écritures en date du 5 janvier 2026, développées oralement, Madame [G] [R], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation.

Elle a en outre demandé à la juridiction de débouter Monsieur [F] de toutes ses demandes.
Elle a exposé qu’elle sollicitait, à titre principal, la résiliation du bail fondée sur le congé pour reprise pour sa fille, à effet au 23 octobre 2025, et, à titre subsidiaire, la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Elle a ajouté que l’arriéré locatif s’élevait actuellement à environ 2 000 €, en intégrant les paiements du locataire et en ne retenant plus l’indexation. Elle a précisé que l’indemnité d’occupation était de 717,86 € au lieu de 762,77 €.
Monsieur [J] [F] a comparu en personne.

Au terme de ses conclusions écrites en date du 1er décembre 2025, développées oralement à l’audience, il a demandé à la juridiction de :
A titre principal :
– DEBOUTER Mme [R] de sa demande en vue de la résiliation de bail d’habitation ;
– DEBOUTER Mme [R] de sa demande d’expulsion dans un délai de 02 mois suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux ;
– DEMANDER une suspension des effets de la clause résolutoire ;
– DEBOUTER Mme [R] de sa demande de versement d’une somme de 3 924,80 € ;
– DEBOUTER Mme [R] de sa demande en condamnation à payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Cpc ;
– CONDAMNER Mme [R] aux entiers dépens de l’instance au visa de l’article 696 du Cpc ;
– CONDAMNER Mme [R] à lui fournir les quittances de loyers sur l’intégralité des loyers versées depuis octobre 2022 ;

A titre subsidiaire :
– lui ACCORDER un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,

A titre reconventionnel :
– FIXER le montant du loyer à 550 € ;
– FIXER le montant des charges à 100 € ;
– CONDAMNER Mme [R] à lui verser la somme de 900,66 € au titre des loyers trop perçus ;
– CONDAMNER Mme [R] à lui verser la somme de 219 € pour le remboursement de la cabine de douche ;
– CONDAMNER Mme [R] à lui verser la somme de 468 € pour le remboursement du rapport [U] ;
– CONDAMNER Mme [R] à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique ;
– CONDAMNER Mme [R] à faire réaliser les travaux nécessaires au sein du logement ;
– FIXER rétroactivement le loyer à 550 € et les charges à 100 € du fait de l’impossibilité de jouissance de la douche depuis l’entrée dans les lieux.

Monsieur [J] [F] a contesté le montant du loyer en raison de la présence d’humidité dans le logement. Il a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2025 et verser la somme de 762 € par mois depuis quatre mois. Il a indiqué qu’il ne contestait pas le congé pour reprise mais il a sollicité le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 29 avril 2025 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 1er juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur les demandes formées par Madame [G] [R]

* Sur la validité du congé pour reprise

Selon l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, relatif aux logements meublés résidence principale :
« I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

En l’espèce, lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu que la durée du bail meublé était d’une année, à effet à partir du 24 octobre 2020.

Le bail a été reconduit tacitement par période d’une année les 24 octobre 2021, 24 octobre 2022, 24 octobre 2023 et en dernier lieu à compter du 24 octobre 2024 et jusqu’au 23 octobre 2025.

Le congé pour reprise a été signifié à Monsieur [J] [F] par acte de commissaire de justice le 22 juillet 2025, avec effet au 23 octobre 2025, date d’expiration du contrat de bail (acte remis à domicile à Madame [V] [I], son amie).

Le congé a donc été signifié plus de 3 mois avant la nouvelle échéance du bail.
Il est précisé que le congé est justifié par la volonté de Madame [G] [R] de reprendre le logement au bénéfice de sa fille, Madame [Q] [S], née le 1er mars 1999, cette dernière ayant achevé ses études universitaires et souhaitant s’établir à [Localité 1] en occupant personnellement les lieux.

Le congé délivré au locataire et signifié le 22 juillet 2025 étant conforme tant sur la forme que sur le fond aux dispositions de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitées, il y a lieu de constater sa validité, au demeurant non contestée par Monsieur [J] [F].

* Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :  » A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué ”.

En l’espèce, le congé étant valide, le bail est donc résilié.

Monsieur [J] [F] est dépourvu de tout titre d’occupation des lieux depuis le 24 octobre 2025.

Monsieur [J] [F] sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Il expose notamment qu’il est à la recherche active d’un logement mais que la non-délivrance des quittances de loyers depuis 2023 “l’handicape dans la recherche d’un nouveau logement”.

Cependant, il convient de constater que le congé pour reprise a été régulièrement notifié le 22 juillet 2025 soit près de 8 mois avant la date d’évocation de l’affaire à l’audience.

Monsieur [J] [F] ne verse aux débats aucune pièce justificative démontrant la réalité de ses recherches de logements et ses difficultés éventuelles comme une demande de logement social ou des refus par des agences immobilières démontrant une impossibilité matérielle de se reloger.

En conséquence, il y a lieu de le débouter de sa demande de délais supplémentaire pour libérer les lieux.

Faute par le locataire de restituer le logement, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civile d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

* Sur la révision du loyer

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée ».

Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
« I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. — ….
III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Selon l’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (art. 159), dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022 :
“[…]Pour la révision du loyer, les I et III de l’article 17-1 sont applicables aux logements meublés […]”.

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, “Les articles 17, 17-1, 17-2, 18, 25-3, 25-9 et 25-12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dans leur rédaction résultant du présent article, sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi.

Selon l’article D 134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation « La durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 est fixée à dix ans.
Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024 ».

Sur le fondement des articles 6 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que sur l’article D. 134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation, Monsieur [J] [F] conteste la révision du loyer et soutient qu’elle ne pouvait être valablement réalisée en l’absence de preuve de la décence énergétique du logement.

Il affirme que le DPE du logement, réalisé le 25 juin 2013, a perdu sa validité depuis le 1er janvier 2023. Il sollicite ainsi la fixation du loyer au montant initial, soit 550 €.

Madame [G] [R] expose que le bail meublé n’est pas régi par les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle était dès lors fondée à augmenter tous les ans le loyer de Monsieur [J] [F].

Toutefois, et ainsi que les dispositions des articles 17-1 -I et III- et 25 -9 de la la loi du 6 juillet 1989 ont été rappelées ci-dessus, l’article 17-1 III est désormais applicable aux logements meublés et aux baux tacitement renouvelés depuis le 24 août 2022, date d’entrée en vigueur de l’article 159 de la loi du 22 août 2021.

Le bail meublé a été tacitement renouvelé après l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions, les 24 octobre 2022, 24 octobre 2023 et 24 octobre 2024.

Force est de constater que le DPE du logement, réalisé le 25 juin 2013 selon les déclarations de Monsieur [J] [F], au demeurant non contestées par Madame [G] [R], n’est pas versé aux débats.

La classe de la performance énergétique du logement n’est donc pas connue à partir de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle et, à titre surabondant, il doit être considéré que ce DPE a perdu sa validité depuis le 1er janvier 2023.

Il s’en suit que l’interdiction de révision et de majoration du loyer prévue par l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989 s’applique à partir du 24 octobre 2022, et ce du fait de l’absence de preuve de la décence énergique du logement.

En conséquence, si Madame [G] [R] était fondée à réviser le loyer du 24 octobre 2021 au 24 octobre 2022, elle ne l’était pas les années suivantes.

Le bail prévoyait expressément que le loyer était révisable en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. L’indice de référence était l’indice du 2ème trimestre 2020 dont la valeur s’établit à 130,57 €.

Ainsi, sur la base de l’indice de référence initial (2ème trimestre 2020 : 130,57), le loyer (550 € hors charges) et le montant total dû (avec la provision contractuelle de 100 € au titre des charges) ont évolué de la manière suivante :
– A partir du 24 octobre 2021 (indice 131,12) : le loyer passe à 552,32 €, soit 652,32 € avec les charges,
– A partir du 24 octobre 2022 : le loyer reste fixé à la somme de 552,32 €, soit 652,32 € avec les charges.

Par conséquent, Monsieur [J] [F] sera débouté de sa demande portant sur la fixation du loyer à la somme de 550 € par mois et Madame [G] [R] sera déboutée de sa demande de révision du loyer à partir du 24 octobre 2022.

* Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Au terme de ses écritures, Madame [G] [R] expose que l’arriéré locatif était d’un montant de 1 317,76 € en principal au moment de la délivrance du commandement de payer et qu’il a augmenté de 2 607,24 € à la date du 18 juin 2025 en tenant compte de l’indexation des loyers.

Madame [G] [R] réclame en conséquence une somme de 3 924,80 € au titre de l’arriéré de loyers à la date du 18 juin 2025.

La période examinée sera celle comprise entre le 1er octobre 2022 (1er impayé retenu au terme du commandement de payer) et le 30 novembre 2025 (comme l’ont exposé les parties), soit une période de 37 mois.

Les loyers et charges et indemnité d’occupation (novembre 2025) dues par Monsieur [J] [F] doivent être évaluées à la somme de 24 135,84 € (652,32 € x 37 mois).

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [J] [F] a versé la somme totale de 24 142,23 € entre le mois d’octobre 2022 et novembre 2025 (cf pièce n° 5, relevés de compte).

Madame [G] [R] est donc redevable à l’égard de Monsieur [J] [F] de la somme de 6,39 € au titre du trop perçu de loyers et charges pour la période considérée.

Par ailleurs, Monsieur [J] [F], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Madame [G] [R] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 652,32 € par mois (552,32 € + 100 €) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [J] [F]

* Sur la fixation des charges

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ».

Selon l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 « Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».
En l’espèce, Monsieur [J] [F] indique qu’il conteste l’augmentation des charges à la somme de 175 € par mois en soutenant qu’il n’a jamais reçu aucun justificatif et il sollicite la fixation de la provision sur les charges à la somme contractuellement prévue au terme du contrat de bail, soit la somme de 100 € par mois, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Il ressort de l’article 23 et 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que la provision sur charges « pourra être réajustée à l’occasion de la régularisation annuelle, en fonction des dépenses réelles ».

Bien que la régularisation implique la communication des justificatifs permettant d’établir la réalité et le montant précis des charges récupérables, cette exigence s’apprécie au moment de la régularisation annuelle et non au moment de la fixation de la provision.

Quoi qu’il en soit, en l’état des dernières écritures de Madame [T] [R], la provision sur charges réclamée a été chiffrée à la somme de 100 € par mois (cf page 4 de ses écritures) et non à la somme de 175 € par mois (comme évoquée dans un mail échangé entre les parties).

En conséquence, en l’absence de désaccord sur ce point, il convient de constater que le montant de la provision sur charges est inchangé et demeure fixé à la somme de 100 € par mois.

* Sur le remboursement des frais liés à l’installation d’une douche

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 « Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En l’espèce, Monsieur [J] [F] sollicite le remboursement de frais exposés au titre du remplacement de la cabine de douche (219 €) ainsi que du rapport d’expertise amiable faisant état d’infiltrations au niveau de la robinetterie de la douche (rapport de la SAS [U] du 12 juin 2025).
Il expose qu’une infiltration a été mise en évidence au niveau de la robinetterie de la douche et que la bailleresse n’a pas souhaité faire les travaux ; qu’il a été dans l’obligation de les effectuer lui-même afin de prévenir tout sinistre.

Il ressort en effet du rapport en date du 12 juin 2025 que la cabine de douche présentait un état de “vétusté dans l’ensemble” ainsi qu’une infiltration au niveau de la robinetterie de la cabine de douche a été mise en évidence. Le technicien relevait la “forte présence d’eau sous le receveur après arrosage” et il indiquait qu’il était préférable de la remplacer.

Il est de principe que, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d’accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

Il est constant que Monsieur [J] [F] a procédé au remplacement de la douche, sans obtenir l’accord formel de Madame [G] [R].

Toutefois, il est établi que les travaux présentaient un caractère d’urgence afin de prévenir un dommage lié à des infiltrations d’eau.

Dès lors, malgré l’absence d’accord préalable de la bailleuresse, au regard de l’urgence suffisamment caractérisée, il convient de faire droit à la demande de remboursement des frais engagés.

Par conséquent, Madame [G] [R] sera condamnée à rembourser à Monsieur [J] [F] la somme de 219 € au titre de l’achat de la cabine de douche (cf facture Leroy Merlin du 19 septembre 2025).

En revanche, Monsieur [J] [F] sera débouté de sa demande de remboursement de la somme de 468 € au titre du rapport [U], les pièces versées aux débats ne permettant pas d’établir qu’il a personnellement supporté cette dépense (cf copie du chèque de règlement comportant la mention “remboursé par assurance logement”).

* Sur l’indécence du logement et la demande au titre des travaux

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En l’espèce, Monsieur [J] [F] sollicite la condamnation de Madame [G] [R] à réaliser “divers travaux de réfection” aux fins de remédier à un “défaut d’étanchéité à l’air du logement, de faire cesser les phénomènes d’humidité affectant les murs et de garantir une jouissance paisible des lieux”. Il soutient avoir signalé à plusieurs reprises des désordres liés à la vétusté des joints et à la présence de moisissures dans l’ensemble du logement.

Il verse aux débats des photographies datées des 21 et 27 septembre 2025 faisant apparaître des traces noirâtres sur certains murs et plafonds.

Toutefois, outre le fait que ces seuls éléments, non corroborés par un constat ou un rapport d’expertise permettant d’établir l’origine des désordres allégués, leur étendue et leur imputabilité à la bailleresse, ne suffisent pas à caractériser une indécence du logement, il doit surtout être relevé que Monsieur [J] [F], devenu occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 24 octobre 2025, n’a plus ni qualité, ni intérêt à agir pour solliciter l’exécution de travaux de réfection au sein du logement.

L’expulsion ayant été prononcée, Monsieur [J] [F] sera également débouté de sa demande tendant à voir enjoindre à Madame [G] [R] de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique.

* Sur la fourniture des quittances de loyers

Selon l’article 21 de la loi 6 juillet 1989 « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».

En l’espèce, Madame [G] [R] ne verse aux débats aucun élément démontrant la remise effective des quittances de loyers à Monsieur [J] [F] depuis son entrée dans les lieux.

Madame [G] [R] sera donc condamnée à fournir les quittances de loyers afférentes à l’ensemble des sommes versées depuis le mois d’octobre 2022.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [F], partie perdante principale, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Compte tenu de l’issue du litige, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [G] [R] ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sa demande formée à ce titre sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par acte de commissaire de justice le 22 juillet 2025 à Monsieur [J] [F] ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail à compter du 24 octobre 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [J] [F] de sa demande d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés, [Adresse 5] à [Localité 4], au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [F] tant de sa personne, de ses biens que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 6,39 € au titre du trop perçu de loyers et charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au mois de novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à verser à Madame [G] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 652,32 € par mois, à compter du mois de décembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 219 € au titre du remplacement de la cabine de douche ;

CONDAMNE Madame [G] [R] à fournir à Monsieur [J] [F] les quittances de loyers afférentes à l’ensemble des sommes versées depuis le mois d’octobre 2022 ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

CONDAMNE Monsieur [J] [F] aux dépens de l’instance.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

– 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me [Localité 5]
– 1 CCC par LS à [J] [F]
– 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
– 1 CCC au dossier

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