TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 29 Octobre 2026 N°: 26/00350

N° RG 24/00734 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E5JY
_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 17 Septembre 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026

DEMANDEURS

Mme [O], [H] [L] épouse [W]
née le 04 Juillet 1955 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

M. [D], [B] [W]
né le 20 Mars 1981 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

M. [Q], [X], [R] [W]
né le 24 Novembre 1990
demeurant [Adresse 3]

représentéz par Maître Thomas PIANTA de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocatzs au barreau de THONON-LES-BAINS, zplaidant

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LOFT ATELIER [Etablissement 1]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Raphaël PIETTRE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de NANCY, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 30/10/2026
à
– Me PIANTA

Expédition(s) délivrée(s) le 30/10/2026
à
– Me PIETTRE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié en date du 6 septembre 2022, M. [L] [W] et Mme [O] [L] ont consenti à la SARL LOFT ATELIER une promesse de vente portant sur une propriété sise [Adresse 5]. Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 65.000 € a été prévue, dont 20.000 € à verser au plus tard dans les dix jours.

Par acte notarié en date du 13 septembre 2022, M. [D] [W], M. [Q] [W] et M. [X] [W] ont consenti à la SARL LOFT ATELIER une promesse de vente portant sur des parcelles de terrain situées [Adresse 6]. Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 11.300 € a été prévue, dont 5.650 € à verser au plus tard dans les dix jours.

Les ventes n’ont pas eu lieu.

M. [X] [W] est décédé au cours de la procédure, laissant pour lui succéder Mme [O] [L] épouse [W], M. [D] [W] et M. [Q] [W].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, M. [X] [W], Mme [O] [L] épouse [W], M. [D] [W] et M. [Q] [W] ont fait assigner la SARL LOFT ATELIER devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Mme [O] [L] épouse [W], M. [D] [W] et M. [Q] [W] demandent au tribunal de :
A titre principal : Constater la caducité des promesses de vente en date des 6 et 13 septembre 2022, Condamner la SARL LOFT ATELIER à leur payer la somme de 76.300 € au titre des indemnités d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 4 décembre 2023, Subsidiairement : condamner la SARL LOFT ATELIER à leur payer la somme de 76.300 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 4 décembre 2023, Condamner la SARL LOFT ATELIER à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Rejeter les demandes adverses, Condamner la SARL LOFT ATELIER à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL LOFT ATELIER demande au tribunal de :
A titre principal :Constater la caducité des promesses de vente, Rejeter les demandes adverses, Ordonner la restitution de la somme séquestrée, A titre subsidiaire : Ramener à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée sans que celle-ci ne puisse excéder 5.000 €, Dire que ce montant sera réglé à partir des fonds séquestrés chez le notaire et ordonner la restitution du surplus, Rejeter la demande relative aux intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024, En tout état de cause : Rejeter la demande indemnitaire formée au titre de la résistance abusive, Rejeter les demandes relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les demandeurs à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.
La clôture est intervenue le 3 mars 2026. L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2026 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des indemnités d’immobilisation

Sur la défaillance de la condition suspensive

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les deux promesses de vente prévoient une condition suspensive d’obtention de prêt ainsi stipulée : le bénéficiaire « s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard lors de l’obtention du permis de construire non purgé des recours.
(…)
Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, la BENEFICIAIRE devra :
Justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,Et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. »
Ainsi, pour pouvoir bénéficier de la condition suspensive, la SARL LOFT ATELIER doit justifier, d’une part du dépôt d’au moins une demande de prêt dans les quinze jours de la signature de la promesse de vente, et, d’autre part, d’un refus de prêt sollicité selon les conditions prévues par cet acte.

Les promesses de vente étant datées des 6 et 13 septembre 2022, les demandes de prêts devaient être déposées dans un délai de quinze jours calendaires.

La SARL LOFT ATELIER produit une attestation émanant du Crédit Agricole des Savoie indiquant qu’une demande de financement a été déposée le 13 septembre 2022 par la SARL LOTF ATELIER (pièce n°17 de la SARL LOFT ATELIER). Les consorts [W] soutiennent que cette pièce est un faux, dès lors que, par courrier électronique du 14 octobre 2025, la banque leur a indiqué que « l’entier dossier de demande de financement de la SARL LOFT ATELIER (leur) a été remis le 28 septembre 2023 et non en 2022 » (pièce n°8 des consorts [W]) et que la pièce produite semble avoir été modifiée au niveau de la date. Il ressort toutefois d’échanges de courriers électroniques entre le gérant de la SARL LOFT ATELIER et la banque que, si l’attestation n’est pas un faux, elle comporte une erreur matérielle sur la date de dépôt du dossier (pièce n°18 de la SARL LOFT ATELIER, courrier électronique du 28 novembre à 14h55), et que le gérant de la SARL LOFT ATELIER indique lui-même avoir constitué son dossier de financement à l’agence d’[Localité 3] à partir du mois de mai 2023 (pièce n°18 de la SARL LOFT ATELIER, courrier électronique du 1er décembre à 10h49).

Si la SARL LOFT ATELIER soutient avoir initié des démarches aux fins de l’obtention d’un prêt dès le mois de septembre 2022 et que la banque aurait à nouveau refusé d’enregistrer la demande début décembre 2022, elle ne produit aucune pièce permettant d’en justifier et les échanges produits aux débats datent de 2023. De même, si elle justifie avoir réalisé les démarches aux fins d’obtention du permis de construire, seconde condition suspensive, elle ne démontre pas que l’obtention du permis de construire a été imposée par la banque comme préalable à tout dépôt de dossier de financement.

Ainsi, la SARL LOFT ATELIER ne démontre nullement avoir déposé une demande de prêt dans le délai de quinze jours calendaires à la suite de la signature des promesses de vente, ni que le dépôt tardif de la demande ne lui est pas imputable. En conséquence, la défaillance de la condition suspensive étant de la responsabilité de la SARL LOFT ATELIER, les consorts [W] sont bien fondés à solliciter le paiement des clauses pénales.

Sur la demande de modération de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la SARL LOFT ATELIER ne justifie pas que les indemnités contractuellement prévues seraient manifestement excessives, celles-ci s’élevant à 10 % des prix de vente contractuellement prévus, ce qui correspond aux pratiques habituelles en la matière. La demande sera rejetée.

En conséquence, la SARL LOFT ATELIER sera condamnée à payer aux consorts [W] la somme de 76.300 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, la lettre recommandée adressée à la SARL LOFT ATELIER le 4 décembre 2023 ayant pour objet de mettre en demeure celle-ci de produire des justificatifs et non de payer la somme due au titre des indemnités d’immobilisation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

En l’espèce, les consorts [W] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, sans apporter aucun moyen de droit ou de fait au soutien de leur prétention.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les frais du procès

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SARL LOFT ATELIER, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer la somme de 2.500 € aux consorts [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit. Si la SARL LOFT ATELIER indique dans le dispositif de ses conclusions que celle-ci est incompatible avec la nature du litige et les circonstances de l’espèce, elle ne développe nullement cette prétention dans les motifs de ses écritures. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL LOFT ATELIER à payer à Mme [O] [L] épouse [W], M. [D] [W] et M. [Q] [W] la somme de 76.300 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande indemnitaire formée par Mme [O] [L] épouse [W], M. [D] [W] et M. [Q] [W] ;

CONDAMNE la SARL LOFT ATELIER aux dépens ;

CONDAMNE la SARL LOFT ATELIER à payer à Mme [O] [L] épouse [W], M. [D] [W] et M. [Q] [W] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,