Résiliation de quatre prêts immobiliers pour impayés : réduction judiciaire des clauses pénales et exclusion de l’article 700

Le défaut de paiement des échéances constitue un manquement grave à l’obligation essentielle de l’emprunteur et justifie la résiliation des contrats sur le fondement des articles 1224 et suivants ainsi que de l’article 1229, alinéa 3, du Code civil.

L’indemnité forfaitaire de résiliation est analysée comme une clause pénale. En application de l’article 1231B5 du Code civil, le juge peut la modérer, y compris d’office, lorsqu’elle apparaît manifestement excessive. La décision réduit ainsi les indemnités réclamées, en tenant compte de l’historique des opérations, de la situation personnelle de l’emprunteur et du taux des intérêts conventionnels.

Les intérêts appliqués à la clause pénale ne peuvent courir qu’au taux légal à compter de la mise en demeure. Les cotisations d’assurance cessent d’être dues à compter de la résiliation. La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée, tandis que l’emprunteur, partie perdante, est condamné aux dépens sur le fondement de l’article 699. L’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

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Après le défaut de paiement des échéances, l’établissement bancaire a demandé la résiliation de quatre prêts immobiliers et le règlement des sommes dues. L’emprunteur n’ayant pas comparu, le tribunal a prononcé les résiliations, accordé les échéances impayées, le capital restant dû, les intérêts et les assurances justifiés, tout en réduisant les indemnités forfaitaires et en condamnant l’emprunteur aux dépens.

Un établissement bancaire a consenti quatre prêts immobiliers à un emprunteur et à une coemprunteuse, dont un crédit relais, deux prêts immobiliers et un prêt MODULIMMO. Un avenant avait réduit la durée du premier prêt.

L’emprunteur a cessé de régler les échéances à partir d’avril ou mai 2025. Après une mise en demeure restée infructueuse, l’établissement prêteur a demandé la résiliation des contrats et le paiement des sommes dues.

L’emprunteur, assigné à personne, n’a pas comparu. Le tribunal prononce la résiliation des quatre prêts, accorde les échéances impayées, le capital restant dû, les intérêts et les assurances justifiés, mais réduit les indemnités forfaitaires de résiliation. Il rejette la demande au titre de l’article 700 et condamne l’emprunteur aux dépens.

• Défaut de paiement des échéances des quatre prêts
• Manquement grave à l’obligation essentielle de remboursement
• Mise en demeure restée infructueuse
• Production des contrats, avenant et tableaux d’amortissement
• Décompte des sommes dues arrêté au jour de l’assignation
• Caractère manifestement excessif des clauses pénales
• Prise en compte de l’historique, de la situation personnelle et des taux conventionnels

• Acte notarié du 10 novembre 2016 et avenant du 28 juin 2021
• Acte notarié du 4 octobre 2024 relatif aux trois autres prêts
• Tableaux d’amortissement des quatre prêts
• Lettre recommandée de mise en demeure et accusé de réception
• Décomptes des sommes dues au 20 novembre 2025
• Historique des opérations enregistrées sur les prêts

L’emprunteur doit régler les sommes arrêtées par le jugement, avec les intérêts selon les taux et assiettes fixés, ainsi que les dépens. L’établissement prêteur obtient la résiliation et le paiement des créances justifiées, mais supporte le rejet de sa demande au titre de l’article 700 et la réduction des clauses pénales.

• Résiliation des quatre contrats de prêt
• Paiement des échéances impayées et capitaux retenus
• Réduction des indemnités forfaitaires de résiliation
• Intérêts de la clause pénale limités au taux légal
• Cessation des cotisations d’assurance à la résiliation
• Exécution provisoire et condamnation aux dépens

À faire

• Vérifier chaque contrat et avenant de prêt
• Établir les tableaux d’amortissement actualisés
• Documenter les échéances impayées
• Notifier une mise en demeure traçable
• Ventiler capital, intérêts, assurances et clause pénale

À éviter

• Réclamer une clause pénale manifestement excessive
• Appliquer des intérêts conventionnels à la clause pénale
• Facturer les assurances après la résiliation
• Produire un décompte non justifié par les pièces
• Omettre les conséquences du rejet de l’article 700

La résiliation judiciaire des contrats de prêt pour manquement grave

Le non-paiement des échéances constitue un manquement grave à l’obligation essentielle de l’emprunteur. La résiliation des quatre contrats est prononcée sur le fondement des articles 1224 et suivants et de l’article 1229, alinéa 3, du Code civil.

La modération des clauses pénales manifestement excessives

L’indemnité forfaitaire de résiliation s’analyse en clause pénale. Le juge peut la modérer, même d’office, lorsqu’elle est manifestement excessive, en application de l’article 1231B5 du Code civil. La réduction est fondée sur l’historique des opérations, la situation personnelle de l’emprunteur et le taux des intérêts conventionnels.

Le régime des intérêts et assurances après résiliation

Les intérêts sur la clause pénale ne courent qu’au taux légal à compter de la mise en demeure. Les cotisations d’assurance cessent d’être dues à compter de la résiliation, fixée au jour du jugement.

Article 1224 et suivants du Code civil, Article 1229 alinéa 3 du Code civil, Article 1231B5 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile