REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO
CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
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N° RG 26/00090 – N° Portalis DBXH-W-B7K-DI7W
N° de Minute : 275/2026

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Au nom du peuple français
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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Après débats à l’audience publique tenue le 1er septembre 2026, sous la présidence de Madame ACQUAVIVA, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, assistée de Madame GUILLET, greffier, le délibéré de l’affaire a été fixé au 30 octobre 2026 ;

ENTRE :

La Société Public de l’Habitat de la Communauté du pays Ajaccien (OPH CAPA) agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités au dit siège,
sise Résidence Stiletto Route du Stiletto – 20167 AJACCIO CEDEX
Rep/assistant : Maître Marc MAROSELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [K] [U] [M]
né le 01 Juin 1982 à AFA
demeurant AVENUE PRESIDENT KENNEDY ST JEAN BATIMENT P – Etage 1 – 20090 AJACCIO
non comparant ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21/12/2021, l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomérations du pays ajaccien (OPH CAPA) a donné à bail à [K] [U] [M] un appartement à usage d’habitation sis Appt 307, étage 1, Saint Jean, Bâtiment P, avenue Président Kennedy – 20090 AJACCIO, moyennant un loyer mensuel de 341,26€, outre des provisions sur charges de 69,80€.

Par acte de commissaire de justice du 14/04/2026, l’OPH CAPA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins aux fins d’obtenir:
le prononcé de la résiliation à la date de la délivrance de l’acte introductif d’instance du bail d’habitation conclu avec [K] [U] [M] ;
l’expulsion de [K] [U] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux sis Appt 307, étage 1, Saint Jean, Bâtiment P, avenue Président Kennedy – 20090 AJACCIO ;
la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de [K] [U] [M] ;
la condamnation de [K] [U] [M] à lui payer une somme de 3.520,58€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27/03/2026, ainsi qu’aux termes des loyers échus et impayés au jour du prononcé de la résiliation du bail;
la condamnation de [K] [U] [M] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyer et charges, de la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;
la condamnation de [K] [U] [M] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 23/04/2025.

A l’audience du 01/09/2026 à laquelle l’examen de l’affaire est retenu, l’OPH CAPA, comparant par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette à la somme de 6.424,04€ arrêtée au 18/08/2026.

[K] [U] [M], cité à personne, ne comparaît pas en personne ou par représentation.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 30/10/2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 446-3 du Code de procédure civile dispose que « le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus ».

Sur la résiliation et le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1217 du même Code, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
solliciter une réduction du prix ;
provoquer la résolution du contrat ;
demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 1224 du Code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice ».

Conformément à l’article 1229 du même Code, « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

Conformément à l’article 1728 du Code civil, « le preneur est tenu de (…) payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 7 a) de la loi du 06/07/1989 dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, aux termes de l’article 1353 du Code civil.

En l’espèce, par commandement en date du 23/04/2025, le locataire a été mis en demeure de régulariser les impayés à déplorer à hauteur de 3.014,75€.

Il ressort du décompte produit par la partie demanderesse débutant sur un solde nul que le locataire reste devoir, au 18/08/2026, une somme de 6.424,04€.

Cependant, il apparaît que des sur-loyers de solidarité sont comptabilisés au crédit ou au débit du compte.

Ils ne sont pas justifiés dans leur principe et leur montant.

En outre, leur comptabilisation réelle pose question. Par exemple, de février à mai 2024, ils sont portés au débit du compte (521,22€ + (260,61€ x 3)), sont censément recrédités en juin 2024 (-1.303,05€), mais le remboursement n’est pas pris en compte.

Le calcul des sommes dues n’est donc pas justifié.

Il convient d’inviter la partie demanderesse à produire aux débats un décompte expurgé de tout sur-loyer de solidarité dans ces conditions.

Elle expliquera également ce à qui correspond l’avis d’échéance du mois de juin 2025 (-866,02€).

En ré-ouvrant les débats, la présente juridiction souhaite attirer l’attention de l’OPH CAPA sur le manque de clarté des décomptes habituellement produits.

L’impossibilité pour le juge de vérifier tout élément constitutif de la dette locative pourrait in fine conduire à rejeter les demandes en paiement.

Les droits des parties, les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, avant-dire-droit,

ORDONNE la réouverture des débats afin que l’OPH CAPA présente toute explication utile sur son historique du compte locataire et produise un historique de compte expurgé de SLS le cas échéant ;

RENVOIE la cause à l’audience du 05/01/2027 à 10 heures ;

DIT que la présente décision vaudra convocation ;

RESERVE les droits des parties, les frais irrépétibles et les dépens.

LE GREFFIER LA JUGE