Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 26/00166 – N° Portalis 35L7-V-B7K-CMQCQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Décembre 2025 -Président du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 25/52350

APPELANT

M. [W] [S] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Cédric PUTIGNY-RAVET de la SELEURL CEDRIC PUTIGNY-RAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019

INTIMÉE

S.A.S. SPIE ICS, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant Me Gérald BERRERI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 septembre 2026 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Grégoire LEFEBVRE, Conseiller

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

– Contradictoire

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 18 octobre 2004, M. [R] [N] a donné à bail commercial à la société Veepee, actuellement dénommée la société SPIE ICS, des locaux correspondant aux lots 68 et 69 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 1], destinés à ’un usage de bureaux, locaux techniques et informatiques dans le cadre des activités du preneur de développement, d’édition et de distribution de logiciels, de matériels informatiques et de télécommunications liés directement ou indirectement à Internet, d’hébergement de serveur et d’infogérance’.

Ce contrat a été renouvelé le 18 octobre 2010 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel hors taxes de 121.640 euros, payable trimestriellement et d’avance et une provision trimestrielle sur charges de 7.500 euros hors taxes, puis s’est tacitement poursuivi à son terme, survenu le 17 octobre 2019.

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2021, M. [R] [N] a cédé ce contrat à son neveu, M. [W] [N], ce contrat stipulant que ’du seul fait de la cession, le cessionnaire est subrogé dans la totalité des droits et actions que le cédant possède à l’encontre du locataire cédé et ce sans restriction ni réserve’. Cette cession a été signifiée à la société locataire le 1er février 2021, qui a, par la suite, réglé les loyers à M. [W] [N].

En dépit de cette cession, M. [R] [N] a, par acte du 20 janvier 2022, fait délivrer à la société SPIE ICS un congé pour le 30 septembre 2022, avec offre de renouvellement moyennant la fixation d’un nouveau loyer annuel d’un montant de 350.000 euros hors charges et hors taxes.

Par lettre du 29 septembre 2022, adressée à MM. [R] et [W] [N], la société SPIE ICS a fait part à ces derniers de ses interrogations sur leurs pouvoirs et sur la portée de l’acte de cession, a refusé l’offre de renouvellement et leur a indiqué qu’elle quitterait les lieux le 30 juin 2023. Cette lettre a été signifiée à MM. [N] les 29, 30 novembre et 5 décembre 2022.

Parallèlement, par acte du 5 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a fait pratiquer entre les mains de la société locataire une saisie attribution pour une somme totale de 105.763,63 euros au titre des charges de copropriété impayées et divers frais dus par M. [R] [N].

MM. [R] et [W] [N] ont fait sommation, par acte du 14 octobre 2022, à la société SPIE ICS de régler à ce dernier la somme totale de 138.296,93 euros au titre de l’arriéré locatif au 4ème trimestre 2022, de la clause pénale et des frais d’acte.

Par lettre du 21 octobre 2022, M. [R] [N] a mis en demeure la société SPIE ICS de lui régler la somme susvisée dans un délai de huit jours. Puis, le 26 octobre suivant, MM. [R] [N] et [W] [N] ont fait pratiquer une saisie conservatoire de créance entre les mains de la Banque Populaire Rives de Paris pour paiement des loyers, dénoncée à la société locataire le 28 octobre, laquelle a saisi le juge de l’exécution afin d’être autorisée à consigner les loyers.

Par acte du 13 février 2023, M. [R] [N] a assigné la société SPIE ICS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de fixation des conditions de renouvellement du bail et condamnation au paiement des loyers depuis le 1er octobre 2022.

Par ordonnance du 4 décembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de M. [R] [N] et l’intervention volontaire de M. [W] [N].

Après avoir interjeté appel de cette décision, MM. [N] se sont désistés de leur instance d’appel.

La société SPIE ICS a quitté les lieux le 18 juillet 2023, après établissement de deux états des lieux de sortie dressés par commissaires de justice, l’un à la requête de M. [R] [N], l’autre à celle de la société locataire.

Soutenant que la société SPIE ICS a laissé dans les lieux du mobilier et l’intégralité des importants équipements installés pour les besoins de son activité de datacenter, alors qu’elle était tenue de restituer les locaux libres de toute occupation, et ce en dépit d’une sommation de débarrasser qui lui a été adressée par M. [R] [N] le 27 juillet 2023, M. [W] [N] l’a assignée, par acte du 20 mars 2025, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif au 18 juillet 2023.

Par ordonnance contradictoire du 5 décembre 2025, le premier juge a :

– fixé la provision à valoir sur le reliquat des sommes dues par la société SPIE ICS au titre de l’arriéré locatif, taxes et accessoires à la somme de 45.550,29 euros ;

– fixé la provision due par M. [W] [N] à la société SPIE ICS au titre du dépôt de garantie à la somme de 35.297,37 euros ;

– fixé la provision due par M. [W] [N] au titre des frais en lien avec le constat du commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, dressé par Maître [D], à la somme de 860 euros ;

– constaté que M. [W] [N] est redevable au titre des condamnations prononcées par le juge de l’exécution et le juge de la mise en état de la somme de 9.392,92 euros ;

– ordonné la compensation de l’ensemble des sommes dues par chacune des parties ;

– déclaré éteintes les créances réciproques dues par les parties en raison de la compensation ordonnée ;

– condamné M. [W] [N] aux dépens et à payer la somme de 3.500 euros à la société SPIE ICS en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 17 décembre 2025, M. [N] a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives à la fixation de la provision due par lui au titre du dépôt de garantie et des frais de constat, à la compensation opérée entre l’ensemble des créances réciproques des parties et l’extinction des créances, aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 avril 2026, M. [N] demande à la cour de :

– le juger recevable et bien fondé en son appel ;

– infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a relevé appel ;

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– fixé la provision due par la société SPIE ICS à la somme de 45.550,29 euros au titre du reliquat des sommes relatives à l’arriéré locatif ;

– constaté qu’il est redevable, au titre des condamnations prononcées par le juge de l’exécution et par le juge de la mise en état de la somme de 9.392,92 euros ;

et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

– condamner la société SPIE ICS à lui payer la somme provisionnelle de 45.550,29 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et taxes ou, subsidiairement, d’indemnités d’occupation, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

– autoriser la société SPIE ICS à déduire la somme de 9.392,92 euros de la somme susvisée et la condamner, à titre provisionnel et après compensation, à lui payer la somme de 36.157,37 euros ;

– la condamner à lui payer la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, couvrant les frais de première instance et d’appel ;

– la condamner aux dépens de première instance et d’appel ;

– la débouter de ses demandes reconventionnelles, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens, à l’exception de ce qui est dit ci-dessus concernant la compensation de la somme de 9.392,92 euros.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 juin 2026, la société SPIE ICS demande à la cour de :

– déclarer M. [N] mal fondé en son appel ;

– le débouter de toutes ses demandes ;

– confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

– condamner M. [N] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 juillet 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société SPIE ICS s’est reconnue débitrice, au titre de l’arriéré locatif, d’une somme de 200.700,39 euros, ce que M. [N] ne conteste plus à hauteur de cour, et a réglé, au cours de la première instance, la somme de 155.150,10 euros pour solde de tout compte, après compensation avec les sommes qu’elle estimait lui être dues au titre du dépôt de garantie, des condamnations prononcées en sa faveur dans d’autres instances et des frais de constat pour l’établissement de l’état de sortie.

Si M. [N] ne s’oppose pas à la compensation avec la somme de 9.392,92 euros au titre des condamnations prononcées au bénéfice de la société SPIE ICS, il sollicite en revanche paiement du solde, soit de la somme de 36.157,37 euros (200.700,39 – 155.150,10 – 9.392,92). Il estime en effet que le montant du dépôt de garantie (35.297,37 euros) que la société intimée a déduit à tort, doit lui être payé en raison de l’état des locaux et que la somme de 860 euros, au titre des frais de constat, a également été déduite à tort par la locataire.

Ainsi, seuls ces deux points restent en litige.

Sur le dépôt de garantie

M. [N] considère que la restitution du dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où les lieux ont été laissés dans un état justifiant des réparations pour 237.402 euros, somme qu’il réclame dans le cadre de l’instance au fond qu’il a introduite.

Il soutient que le bail stipule que le preneur aura la charge des réparations locatives d’entretien et devra rendre les lieux en bon état de réparation, le bailleur n’étant tenu qu’à l’exécution des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.

Il fait valoir que par procès-verbal de constat du 14 octobre 2004, établi à la requête de son oncle, quelques jours avant la prise à bail des locaux, le bon état général de ceux-ci a été relevé alors qu’ils ont été restitués encombrés de cartons, déchets, objets divers, notamment, de volumineuses armoires pour serveurs informatiques, diverses batteries, un groupe électrogène, des onduleurs et des transformateurs, dans un état général très poussiéreux et non nettoyés, que la toiture comporte des blocs de climatisation, des blocs ’aeros refroidisseurs’ et des réseaux hydrauliques installés pour les besoins de l’activité du preneur, que plusieurs points lumineux ne fonctionnent pas, que la climatisation est défectueuse dans certaines pièces, que certains châssis vitrés sont endommagés, que la peinture est défraîchie dans l’ensemble du local avec, par endroit des traces et marques sur les murs, que l’ensemble des moquettes dans les différentes pièces est usagé et que l’ensemble des équipements de climatisation et de sécurité doit être vérifié.

Il indique encore que le 12 janvier 2024, soit six mois après la restitution des locaux, il a été constaté par commissaire de justice que ceux-ci n’avaient pas été nettoyés et remis en état et que les équipements techniques laissés sur place n’avaient toujours pas été démontés.

Il indique que la situation était identique le 3 juillet 2024 de sorte qu’il a été amené à faire établir trois devis pour des montants respectifs de 189.605 euros HT, 184.800 euros HT et 219.102,43 euros HT, soit une moyenne de 237.402 euros TTC. Il estime donc que la société SPIE ICS ne pouvait procéder à une aucune compensation avec le montant du dépôt de garantie.

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon le procès-verbal de constat réalisé le 18 juillet 2023, à la requête de la société SPIE ICS, les locaux se trouvaient, à cette date, globalement en état d’usage, voire en bon état d’usage pour certains éléments. Il a, notamment, été constaté la présence d’armoires électriques, d’unités de refroidissement, des chemins de câbles avec câbles, des cloisons amovibles en bon état d’usage avec vitrage, des baies informatiques, des aéroréfrigérants en toiture et un ensemble d’appareils de marque Searle non identifié.

Le procès-verbal que M. [R] [N] a fait réaliser le même jour révèle le même constat, précision étant cependant faite d’un état général poussiéreux, encombrés de nombreux cartons, de nombreuses fileries, et de nombreux objets hétéroclites.

La société SPIE ICS justifie avoir procédé, dès le 26 juillet 2023, conformément à la demande qui lui a été faite par sommation du lendemain, à la mise à l’arrêt et en sécurité des onduleurs, étant relevé, à la lecture de la fiche d’intervention, que le propriétaire des lieux, présent, a sollicité la remise sous tension du disjoncteur.

Le bail prévoit, d’une part, que ’le preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l’expiration du bail’ et, d’autre part, que, le bailleur a autorisé le preneur à effectuer ’des travaux nécessaires à l’exploitation d’un centre technique répondant à l’état de l’art en matière informatique et de télécommunication (…)’, et qu »à la fin du bail, de quelque manière et à quelque époque qu’elle arrive, tous embellissements, améliorations, et installations faits par le preneur dans les lieux loués, resteront la propriété du bailleur sans indemnité de sa part’.

Au regard des éléments rapportés par les procès-verbaux de constat précités, il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un manquement du locataire à son obligation d’entretien des locaux loués, restitués après dix-neuf ans d’occupation et alors que le procès-verbal de constat établi le 14 octobre 2004, par le seul bailleur, faisait état, dans certaines pièces, de peintures vétustes, de moquettes défraîchies, usagées et tachées.

Par ailleurs, les devis produits par M. [N] porte sur la dépose du matériel, notamment, de celui en toiture, des blocs de climatisation, des réseaux le long de la façade, le curage des câbles, la remise en état du faux plancher, alors que ces installations, qui, pour certaines, préexistaient à l’entrée dans les lieux et pour d’autres ont été autorisées par le bail, sont devenues aux termes de celui-ci, la propriété du bailleur.

Ainsi, l’obligation de M. [N] à la restitution du dépôt de garantie ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il convient donc de le condamner, par provision, au paiement de la somme de 35.297,37 euros.

Dès lors que les parties ne s’accordent pas sur la compensation de cette somme avec celle restant due par la société SPIE ICS, il n’y a pas lieu de l’ordonner. En effet, il n’appartient pas au juge des référés d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.

Sur les frais de constat

La société SPIE ICS estime que la somme de 860 euros lui est due au titre de la moitié des frais de l’état des lieux de sortie dressé par procès-verbal de constat du 18 juillet 2023 et ce en application de l’article L. 145-40-1 du code de commerce.

Ce texte dispose, en ses alinéas 1 et 2, que ’lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire’.

Or, en l’espèce, chacune des parties a fait dresser, par commissaire de justice et le même jour, un état des lieux. Dans ces conditions, alors que chacune d’elles a exposé des frais pour l’établissement de cet acte, la demande de la société SPIE ICS tendant au remboursement de la moitié des frais qu’elle a engagés à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en la plupart de ses prétentions, M. [N] supportera les dépens d’appel et sera condamné à payer à la société SPIE ICS la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la juridiction du second degré.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné la compensation de l’ensemble des sommes dues par chacune des parties et déclaré éteintes les créances réciproques des parties ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la société SPIE ICS à payer à M. [W] [N] la somme provisionnelle de 36.157,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2023 ;

Condamne M. [W] [N] à payer à la société SPIE ICS la somme provisionnelle de 35.297,37 euros au titre du dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation de ces sommes ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SPIE ICS tendant à la condamnation de M. [N] au paiement de la somme de 860 euros au titre des frais de constat ;

Confirme l’ordonnance en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ;

Condamne M. [W] [N] aux dépens d’appel et à payer à la société SPIE ICS la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT